НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

Л.Н. СИМАНОВИЧ

Симанович Л.Н., кандидат юридических наук, декан юридического факультета Серпуховского филиала АНО ВПО НИЕВ.

Автор с использованием различных нормативно-правовых актов рассматривает вопрос правовой регламентации непосредственного управления многоквартирным жилым домом. Констатируется, что Жилищный кодекс Российской Федерации содержит ряд положений, которые не в полной мере отвечают интересам собственников жилых помещений.

Жилье начинается с дома. Эта мысль покажется большинству наших сограждан тривиальной. Какую пользу можно из нее извлечь? Все знают, что жилье начинается с дома, и что такое дом, знают все, ведь все мы живем в домах (кроме тех, кто живет на улице).

Однако дом, как и любое творение человеческих рук, далеко не так прост, как кажется: дом вовсе не один и тот же на протяжении истории человечества, он меняется и в материальном, и в социальном, и в юридическом отношении.

С ростом городов меняется сам дом как материальный объект, происходит смена его конструкций, плана, фасадов, этажности, усложняются требования к его санитарному обустройству, пожарной безопасности, что подробно излагается в исследованиях по строительству и архитектуре. Начинаются изменения в правилах расположения жилого дома: от свободного расположения на территории усадьбы, свойственного сельской местности, происходит переход к фасадической постановке дома по "красным линиям" улиц, когда у здания имеет место лишь один фасад, и ему уделяется особое внимание. Этим изменения в правилах расположения дома в городе не ограничиваются, порождая дальнейшие усложнения городской планировки.

Со временем изменяются формы собственности на жилье, а также характер ее использования. Долгое время в городе преобладает личная собственность на дома, сам же дом предназначен в подавляющем большинстве случаев для личного проживания хозяина и его семьи, слуг и работников, а также для производственных нужд. Привычные для нас понятия "жилой дом" и даже "жилое помещение" еще не сформировались, в средневековой мастерской жилые и производственные помещения часто не разделены. Наниматель берет на себя обязанность предоставить работнику жилье, а для кратковременного проживания существуют трактиры и постоялые дворы, для бедных и нуждающихся - приюты и ночлежки при церкви. Переход к мануфактурному производству, рост разделения труда и массовое привлечение наемных работников в города приводят при возросшем спросе на жилье к возникновению жилья, специально предназначенного для сдачи внаем ("доходного дома"). Таким образом, в городах возникают и развиваются жилищный рынок и жилищный бизнес.

Для жилищного рынка характерно большое разнообразие, рассчитанное на разный достаток нанимателя (от роскошных особняков и квартир до ночлежных домов), его вкусы и потребности (от скромных "меблирашек" до пансионов с широким набором услуг) и срок найма (от длительного проживания до гостиниц разного калибра). Однако привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом - достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений, а с другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений.

Поэтому во многих странах мира идет поиск совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ ознаменовало собой новый этап в развитии реформы жилищно-коммунального хозяйства нашей страны.

С этого дня (согласно ст. 1 и 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") утратили силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержания, ремонта многоквартирных жилых домов, в том числе Жилищный кодекс РСФСР, Федеральный закон от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в части положений, регулирующих вопросы обслуживания и ремонта приватизированного жилья, - раздел III), Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Можно выделить следующие значимые нормативно-правовые акты:

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждены Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 г. (далее - Правила и нормы технической эксплуатации);

Правила пользования жилыми помещениями, утверждены Постановлением Госстроя РФ N 25 от 21 января 2006 г. (далее - Правила пользования жилыми помещениями);

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждены Постановлением Правительства РФ N 307 от 23 мая 2006 г. (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 г. (далее - Правила содержания общего имущества и Правила изменения размера платы);

Приказ Госстроя РФ от 9 декабря 1999 г. N 139 "Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда" (далее - Приказ Госстроя РФ N 139).

Организации, обслуживающие многоквартирный дом, - это управляющие, эксплуатационные, подрядные организации и поставщики коммунальных услуг.

Управляющие организации - это компании, которые заключают договор с каждым собственником многоквартирного дома или с правлением ТСЖ на управление этим домом.

Эксплуатационные организации - это предприятия, которые выполняют работы по обслуживанию многоквартирных домов (ЖЭУ, специализированные организации по обслуживанию инженерного оборудования - лифтов, приборов учета, систем противопожарной автоматики, специализированные организации по санитарной обработке и др.).

Подрядные организации - это организации, выполняющие различного вида ремонты.

Поставщики коммунальных услуг - организации, которые обеспечивают жителей многоквартирных домов водой, отводом сточных вод, теплом, электроэнергией, газом.

Каждая организация, которая занимается технической эксплуатацией многоквартирного дома, имеет определенный круг обязанностей, которые отражаются в договорах.

При непосредственном управлении собственниками все вопросы, касающиеся общей собственности, должны разрешаться на общем собрании собственников, которое является высшим органом управления многоквартирным домом.

Это значит, что собственники должны созывать собрание и на нем принимать решения по любому вопросу, связанному с общим имуществом: поломка вентиля, авария коммуникаций, уборка подъездов, вывоз мусора и т.д. Соответственно необходимо будет принимать решения о том, кто устранит аварии, каков будет размер денежных взносов каждого собственника на восстановление работоспособности коммуникаций, на оплату услуг специализированных организаций, устанавливать сроки и порядок внесения денежных средств. И конечно, нужно назначить ответственного за денежные средства, собранные с собственников жилья, и за контроль исполнителей работ.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме на основании решений общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию (или выполнению работ по ремонту) общего имущества со специализированными организациями. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Государственный контроль содержания общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти (различные надзорные органы) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции) в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственники жилых помещений имеют право осуществлять контроль деятельности управляющей организации или ТСЖ (ЖСК) либо через выбранные ревизионные комиссии, либо непосредственно сами.

Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного кооператива вправе:

1) получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

2) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

3) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые; переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением:

- влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами:

- влечет за собой наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Актуальность исследования правовых аспектов реализации собственниками помещений в многоквартирных домах прав на управление своей собственностью обусловлена прежде всего тем, что в результате проводимой реформы жилищно-коммунального хозяйства в стране появился большой процент собственников жилых помещений. На эту категорию граждан государство возложило весь груз ответственности за содержание принадлежащего им имущества.

Однако реформа жилищно-коммунального хозяйства, в основе которой лежали принципы договорных отношений в жилищно-коммунальной сфере, развитие конкуренции, повышение качества услуг, ну и как следствие - переход на их полную оплату гражданами, проводилась преимущественно на бумаге, а в реальности все ограничилось переходом на полную оплату жилищно-коммунальных услуг при достаточно низком их качестве. Сегодня мы наблюдаем очередной виток реформы и не оставляем надежды, что принимаемые на высшем уровне решения позволят достичь ее целей.

Между тем права граждан в жилищной сфере реализуются далеко не всегда. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит ряд положений, которые не в полной мере отвечают интересам собственников жилых помещений. При этом одни нормы этого закона уже применяются на практике, что позволяет оценить как положительные, так и отрицательные последствия их принятия, последствия же других пока анализируются только в теории.

Подводя итог всему вышесказанному, остается дать рекомендацию: для того чтобы жилищная реформа в России стала успешной, необходимо спустить ее из заоблачных высот на грешную землю, не выдумывать отвлеченные подходы и механизмы, а воспользоваться богатым опытом как отечественных, так и зарубежных реформаторов. Именно в отрыве от реальности, от "почвы", и заключается главная причина тех проблем, которые испытывает в настоящее время наша страна.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ 1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ, ч. 1 от 21.10.94.

3. Гражданский кодекс РФ, ч. 2 от 22.12.95.

4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

5. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 декабря.

7. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" // Российская газета. 1995. 20 апреля.

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

9. Закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

10. Чуев А.В., Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". 2004. Март. N 1(18).

11. Витрянский В.В. Защита права собственности // Закон. 1995. N 11.

12. Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. 2-е изд. М.: Эксмо, 2005.

13. Ермишина А.В. Формирование муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального комплекса города: участие общественности // http://www.socpolitika.ru/rus/conferences/3985/3992/3994/document4356.shtml.