Приобретение юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений права аренды земельного участка и способы защиты нарушенного права

(Гавердовская Л. А.)

("Вестник Арбитражного суда города Москвы", 2006, N 1)

Текст документа

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ - СОБСТВЕННИКАМИ ЗДАНИЙ,

СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ НАРУШЕННОГО ПРАВА

Л. А. ГАВЕРДОВСКАЯ

Л. А. Гавердовская, судья Арбитражного суда города Москвы.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регулируется ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 указанной нормы Закона юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с ГК РФ в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ и подлежит соблюдению, поскольку в силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельные участки юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

В свою очередь орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления обязан подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении договора.

Таким образом, юридическому лицу - собственнику недвижимости, имеющему намерение приобрести право аренды земельного участка, которое реализуется путем заключения договора аренды, достаточно направить соответствующее заявление с приложением кадастровой карты земельного участка.

Представляется, что законодатель не случайно предусмотрел направление собственником заявления с приложением кадастровой карты.

Часть 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Из содержания определения земельного участка следует, что его формирование осуществляется путем проведения мероприятий по описанию и удостоверению границ.

Описание границ земельного участка осуществляется путем составления предусмотренной законом землеустроительной документации на основании собранных сведений государственного земельного и градостроительных кадастров, а также сведений, полученных при проведении геодезических и картографических работ по межеванию границ земельного участка. Таким образом, для определения четких границ предоставляемого земельного участка используются данные земельного кадастра и сведения о земельном участке вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно п. 3 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Таким образом, земельный участок как объект гражданских правоотношений возникает после прохождения кадастрового учета, в результате которого земельному участку, обладающему индивидуализирующими признаками, присваивается кадастровый номер.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Отсюда следует, что кадастровый учет соответствующего земельного участка и выдача кадастровой карты (плана) носят заявительный характер.

Пунктами 7, 8 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае отсутствия кадастровой карты предусмотрен порядок изготовления кадастровой карты и обеспечения ее изготовления, который также является заявительным.

Изложенное дает основание считать, что собственник недвижимого имущества, имеющий намерение приобрести право аренды земельного участка, по своей инициативе в заявительном порядке получает кадастровую карту для последующего представления ее органу исполнительной государственной власти или органу местного самоуправления одновременно с направлением заявления о приобретении права аренды земельного участка.

При соблюдении установленного порядка собственником здания, строения, сооружения возникает встречная обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления направить проект договора заявителю, который должен содержать все существенные условия договора аренды земельного участка.

Для данного вида договора существенными являются границы земельного участка, площадь земельного участка в соответствующих границах. Указанные сведения содержит кадастровая карта (план), являющаяся итоговым документом формирования земельного участка.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражным судам даны следующие разъяснения.

"Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность и аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственники здания, строения, сооружения обращаются с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в соответствующий срок собственнику недвижимости.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ".

Представляется, что вышеуказанные разъяснения ВАС РФ применимы и в случаях рассмотрения споров, связанных с заключением договоров аренды земельных участков, поскольку ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривает единый порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.

Таким образом, собственник недвижимого имущества, волеизъявление которого направлено на приобретение права аренды земельного участка, в случае ненаправления ему проекта договора может обратиться в суд с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) органа исполнительной государственной власти или органа местного самоуправления.

При уклонении органа исполнительной государственной власти или органа местного самоуправления как стороны, обязанной заключить договор, от совершения действий по его заключению собственник недвижимости вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении заключить договор в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Однако в любом случае собственник должен доказать нарушение его права, за защитой которого он обратился в суд. При этом собственник недвижимого имущества должен представить соответствующие доказательства того, что им был соблюден порядок обращения в орган исполнительной государственной власти или орган местного самоуправления, установленный п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а именно - им направлялось заявление с приложением кадастровой карты, что прямо предусмотрено Законом.

Кадастровая карта является документом, подтверждающим, что земельный участок прошел кадастровый учет и, соответственно, может быть предметом договора аренды.

Представление кадастровой карты также является обязательным и потому, что при принятии судом решения о понуждении к заключению договора суд должен указать в решении предмет договора и иные существенные условия договора аренды земельного участка, т. к. в силу ст. 8 ГК РФ решение суда является основанием возникновения прав и обязанностей сторон договора.

Таким образом, Земельный кодекс РФ предусматривает как исключительное право собственника здания, строения, сооружения на аренду земельного участка, на котором находится эта недвижимость, так и порядок приобретения такого права, который должен соблюдаться собственником недвижимости. Наличие исключительного права не может являться безусловным основанием для понуждения к заключению договора аренды земельного участка при несоблюдении собственником недвижимого имущества установленного законом порядка приобретения права на земельный участок.

Название документа