Стороны заключили договор аренды помещения, в соответствии с условиями которого арендная плата может быть изменена в соответствии с уровнем инфляции. При втором изменении арендной платы за год арендатор отказался оплачивать разницу в связи с тем, что в соответствии с действующим законодательством изменение арендной платы больше чем раз в год запрещено, на что арендодатель ответил тем, что цена в договоре не является твердой и в его условиях закреплен механизм ее определения, следовательно, она может быть изменена и чаще

Правомерна ли позиция арендодателя?

Ответ: Позиция арендодателя, выражающаяся в том, что цена в договоре аренды не является твердой и в его условиях закреплен механизм ее определения, следовательно, она может быть изменена чаще одного раза в год, правомерна, так как в указанной ситуации стороны закрепили в договоре механизм определения арендной платы - в соответствии с изменением уровня инфляции. Для приведения арендной платы в соответствие с данным условием не требуется внесения изменения в договор. Так как стороны не закрепили в договоре ограничений по частоте пересчета арендной платы, следовательно, она может быть пересмотрена по заявлению каждой из сторон.

Обоснование: На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Следовательно, в данном случае следует определить, является ли изменение арендной платы с учетом уровня инфляции механизмом определения такой платы. Механизм определения арендной платы является своеобразной формулой расчета суммы, подлежащей уплате, и условий ее изменения. То есть при расчете суммы в соответствии с данным механизмом не требуется вносить изменения в договор. Арендная плата не является твердой, она подвергается постоянному изменению в зависимости от факторов, которые указаны в договоре.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В указанной ситуации стороны закрепили в договоре механизм определения арендной платы - в соответствии с изменением уровня инфляции. Для приведения арендной платы в соответствие с данным условием не требуется внесения изменения в договор. Так как стороны не закрепили в договоре ограничений по частоте пересчета арендной платы, следовательно, она может быть пересмотрена по заявлению каждой из сторон. Таким образом, в данном случае позиция арендодателя не противоречит действующему законодательству.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.07.2011