Организация заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, на срок 37 лет. По условиям договора арендатор обязан построить на участке строения и установки для орошения данных земель в течение первых 4 месяцев после заключения данного договора. Через 3 года действия договора арендодатель при проверке соблюдения арендатором условий договора обнаружил, что не было начато строительство ни установок, ни строений. Арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора. Несмотря на то что после обращения арендодателя в суд арендатор начал строительство указанных в договоре объектов, арендодатель не стал отказываться от исковых требований

Правомерна ли позиция арендодателя?

Ответ: Позиция арендодателя, согласно которой он намерен в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, по причине использования арендатором указанного участка с существенным нарушением условий договора, хоть он и начал устранять нарушения сразу после выявления указанных нарушений, неправомерна. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, а в данном случае имеется направленность действий арендатора на устранение нарушения договора.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Но данные правоотношения также рассмотрены в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором указано, что законодатель устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в данном случае позиция арендодателя неправомерна, так как арендатор начал устранять нарушение существенных условий. И в силу принципа добросовестности предполагается, что арендатор в разумный срок устранит нарушения, соответственно, основания расторжения договора не возникает.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

28.09.2011