Вправе ли организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, требовать в судебном порядке признания недействительным условия об арендной плате, не оспаривая соответствующий договор аренды целиком?

Ответ: Организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не вправе требовать в судебном порядке признания недействительным условия об арендной плате, не оспаривая соответствующий договор аренды целиком.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как указано в п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Следовательно, условие об арендной плате является существенным условием договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В судебной практике выработана позиция, согласно которой если определенное условие признается существенным для конкретного договора, то такое условие не может быть оспорено без оспаривания соответствующего договора целиком.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2009 N А21-3746/2007 указано, что, поскольку условие об обременении названного участка правом прохода-проезда к соседним участкам является существенным условием сделки по приватизации и без такого существенного условия в силу ст. 432 ГК РФ и п. 4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" сделка по приватизации не могла бы быть заключена, сделка может быть оспорена целиком, а не ее часть, содержащая существенное условие.

Данное толкование основывается на анализе ст. 180 ГК РФ и подтверждается также в юридической литературе. Так, в Комментарии к Федеральному закону "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" (постатейный) (М.: Юстицинформ, 2008. 144 с.) отмечается, что если ничтожное условие имело для инвестора существенное значение, то по его иску соответствующий договор может быть признан недействительным целиком.

Таким образом, организация - арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не вправе требовать признания недействительным условия об арендной плате, не оспаривая соответствующий договор аренды целиком.

Правомерность такого вывода подтверждается судебной практикой.

В Постановлении от 09.10.2009 N А05-3954/2009 ФАС Северо-Западного округа отметил, что в силу ст. 432 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ условие об арендной плате является существенным для договора аренды земельного участка. Поскольку без такого условия договор аренды земельного участка не может быть заключен, следовательно, существенное условие нельзя оспорить без оспаривания сделки целиком.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

07.10.2011