Регулирование отчуждения находящихся на земельном участке объектов недвижимости

РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НАХОДЯЩИХСЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Т. ТЕРЕЩЕНКО, А. СЕРГЕЕВ

Татьяна Терещенко, ассистент кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ.

Александр Сергеев, доктор юридических наук, зав. кафедрой гражданского права юридического факультета СПбГУ.

Проблема отчуждения объектов недвижимости лицом, обладающим правом собственности или иным правом, создающим предпосылки для приобретения права собственности в будущем на земельный участок, на котором расположены эти объекты, рассматривается с позиций соотношения предметных сфер регулирования гражданского и земельного законодательства.

Коллизия между ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ

По замыслу законодателя, ст. 35 ЗК РФ должна была конкретизировать один из основных принципов земельного законодательства - принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов" (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, далее - принцип единства). Очевидно, что его закрепление преследовало цель превратить земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в единые объекты недвижимости и обеспечить их вовлечение в оборот только в таком виде <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Рук. авт. коллектива М. В. Бархатов. М., 2002.

Вместе с тем реализация принципа единства в ЗК РФ оказалась непоследовательной. Во-первых, его содержание фактически ограничено п. 4 ст. 35 ЗК РФ и сводится исключительно к случаям принадлежности земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости на праве собственности одному лицу <2>. Во-вторых, законодатель, признавая в качестве самостоятельных объектов здания, строения, сооружения (далее - недвижимость), с одной стороны, и земельные участки - с другой, сформулировал два идентичных запрета: 1) запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка и 2) запрет на отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости. -------------------------------- <2> См.: Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002.

Указанные запреты создали препятствия для оборота объектов недвижимости и ограничили права собственников по распоряжению ими по сравнению с теми правовыми возможностями, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Так, согласно ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, при отчуждении собственником недвижимости, расположенной на его земельном участке, презюмируется, что к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Вместе с тем стороны сделки могут своим соглашением самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости и, таким образом, не производить отчуждение земельного участка. Следовательно, положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ в части запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка прямо противоречат диапозитивным правилам ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ. Указанная коллизия между п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ возникла в результате вторжения ЗК РФ в сферу действия ГК РФ <3>. -------------------------------- <3> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Н. Д. Егорова, А. П. Сергеева. М., 2005. С. 558.

Земельное законодательство регламентирует отношения по использованию и охране земель (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними регулируются, по общему правилу, гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Поэтому из смысла пп. 1, 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что его нормы не могут и не должны распространяться на отношения по владению, пользованию и распоряжению зданиями, строениями, сооружениями, так как это область гражданского права (абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Иными словами, в случае возникновения спора положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ (в части запрета на отчуждение недвижимости без совместного отчуждения земельного участка) должны быть признаны судом (по заявлению заинтересованной стороны и на основании ст. 13 ГК РФ, ст. 192 - 195 АПК РФ) недействующими и не подлежащими применению вследствие несоответствия положениям абз. 1 п. 1 ст. 2, ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ и нарушения гражданских прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота. Даже если в ходе конкретного процесса подобное заявление не будет подано, суд в соответствии с ч. 2 ст. 13 АПК РФ обязан в рамках так называемого нормативного контроля не применять указанное выше правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ как противоречащее гражданскому законодательству.

Понятие отчуждения в земельном и гражданском праве

Для более полного освещения проблемы отчуждения недвижимости в условиях существующей коллизии следует охарактеризовать само понятие "отчуждения" земельного участка согласно ЗК РФ и выяснить, отличается ли оно от соответствующего понятия в гражданском праве. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Из смысла пп. 1, 3 ст. 3 ЗК РФ вытекает, что нормы земельного законодательства имеют приоритет в качестве специального закона, обеспечивающего оборот специфического объекта - земельного участка, по отношению к нормам гражданского законодательства, что соответствует и положениям ГК РФ (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209, п. 2 ст. 607). Вместе с тем ЗК РФ практически не содержит специальных норм, регулирующих оборот земельных участков. Даже гл. III ЗК РФ, посвященная праву собственности на землю, не включает вопросы, связанные с приобретением и отчуждением таковых. Следовательно, в неурегулированной части (фактически полностью) оборот земельных участков, в частности сдача в аренду и приобретение в собственность, регламентируются гражданским законодательством. Соответственно, нет никаких оснований для различного понимания отчуждения в земельном и гражданском законодательстве. Правовое определение понятия отчуждения отсутствует. Из содержания гл. 13 - 15 ГК РФ следует, что данным понятием опосредуется переход на основании сделки права собственности на тот или иной объект. Иначе говоря, отчуждение трактуется как один из способов реализации собственником полномочия распоряжаться принадлежащим ему имуществом с целью передачи права собственности. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которым обладает собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договоров купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении. К последним могут быть отнесены договоры ренты (ст. 583 ГК РФ), аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ), финансовой аренды (ст. 665 ГК РФ) и т. д. Значит, правовая цель любой сделки по отчуждению имущества может быть достигнута равным образом как при совпадении моментов (вступления договора в силу; передачи имущества по договору; возникновения права собственности у приобретателя), так и при их несовпадении. Следовательно, нет оснований ставить под сомнение волю сторон на отчуждение имущества в случае заключения, например, договоров купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491 ГК РФ), найма-продажи (ст. 501 ГК РФ), аренды с правом выкупа (ст. 624 ГК РФ), а также в других случаях несовпадения моментов вступления договора в силу, передачи имущества и перехода права собственности на него (например, сделки с отлагательным условием - п. 1 ст. 157 ГК РФ). Стороны договора могут избрать ту схему взаимоотношений, при которой вступление договора в силу, передача имущества и переход права собственности на него будут приурочены к разным датам, что никак не влияет на квалификацию договора в качестве сделки по отчуждению имущества и не может ее изменить, если воля сторон направлена, в конечном итоге, на передачу права собственности. Иное понимание отчуждения имущества не соответствовало бы ни содержанию ст. 218 ГК РФ, ни общим началам и смыслу гражданского законодательства (п. 1 ст. 1, абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Возможные конструкции отчуждения недвижимости

В условиях действующей коллизии норм п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ проблем при отчуждении имущества обычно не возникает лишь при заключении договора купли-продажи одновременно в отношении недвижимости и занимаемого ею земельного участка. Обусловлено это тем, что, во-первых, глубоко укоренилось ошибочное преставление, будто отчуждение имущества может производиться лишь с помощью данного договора, а во-вторых, сложилась порочная судебная практика, отдающая приоритет именно положениям земельного законодательства. Дальнейшему упрочению данной практики способствует Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление), в абз. 1 п. 11 которого воспроизводится противоречащий гражданскому законодательству запрет на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка. Таким образом, нужно быть готовым к тому, что суд откажет собственнику, отчуждающему недвижимость без земельного участка, в удовлетворении обоснованного требования о признании недействующим п. 4 ст. 35 ЗК РФ в части, противоречащей гражданскому законодательству, потому что разъяснения высших судебных инстанций обязательны для нижестоящих судов (еще менее вероятно, что суд самостоятельно, в порядке "нормативного контроля", не станет применять данный пункт ЗК РФ). В подобной ситуации наиболее приемлемым выходом является следование действительному смыслу понятия "отчуждение", охватывающему любые сделки (а не только куплю-продажу), с помощью которых опосредуется переход права собственности на тот или иной объект. При этом использование любых конструкций по отчуждению будет соответствовать не только правилам гражданского законодательства, но и противоречащему им п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Например, договор купли-продажи недвижимости и договор аренды с правом выкупа земельного участка выражают единую волю сторон на отчуждение имущества и согласуются с п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Этот вывод обусловлен п. 11 Постановления, в котором п. 4 ст. 35 ЗК РФ понимается в том смысле, что в случае совершения сделки по отчуждению зданий воля сторон также должна быть направлена и на отчуждение земельного участка (т. е. речь идет о единой правовой цели - отчуждении имущества). Из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 11 Постановления не следует, что отчуждение зданий и земельного участка опосредуется только куплей-продажей, что соответствующие договоры должны быть заключены одновременно и содержаться в едином документе, или что по указанным договорам должна быть совершена одновременная передача отчуждаемых объектов, или что необходим одновременный переход права собственности на отчуждаемые объекты. Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы. 1. Положение п. 4 ст. 35 ЗК РФ в части установления запрета отчуждать недвижимость без земельного участка неправомерно вторгается в исключительную предметную область регулирования гражданского права и при этом противоречит ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, а потому не подлежит применению. 2. Результатом данного вторжения является незаконное ограничение прав субъектов (невозможность отчуждать недвижимость без земельного участка) и формирование порочной практики, эффективно бороться с которой можно только путем внесения изменений в законодательство. 3. При вынужденной необходимости соблюдать правила п. 4 ст. 35 ЗК РФ единственным выходом остается обращение к многообразию конструкций по отчуждению имущества, которое предусмотрено гражданским правом и применимо в рассматриваемой сфере.

Название документа