Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ЭВОЛЮЦИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 февраля 2006 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, к. ю.н. доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Словарь русского языка С. И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное <1>. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli). Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Как отмечал И. А. Покровский, "последовательное проведение римского принципа создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее" <2>. -------------------------------- <1> Ожегов С. И. Словарь русского языка. М. 1990. С. 401. <2> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200.

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских) <3>. Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового <4>. Под недвижимостью понимали и водоемы (так, например, было установлено п. 1 ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства). Сенат относил к недвижимости и "сокровенные в недрах земли ископаемые" <5>. -------------------------------- <3> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98. <4> Там же. С. 98. <5> Там же. С. 99 (решение Гражданского кассационного департамента правительствующего сената 1913 г.). СПб., 1913. С. 103.

Однако неопределенность законодательства, устанавливающего правовой статус недвижимости, была очевидна. Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью. В качестве примера он приводил переносные торговые палатки и т. п. <6>. При этом он подчеркивал, что законодатель, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи, по его мнению, различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи <7>. В официальном проекте Уложения начала 20-го века предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения или сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные" <8>. -------------------------------- <6> Там же. С. 100. <7> Там же. С. 96. <8> Там же. С. 100. Гражданское уложение: Проект высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. СПб., 1905. С. 7.

В современное российское законодательство юридическое деление вещей на движимые и недвижимые формально было возвращено Законом "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г., в котором был установлен различный срок владения движимым и недвижимым имуществом для приобретения права собственности на это имущество, но вопрос, какое имущество считать движимым, а какое недвижимым, остался нерешенным вплоть до принятия Основ. Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. этот вопрос был решен достаточно определенно. Пункт 2 ст. 4 Основ определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимость по природе). В перечень того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, или, другими словами, критерий прочности связи с землей. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Следует отметить, что в указанной статье помимо термина "недвижимые вещи" также используется в качестве синонима термин "недвижимое имущество". Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что "под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование" <9>. -------------------------------- <9> Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В. П. М., 2003. С. 212.

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей. Помимо ст. 130 ГК, вопросы недвижимости освещены и в других статьях ГК. В качестве примера можно привести гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю", главу 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Градостроительный кодекс Российской Федерации в определенной степени также относится к числу правовых актов, регулирующих правовой режим недвижимого имущества. Так, он дает в ст. 1 такое определение объектам недвижимости в градостроительстве - это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве закреплены только самые общие положения правового режима недвижимого имущества, которые закреплены и детализированы в земельном, горном, лесном, водном и законодательстве о градостроительной деятельности, а также в иных правовых актах. К числу последних относятся следующие федеральные законы: Жилищный кодекс РФ; Водный кодекс РФ; Лесной кодекс РФ; Градостроительный кодекс; ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; ФЗ "О недрах". Поскольку к недвижимому имуществу относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, то правовой режим недвижимого имущества регулируется также такими правовыми актами, как: Воздушный кодекс РФ; Кодекс торгового мореплавания РФ; Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Кроме норм материального права, законодательство, регулирующее недвижимое имущество, включает и нормы процессуального права (Арбитражный процессуальный кодекс, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т. д.). Из определения недвижимости в ст. 130 ГК, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: 1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты). 2. Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению. 3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты). Очевидно, в последнем случае законодатель исходил из того, что указанные объекты управляются непосредственно с земли (так, например, морские суда имеют порт приписки). Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство. Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос. Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей <10>. Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей). -------------------------------- <10> Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т. д. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г. Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам" <11>. -------------------------------- <11> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96.

При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это признак, известный еще римскому праву. Г. Ф. Шершеневич писал: "Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи <12>. Аналогичные взгляды высказывал и Л. А. Кассо, который писал, что вещь, не подлежащая перемещению с одного места на другое, - это недвижимость; недвижимостью являются, таким образом, прежде всего, земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано <13>. -------------------------------- <12> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130 <13> Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.

Между тем применение этого признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения, в принципе, могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Так, наиболее известным случаем является перемещение здания газеты "Известия" почти на 50 метров. Кроме того, здания и сооружения не обязательно рассматриваются как строительные объекты. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов <14>. Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком <15>. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - прочной связи с землей. -------------------------------- <14> Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89. <15> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 334.

Следует отметить необходимость дифференциации объектов недвижимости и таких прочно связанных с землей объектов, как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках, и т. д. В Постановлении ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 был проанализирован спор между ГУП и ООО о том, является ли переданный ГУП обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью или нет. В зависимости от того, признавался ли холодильник недвижимостью, одновременно решался вопрос о том, был ли нарушен порядок совершения сделок с ним (при признании холодильника недвижимостью необходимо было получать согласие собственника). При рассмотрении дела было отмечено, что ответчиком было представлено руководство по эксплуатации холодильной камеры, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перевезен на другое место. Однако Президиум пришел к выводу, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно также выделить такие дополнительные признаки, как получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК право собственности на возведенное строение может не возникнуть. Соответственно, хотя в физическом смысле недвижимость возникла, в юридическом смысле - нет, поскольку зарегистрировать право на такой объект нельзя. Говоря о таком признаке недвижимого имущества, как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте, как подземные коммуникации (в первую очередь - линиях метрополитена). В данном конкретном случае несомненно имеется связь с землей, однако не с верхним (почвенным) строем, а с более глубинными слоями земли. Федеральное законодательство не регулирует правовой статус таких объектов, однако на уровне субъектов Федерации соответствующие правовые акты имеются. Так, Постановлением Правительства г. Москвы от 13.06.2000 N 447 (в ред. от 28.01.2003) "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 г. и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации (вместе с планом мероприятий по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2002 года)", была утверждена Временная инструкция по составлению и оформлению плана подземных инженерных коммуникаций как объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации). Очевидно, что этот вопрос должен быть решен и на федеральном уровне. Помимо основополагающего физического критерия - неразрывной связи с землей, отдельные юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости. Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость, действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т. д. В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность <16>. Однако обосновывается это весьма своеобразно и, в частности, тем, что уже в античности имущество, выраженное в земельном владении, составляло заметно меньшую часть сравнительно с движимостью, с денежным богатством, которое становилось господствующей формой в состояниях богатых и богатейших людей. Но тогда же усиленно подчеркивалось отличие видимого имущества от невидимого, в первую очередь денег <17>. -------------------------------- <16> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 234. <17> Андреев В. П. Структура частного богатства в Афинах V - IV вв. до н. э. // Сост. А. И. Павловская и др. Вестник древней истории. М., 1997. С. 336, 348.

С подобной точкой зрения сложно согласиться. Если в древние времена при относительно небольшой численности населения и избытке свободной земли такая точка зрения имела право на существование, то в настоящее время при ограниченности ресурсов и переизбытке населения недвижимость в большинстве случаев действительно является дорогостоящим товаром. К. И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его "видимость", что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях <18>. В свою очередь, О. М. Козырь указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК, - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью могут признаваться "лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <19>. Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. -------------------------------- <18> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 225. <19> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 271.

Иную позицию высказывает В. В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости <20>. -------------------------------- <20> Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242.

Наконец, своеобразную позицию высказывает О. Г. Ломидзе, который считает, что, даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности <21>. Таким образом, если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества. -------------------------------- <21> Ломидзе О. Г. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999. С. 8.

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительные материалы как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку были преобразованы. Как известно, согласно последним изменениям в ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости. Если недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими. Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление, как недвижимость, надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки. Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь. Недвижимые вещи могут быть в физическом смысле как делимыми, так и неделимыми. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате раздела размер станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект. Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т. д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения. В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности. Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые. Однако возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно (например, жалюзи к окнам здания). Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность (fixture), под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом. При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон, таким образом, приобретает решающее значение. При этом такие предметы, как кирпичи, бревна, балки и т. д., в случае если они встроены в здание, становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи к дверям, жалюзи для окон и т. д.). В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен <22>. -------------------------------- <22> Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1996. С. 310.

Однако в настоящее время можно говорить только о гипотетической возможности возврата к такому подходу. Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно.

Название документа