Организация для осуществления коммерческой деятельности приобрела у другой организации недвижимое имущество. После передачи недвижимого имущества покупателю организация-продавец прекратила свое существование в связи с ликвидацией. В связи с этим переход права собственности на данный объект недвижимости не был зарегистрирован, так как организация-продавец не представила в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации данного перехода, а именно заявление от правообладателя и доказательства наличия и существования у него права собственности на объект недвижимости. Может ли в данной ситуации организация-покупатель обратиться в арбитражный суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ?

Ответ: В случае когда организация для осуществления коммерческой деятельности приобрела у другой организации недвижимое имущество, однако после передачи недвижимого имущества покупателю организация-продавец прекратила свое существование в связи с ликвидацией и в связи с этим переход права собственности на данный объект недвижимости не был зарегистрирован, так как организация-продавец не смогла представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации данного перехода (заявление от правообладателя и доказательства наличия и существования у него права собственности на объект недвижимости), организация-покупатель имеет право обратиться в арбитражный суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, если докажет возникновение права собственности на объект недвижимого имущества, а также ликвидацию организации-продавца.

Обоснование: Отношения, связанные с государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество, регулируются в том числе Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Так, согласно п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю отмечена также в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьями 13, 16 Закона N 122-ФЗ определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

На основании п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233, в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Закона N 122-ФЗ представляются, в частности:

заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ).

Вместе с тем Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации организации-продавца на момент подачи заявления о регистрации данного перехода.

В связи с этим арбитражными судами могут быть сделаны выводы, что в случае ликвидации организации-продавца обращение сторон договора купли-продажи недвижимого имущества за регистрацией в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ невозможно.

К подобным выводам пришли, к примеру, ВАС РФ в Определении от 08.12.2008 N ВАС-15255/08, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 12.10.2010 N Ф03-6854/2010.

В этом случае, как показывает арбитражная практика, подлежит применению аналогия закона, а именно п. 3 ст. 551 ГК РФ, устанавливающий возможность вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по заявлению стороны в случае, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2010 N Ф03-6855/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А20-2115/2009).

Как отмечают ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 27.07.2009 N Ф04-4278/2009(10726-А75-38), ФАС Центрального округа в Постановлении от 09.04.2010 N Ф10-1157/10 (Определением ВАС РФ от 19.08.2010 N ВАС-11056/10 было отказано в передаче данного Постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), доказав в установленном законом порядке возникновение права собственности на объект недвижимого имущества, а также ликвидацию продавца по сделке, покупатель вправе требовать в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации права по решению арбитражного суда.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, считаем, что организация-покупатель имеет право обратиться в арбитражный суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, если докажет возникновение права собственности на объект недвижимого имущества, а также ликвидацию организации-продавца.

А. В.Шаталов

Юридическая компания "Юново"

27.09.2011