ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ И ИПОТЕКИ КАК ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ВЕЩНОГО ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Р.Н. ВИКТОРОВА

Викторова Р.Н., аспирант кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина.

Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2> (далее - Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет <3>.

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предлагаем изложить в следующей редакции:

"Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами".

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, - представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства <4>.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: - договор об ипотеке и его копия; - документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; - документ об уплате государственной пошлины; - иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также: - закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия; - документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом - возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет "о зарегистрированном праве или сделке". На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.