Две организации подписали договор аренды помещения, в соответствии с которым арендная плата может быть увеличена в соответствии с инфляцией. В течение срока действия указанного договора на основании договора купли-продажи помещения сменился его собственник, и в договор были внесены соответствующие изменения. Новый арендодатель повысил арендную плату, ссылаясь на изменение уровня инфляции в Российской Федерации, арендатор не согласился с изменением цены договора, мотивировав свою позицию тем, что еще не прошел год с момента изменения арендной платы бывшим собственником, но арендодатель ссылался на тот факт, что в связи с изменением договора и сменой собственника он имеет право сделать пересчет арендной платы независимо от того, когда в последний раз пересчитывал арендную плату бывший собственник

Правомерна ли позиция арендодателя?

Ответ: В ситуации, когда две организации подписали договор аренды помещения, в соответствии с которым арендная плата может быть увеличена в соответствии с инфляцией, и в течение срока действия указанного договора на основании договора купли-продажи помещения сменился его собственник, при этом в договор были внесены соответствующие изменения, позиция нового арендодателя, заключающаяся в повышении арендной платы в связи с изменением уровня инфляции в РФ, неправомерна, так как согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ и позиции ВАС РФ запрещено изменять цену арендной платы более одного раза в год. Указанная норма не содержит исключений, в том числе и при смене собственника арендуемого помещения.

Обоснование: На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, законодателем установлен запрет на изменение более одного раза в год арендной платы. Такая же позиция отражена в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66-ВАС), в котором указано, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Кроме того, в соответствии с п. 24 Информационного письма N 66-ВАС переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что позиция арендодателя в данном случае неправомерна. Запрет на изменение условий договора аренды был установлен для того, чтобы не нарушать права арендатора в связи со сменой собственника. Кроме того, позиция ВАС РФ при толковании ст. 614 ГК РФ позволяет сделать вывод об императивности данной нормы, не предусматривающей исключений, в том числе и для нового собственника арендуемого помещения.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.07.2011