Организация имеет на балансе земельный участок, приобретенный у юридического лица для капитального строительства в 2009 г. На участке произведены подготовительные работы для его застройки. В 2010 г. строительные работы были остановлены. Право собственности на "недострой" не оформлялось. В 2011 г. организация заключила договор купли-продажи земельного участка

Правомерно ли уменьшить налогооблагаемую прибыль организации на:

1) цену приобретения земельного участка;

2) затраты на подбор земельного участка, улучшение его свойств и качеств, в том числе на обеспечение доступа к коммуникационным сетям и энергоснабжению, понесенные организацией при приобретении земельного участка;

3) расходы, связанные с развитием (продвижением) участка (маркетинговый план оптимального использования земельного участка и проект экономической обоснованности стоимости строительства на территории земельного участка);

4) расходы на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок;

5) суммы госпошлины, уплачиваемой при переводе земельного участка, находящегося в собственности организации, из одной категории в другую;

6) затраты на строительство (подрядные работы)?

Ответ: При реализации земельного участка, приобретенного ранее у юридического лица, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от его реализации на цену приобретения земельного участка.

В целях налогообложения прибыли затраты на подбор земельного участка, улучшение его свойств и качеств, в том числе на обеспечение доступа к коммуникационным сетям и энергоснабжению, понесенные организацией при приобретении земельного участка, формируют стоимость земельного участка, которая учитывается в качестве расхода только в случае последующей реализации участка.

Расходы, связанные с развитием (продвижением) участка (маркетинговый план оптимального использования земельного участка и проект экономической обоснованности стоимости строительства на территории земельного участка), а также госпошлина, уплаченная за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, также учитываются в первоначальной стоимости земельного участка и при последующей реализации участка.

Расходы на госпошлину, уплаченную при переводе земельного участка из одной категории в другую, не увеличивают стоимость земельного участка, а единовременно учитываются в составе прочих расходов.

Так как право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, организация не вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на цену создания объекта незавершенного строительства.

Обоснование: В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ при реализации земельного участка, приобретенного ранее у юридического лица, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от его реализации на цену приобретения данного земельного участка (Письмо Минфина России от 22.04.2010 N 03-03-06/1/282).

В целях налогообложения прибыли затраты на подбор земельных участков, улучшение их свойств и качеств, в том числе на обеспечение доступа к коммуникационным сетям и энергоснабжению, понесенные организацией при приобретении земельного участка, формируют стоимость земельного участка, которая учитывается в качестве расходов только в случае последующей реализации участка. Расходы, связанные с развитием (продвижением) данных участков (маркетинговый план оптимального использования земельных участков и проект экономической обоснованности стоимости строительства на территории земельных участков), также учитываются в первоначальной стоимости земельного участка (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.07.2009 N 16-12/070233).

Пошлина, уплачиваемая за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, относится на увеличение его первоначальной стоимости (Письмо Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195).

Суммы госпошлины, уплачиваемой при переводе земельного участка, находящегося в собственности организации, из одной категории в другую, единовременно отражаются в составе прочих расходов (Письмо Минфина России от 23.04.2009 N 03-03-06/1/274).

В соответствии со ст. 268 НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на цену приобретения (создания) имущества.

Однако необходимо учитывать следующее.

Незавершенное строительство - это фактически произведенные затраты по незаконченным и не введенным в действие объектам. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).

Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при наличии у собственника необходимости совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если договорные отношения с подрядчиком прекращены и право собственности на недостроенный объект зарегистрировано, то "незавершенка" становится объектом вещных прав и может участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, при отсутствии зарегистрированного права на объект незавершенного строительства организация при продаже земельного участка не вправе учесть в целях налогообложения расходы на создание объекта незавершенного строительства.

В. В.Кострова

Аудиторская компания "Премьер-Аудит"

Материал предоставлен при содействии

ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"

Регионального информационного центра

Сети КонсультантПлюс

03.10.2011