Две организации заключили договор аренды помещения сроком на 2 года. По окончании срока арендатор уклонялся от подписания акта приемки-передачи, и когда арендодатель выехал на объект, им было обнаружено, что арендатор сменил замки в дверях, ключа от которых у арендодателя не было, и поэтому он так и не смог попасть внутрь. Сделав вывод о том, что арендатор так и не покинул помещение, арендодатель предъявил требование о выселении и взыскании задолженности по уплате арендных платежей с арендатора в судебном порядке

Является ли отсутствие доступа в арендуемое помещение свидетельством того, что арендатор не освободил арендуемое помещение, при рассмотрении спора в судебном порядке?

Ответ: Отсутствие доступа в арендуемое помещение в ситуации, когда организации заключили договор аренды помещения сроком на 2 года, по окончании которого арендатор уклонялся от подписания акта приемки-передачи, и когда арендодатель выехал на объект, им было обнаружено, что арендатор сменил замки в дверях, ключа от которых у арендодателя не было, и поэтому он так и не смог попасть внутрь, не является свидетельством того, что арендатор не освободил арендуемое помещение, при рассмотрении спора в судебном порядке, так как в соответствии с законодательством об аренде в предмет доказывания в указанной ситуации входят обстоятельства, связанные с подписанием сторонами договора аренды акта приема-передачи недвижимого имущества при прекращении договора, который является единственным доказательством факта передачи недвижимого имущества.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано в ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Следовательно, в данном случае договор аренды расторгнут, так как п. 2 ст. 621 ГК РФ указывает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В данном случае очевидно возражение арендодателя на продолжение арендных правоотношений.

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Как указано в ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Исходя из текста данной нормы можно сделать вывод, что при подаче заявления о выселении на основании вышеуказанной статьи заявляющей стороне необходимо будет доказать факт незаконного владения арендатором спорным помещением, а именно его нахождение на территории. В указанной ситуации это не представляется возможным в связи с тем, что арендодателю не удалось попасть в спорное помещение. Но в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, который предписывает передачу здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Таким образом, в указанной ситуации доказательством незаконного владения и пользования помещением будет являться отсутствие подписанного сторонами передаточного акта, который свидетельствует о передаче арендатором и, соответственно, освобождении им арендуемого помещения.

Такая же позиция содержится и в судебной практике. Так, Постановлением ФАС Московского округа от 11.04.2011 N КГ-А40/1640-11 было отменено решение нижестоящей инстанции, в соответствии с которым в аналогичной ситуации отказано в иске арендодателю ввиду того, что отсутствие доступа в указанные помещения не подтверждает факта занятия ответчиком спорного объекта недвижимости. При этом ФАС Московского округа указал, что в подобных ситуациях в предмет доказывания входят обстоятельства, связанные с подписанием сторонами договора аренды акта приема-передачи недвижимого имущества при прекращении договора.

Т. Ю.Сергеева

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

22.07.2011