До сдачи здания в эксплуатацию заключаются предварительные договоры с будущими арендаторами о заключении договора аренды после сдачи здания в эксплуатацию. По предварительному договору арендатор оплачивает залог, который после заключения договора аренды будет засчитываться в счет арендной платы за первый месяц аренды. Подлежит ли налогообложению НДС сумма залога по предварительному договору?

Ответ: Если до сдачи здания в эксплуатацию заключаются предварительные договоры с будущими арендаторами о заключении договора аренды после сдачи здания в эксплуатацию, а по предварительному договору арендатор оплачивает залог, который после заключения договора аренды будет засчитываться в счет арендной платы за первый месяц аренды, то суммы залога, получаемые арендодателем от арендатора в указанной ситуации, включаются арендодателем в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость на момент их получения, поскольку являются суммами предварительной оплаты (частичной оплаты).

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) объектом обложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг).

Момент определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) установлен ст. 167 Кодекса. Согласно п. 1 данной статьи Кодекса моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено данной статьей Кодекса, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Получаемые арендодателем от арендатора в рамках предварительного договора денежные средства, в дальнейшем подлежащие зачету в счет оплаты услуг по аренде имущества, оказываемых после заключения договора аренды, являются по существу предварительной оплатой данных услуг.

Таким образом, в целях применения налога на добавленную стоимость при получении арендодателем от арендатора по предварительному договору аренды имущества денежных средств, в дальнейшем засчитываемых в счет оплаты услуг по аренде имущества, оказываемых в рамках договора аренды имущества, у арендодателя возникает момент определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость.

Е. Н.Вихляева

Советник отдела

косвенных налогов

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Минфина России

23.08.2011