Организации заключили договор аренды земельного участка, предусматривающий обязанность арендодателя передать объект аренды арендатору спустя определенное время после заключения договора. До передачи данного земельного участка, но после заключения договора аренды арендатор выяснил, что данным объектом аренды незаконно владеют третьи лица. Имеет ли право арендатор в данной ситуации истребовать земельный участок у третьих лиц из незаконного владения в судебном порядке?

Ответ: Если организации заключили договор аренды земельного участка, предусматривающий обязанность арендодателя передать объект аренды арендатору спустя определенное время после заключения договора, а до передачи данного земельного участка, но после заключения договора аренды арендатор выяснил, что данным объектом аренды незаконно владеют третьи лица, то до передачи арендодателем земельного участка во исполнение ранее заключенного договора аренды у арендатора отсутствует право на истребование арендованного имущества у третьих лиц из незаконного владения в судебном порядке.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 301 ГК РФ дает право собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом в соответствии со ст. 305 ГК РФ право, предусмотренное ст. 301 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, из содержания ст. ст. 301, 305 ГК РФ можно сделать вывод, что арендатору действующим гражданским законодательством предоставлено право истребования арендованного имущества у третьих лиц из незаконного владения.

Вместе с тем из содержания данных норм права не представляется возможным определить: с какого момента у арендатора возникает право истребования арендованного имущества у третьих лиц из незаконного владения, учитывая, что аренда земельного участка является консенсуальной сделкой, а значит, момент ее заключения не связан с моментом передачи имущества от арендодателя к арендатору.

Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отметил, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В этой связи можно сделать вывод, что право истребования арендованного имущества арендатором у третьих лиц возникает только после фактической передачи данного имущества от арендодателя к арендатору.

Если после заключения договора аренды имущество фактически не было передано арендодателем арендатору, то и право истребования его у третьего лица у арендатора не возникло.

В подобной ситуации арендатор имеет право в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ истребовать данное имущество у арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

К аналогичным выводам пришли, к примеру, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.03.2010 по делу N А45-5590/2008, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.04.2010 по делу N А53-4623/2009, Восьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.04.2011 по делу N А81-3779/2010, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 27.05.2008 N 17АП-3121/2008-ГК по делу N А50-17975/2007.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, считаем, что до передачи арендодателем земельного участка во исполнение ранее заключенного договора аренды у арендатора отсутствует право на истребование арендованного имущества у третьих лиц из незаконного владения в судебном порядке.

А. В.Шаталов

Юридическая компания "Юново"

16.09.2011