Две организации заключили договор аренды, в соответствии с условиями которого договор заключен сроком на один год до 31.12.2010. Арендодатель 01.01.2011 направил уведомление о расторжении договора в связи с истечением срока его действия и потребовал от арендатора освободить помещение. Арендатор отказался освобождать помещение на основании того, что считает, что их договор продолжает свое действие, так как до окончания срока арендодатель не заявлял о своем желании расторгнуть договор

Правомерна ли позиция арендатора?

Ответ: Позиция арендатора, выражающаяся в том, что он отказался освобождать помещение на основании того, что договор аренды продолжает свое действие, так как до окончания срока арендодатель не заявлял о своем желании расторгнуть договор, правомерна, арендодатель должен сообщить о своем желании расторгнуть договор до истечения его срока, так как в силу буквального толкования п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если в день окончания срока договора возражений от арендодателя относительно пользования арендатором имуществом в дальнейшем не поступило, договор считается возобновленным на неопределенный срок и подлежит расторжению с соблюдением правил ст. 610 ГК РФ.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из вышеизложенного основанием для расторжения договора аренды, заключенного на срок, определенный в таком договоре, является возражение арендодателя, в случае если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом. Если в день окончания договора арендатор не уведомлен о желании расторгнуть договор, то он считается возобновленным на новый срок. Следовательно, в случае, если арендодатель не намерен продолжать договорные отношения с арендодателем, ему необходимо сообщить о своем намерении до окончания срока договора, так как в противном случае он сможет расторгнуть договор только в порядке, предусмотренном законодательством и договором.

В данном случае в день окончания срока договора аренды арендодатель не сообщил арендатору о своем желании расторгнуть договор, следовательно, расторжение договора после пропуска им указанного срока возможно только с соблюдением п. 2 ст. 610 ГК РФ (так как договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок), в котором указано, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Аналогичная точка зрения содержится в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 24.02.2011 N А55-13075/2010 указано, что уведомление о намерении прекратить договорные отношения в связи с прекращением действия договора аренды должно быть направлено в период действия договора аренды.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.07.2011