Обществу принадлежат нежилые помещения в многоквартирном доме, которые были затоплены вследствие прорыва общедомовых инженерных систем. Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. Имеется ли вина управляющей организации в причинении ущерба имуществу общества в связи с затоплением нежилых помещений, если она не осуществляла капитальный ремонт инженерного оборудования?

Ответ: В случае отсутствия у управляющей организации доказательств, подтверждающих осуществление ею контроля за техническим состоянием инженерных систем здания путем проведения осмотров, а также доказательств того, что на общее собрание собственников помещений управляющей организацией выносился вопрос о проведении ремонта инженерных систем, его объеме, стоимости и сроках, суды приходят к выводу о наличии вины управляющей организации в причинении ущерба имуществу собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Согласно пп. "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. "а" - "д" п. 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В силу п. 21 Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (п. 37 Правил).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Согласно пп. "б" п. 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

В судебной практике указывается, что нормативными актами на управляющую организацию возложена обязанность следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома путем проведения его регулярных осмотров с фиксацией их результатов в установленном порядке, принимать меры для поддержания его работоспособности и предотвращения возможных аварий, в том числе путем информирования собственников помещений о состоянии общего имущества многоквартирного дома и внесения на рассмотрение общего собрания собственников помещений предложений о проведении капитального ремонта.

В случае отсутствия у управляющей организации доказательств, подтверждающих осуществление управляющей организацией контроля за техническим состоянием инженерных систем здания путем проведения осмотров, а также доказательств того, что на общее собрание собственников помещений управляющей организацией выносился вопрос о проведении ремонта системы отопления, его стоимости и сроках, суды приходят к выводу о наличии вины управляющей организации в причинении ущерба имуществу собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.

Указанные выводы находят подтверждение в материалах судебной практики (Постановления ФАС Уральского округа от 12.05.2010 N Ф09-5110/09-С4 по делу N А76-25675/2008-2-595/146, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу N А70-10756/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 по делу N А12-8132/2010).

Н. Б.Тихонова

Эксперт

ООО "Эксперт-право"

04.10.2011