Правомерно ли включение в договор возмездного оказания риелторских услуг условия об оплате штрафа в случае, если продавец квартиры (вторичного жилья) реализует квартиру в период действия договора, не привлекая при этом риелтора?
Ответ: Включение в договор возмездного оказания риелторских услуг условия об оплате штрафа в случае, если продавец квартиры (вторичного жилья) реализует квартиру в период действия договора, не привлекая при этом риелтора, неправомерно. Это условие противоречит положениям ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ограничивая правомочия собственника, которые составляют содержание права собственности.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.
Закон допускает ограничение гражданских прав только на основании федеральных законов и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 209 ГК РФ, само по себе право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения, и только совокупность этих трех правомочий составляет право собственности, ограничение которого невозможно без законных оснований.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
На наш взгляд, условие об оплате штрафа в случае, если продавец квартиры реализует ее в период действия договора возмездного оказания риелторских услуг, не привлекая при этом риелтора, противоречит нормам ст. 209 ГК РФ, поскольку ограничивает право собственника на реализацию своего имущества. Следовательно, включение в договор возмездного оказания риелторских услуг такого условия неправомерно.
Следует обратить внимание, что нормы права, регулирующие договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, другие договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования, не предусматривают возможности лишить собственника права реализовать принадлежащее ему имущество.
В действующем законодательстве не регламентированы вопросы осуществления риелторской деятельности. В судебной практике преобладает позиция об отнесении риелторских договоров к договорам возмездного оказания услуг, регулируемым гл. 39 ГК РФ.
Статья 782 ГК РФ предоставляет сторонам договора возмездного оказания услуг право в любое время отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке. По смыслу приведенной нормы причина отказа сторон от договора не имеет значения. Соответственно, причиной для отказа заказчика от договора возмездного оказания услуг могут быть как недовольство качеством оказываемых услуг, так и реализация квартиры без помощи риелтора. Аналогичные выводы имеются в судебной практике (например, Постановления ФАС Центрального округа от 15.06.2011 по делу N А54-4550/2010-С16, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А65-2261/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 по делу N А56-36049/2012).
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, в случае продажи квартиры продавцом самостоятельно необходимо направить исполнителю (риелтору) письменное уведомление о расторжении договора возмездного оказания риелторских услуг в одностороннем порядке на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ.
С. В.Тимошкова
Группа компаний
"Аналитический Центр"
С. В.Соболева
Группа компаний
"Аналитический Центр"
17.03.2014