Решением регистрирующего органа организации отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка из муниципальной собственности под жилищное строительство со ссылкой на то, что организацией не представлены документы, подтверждающие соблюдение законодательства, а именно - подтверждающие проведение аукциона
Правомерно ли данное решение регистрирующего органа?
Ответ: Если не имеют место случаи, установленные пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, решение регистрирующего органа, которым организации отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка из муниципальной собственности под жилищное строительство со ссылкой на то, что организацией не представлены документы, подтверждающие соблюдение законодательства, а именно - подтверждающие проведение аукциона, правомерно.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Как указано в п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом N 122-ФЗ;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 данной статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.
В силу п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства урегулирован ст. 38.1 ЗК РФ.
На основании п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Исходя из п. 23 ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
Пунктом 24 ст. 38.1 ЗК РФ установлено, что результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
Как следует из изложенных норм, за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, для заключения договора аренды земельного участка из муниципальной собственности под жилищное строительство необходимо проведение аукциона.
Соответственно, если не имеют место случаи, установленные пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, для государственной регистрации такого договора необходимо представление документов, подтверждающих проведение аукциона.
В случае непредставления таких документов в государственной регистрации соответствующего договора аренды земельного участка должно быть отказано.
Судебная практика подтверждает правомерность подобных выводов.
Как отмечено в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2011 N А63-9832/2010, заключение договора аренды для осуществления жилищного строительства на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ (аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВАС РФ от 17.08.2010 N ВАС-7249/10, Постановлениях ФАС Поволжского округа от 10.11.2009 N А55-5677/2009, ФАС Северо-Западного округа от 28.10.2010 N А66-505/2010, ФАС Уральского округа от 25.11.2010 N Ф09-9836/10-С6).
Следует отметить, что в деле, рассмотренном ФАС Северо-Кавказского округа, регистрирующий орган до отказа в государственной регистрации приостановил ее в связи с направлением запроса в администрацию муниципального образования о выяснении обстоятельств предоставления земельного участка организации в аренду и предложил организации дополнительно представить: решение (постановление) органа местного самоуправления о проведении торгов (конкурса, аукциона) (два экземпляра) - копии, удостоверенные администрацией; извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона), опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании, - подлинник и копию; заключение независимого оценщика, определяющего начальную цену предмета торгов (конкурса, аукциона) (начальную цену земельного участка или начальную цену размера арендной платы), - подлинник и копию; протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны несостоявшимися в связи с участием менее двух участников (подлинник и копию), либо документ, подтверждающий заключение договора аренды в преимущественном порядке.
Ю. М.Лермонтов
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
07.10.2011