Организация заключила договор купли-продажи недвижимого имущества (здания). По условиям договора оплата производится в момент подписания акта приема-передачи имущества. Документы на государственную регистрацию переданы в следующем после подписания договора месяце. Вправе ли организация принять к вычету сумму НДС, предъявленную продавцом по счету-фактуре, оформленному до даты государственной регистрации, если здание будет использовано в деятельности, облагаемой НДС?

Ответ: Если в договоре купли-продажи предусмотрено перечисление аванса в указанном размере, покупатель может получить вычет НДС по перечисленному авансу при условии, что у налогоплательщика имеются документы, подтверждающие фактическое перечисление суммы предоплаты, а также имеется полученный от продавца надлежаще оформленный счет-фактура. После вступления в силу изменений, внесенных Федеральным законом от 20.04.2014 N 81-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", вычет в рассматриваемой ситуации будет применяться в общем порядке.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки товаров либо день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок.

При этом если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).

Статьей 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре и права на имущество в данном случае возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ вычету у налогоплательщика, перечислившего суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, подлежат суммы налога, предъявленные продавцом этих товаров.

Указанные вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, передачи имущественных прав, при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм (п. 9 ст. 172 НК РФ).

Таким образом, для получения вычета суммы налога по перечисленному авансу необходимо соблюдение следующих условий:

- получение от продавца надлежаще оформленного счета-фактуры;

- наличие документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм частичной оплаты;

- наличие договора, предусматривающего перечисление аванса в указанном размере.

Как видно, одним из условий применения вычета по авансу является то, что договор должен содержать условие о предварительной оплате товаров.

На это, в частности, также обращает внимание Минфин России в Письме от 06.03.2009 N 03-07-15/39. Согласно указанным разъяснениям, если в договоре условие о предварительной оплате (частичной оплате) не предусмотрено или соответствующий договор отсутствует, а предварительная оплата перечисляется на основании счета, налог по перечисленной предварительной оплате (частичной оплате) к вычету не принимается.

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ НДС, ранее принятый к вычету по предоплате, покупатель должен восстановить. При этом налог должен быть восстановлен в том налоговом периоде, в котором возникает право на вычет НДС по принятым к учету товарам, работам, услугам.

С учетом позиции Минфина России, изложенной в Письме от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78 и основанной на положении п. 3 ст. 167 НК РФ, при реализации объектов недвижимости счета-фактуры следует выставлять не позднее пяти календарных дней считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности, а именно с даты государственной регистрации права.

Таким образом, если в договоре купли-продажи предусмотрено перечисление аванса в указанном размере, покупатель может получить вычет НДС по перечисленному авансу при условии, что у налогоплательщика имеются документы, подтверждающие фактическое перечисление суммы предоплаты, а также полученный от продавца надлежаще оформленный счет-фактура.

Необходимо также обратить внимание на то, что Федеральным законом N 81-ФЗ в ст. 167 вносятся существенные поправки.

В соответствии с новой редакцией п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к отгрузке, за исключением случая реализации недвижимого имущества. В данном случае моментом определения налоговой базы будет признаваться день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ). После вступления в силу данных изменений вычет в рассматриваемой ситуации может, на наш взгляд, применяться в общем порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Н. В.Абакумова

Палата налоговых консультантов

Российской Федерации

20.06.2014