Две организации намеревались заключить договор аренды. В договор арендодатель включил условие о том, что арендатор производит капитальный ремонт за свой счет и данная сумма в счет оплаты аренды не входит. Арендатор отказался подписывать договор, мотивируя отказ тем, что указанный пункт договора не соответствует законодательству РФ

Правомерна ли позиция арендатора?

Ответ: Позиция арендатора, посчитавшего не соответствующим законодательству РФ пункт договора аренды, предусматривающий обязательство по проведению за счет собственных средств капитального ремонта арендатором арендуемого помещения, стоимость которого не учитывается в арендных платежах, неправомерна, так как законодатель не устанавливает запрета на возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, законодатель не устанавливает запрета на возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора. Кроме того, в законе установлен исчерпывающий перечень оснований, в соответствии с которыми арендатор может предъявлять требования о взыскании суммы, затраченной на проведение капитального ремонта. В соответствии с текстом ст. 616 ГК РФ это уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта, если в соответствии с договором эта обязанность ложится на него.

В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2010 N А33-18167/2008 указано, что стороны заключили договор, из условий которого следует, что арендатор обязуется производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения; договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено. Такой договор не был признан судом недействительным, следовательно, такое условие не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, на основании п. п. 1 - 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, норма ст. 616 ГК РФ, в которой говорится об обязании арендодателя проводить капитальный ремонт, является диспозитивной, что значит, что стороны при заключении договора могут предусмотреть и иной порядок. Следует иметь в виду, что заключение договора на условиях, указанных в вопросе, исключает право требования суммы, затраченной на капитальный ремонт арендатором, на основании ст. 1109 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что включение данного условия в договор не противоречит действующему законодательству.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

28.09.2011