Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, заключила договор аренды помещения, находящегося в собственности государства. За время действия договора арендатором были произведены капитальный ремонт и многочисленные неотделимые улучшения здания, которое на момент заключения договора находилось практически в аварийном состоянии. При продаже указанного здания арендатору в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", арендодатель отказался засчитывать в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества стоимость неотделимых улучшений, так как данное условие стороны не включили в договор

Правомерна ли позиция арендодателя?

Ответ: Позиция арендодателя, согласно которой он отказался засчитывать в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором (покупателем) - субъектом малого предпринимательства, неправомерна. Такая позиция противоречит ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в которой указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий данной норме, будет являться ничтожным.

Аналогичная точка зрения содержится в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2011 по делу N А32-2398/2010 говорится о том, что данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды. Указанный подход соответствует сложившейся судебной практике (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2009 по делу N А32-15017/2009, Определение ВАС РФ от 22.12.2009 N ВАС-16558/09).

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

28.09.2011