Две организации заключили договор аренды помещения, который был зарегистрирован в установленном законом порядке. Стороны в условиях договора определили, что срок действия договора - три года. По окончании указанного срока арендодатель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации снятия обременения с арендуемого помещения, но ему было отказано в связи с тем, что он не представил уведомление о намерении расторгнуть договор

Правомерен ли отказ регистрационной службы?

Ответ: Отказ регистрационной службы в регистрации снятия обременения с арендуемого помещения арендодателю, который заключил с арендатором договор аренды помещения, зарегистрированный в установленном законом порядке, со сроком действия три года и по окончании указанного срока обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации снятия обременения с арендуемого помещения, правомерен, так как окончание срока договора аренды не свидетельствует о его прекращении. В соответствии с законодательством, регулирующим регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрирующий орган необходимо представить документы, которые будут являться основанием прекращения права. В указанной ситуации, помимо самого договора аренды, таким документом будет уведомление арендатора о прекращении договора.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, помимо перечисленных в указанной статье правоустанавливающих документов, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как указано в п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения договора аренды производится на основании заявления одной из сторон договора. Прекращение договора аренды регистрируется путем внесения записей в подразделы III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В указанных подразделах необходимо указать основания расторжения договора. В данном случае основанием расторжения договора является не только окончание срока договора, но и возражение арендодателя о его продолжении, а именно уведомление арендатора о прекращении договора аренды.

Таким образом, в данном случае отказ регистрирующего органа правомерен, так как арендодатель не представил документов, которые подтверждают основания прекращения договора аренды, поскольку для данного вида договора окончание его срока не свидетельствует о его прекращении.

Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 24.02.2011 N А55-13075/2010 указано, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.07.2011