По условиям заключенного договора аренды арендатору передается помещение в торговом комплексе. В соответствии с условиями названного договора аренды арендатор вправе использовать арендуемое помещение ежедневно в период времени с 09.00 до 21.00. По условиям указанного договора аренды арендная плата уплачивается ежемесячно и устанавливается в твердой сумме за все арендованное имущество. Вместе с тем в связи с майскими праздниками торговый центр не работал 01.05.2011 и 09.05.2011 и был закрыт как для посетителей, так и для арендаторов. Вправе ли в указанном случае арендатор требовать уменьшения арендной платы исходя из количества дней, в которые торговый центр был закрыт?

Ответ: Арендатор в случае нарушения арендодателем условий договора аренды в части режима пользования арендованным имуществом, установленного договора аренды, а именно закрытия торгового комплекса 01.05.2011 и 09.05.2011, вправе требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, стороны договора аренды вправе в тексте договора предусмотреть выплату арендной платы в твердой сумме за каждый месяц аренды.

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В соответствии с п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Из изложенного следует, что по условиям указанного договора аренды арендная плата взимается за соответствующий календарный месяц.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

Таким образом, согласовав в тексте договора режим рабочего времени торгового комплекса ежедневно с 09.00 до 21.00, арендодатель обязан предоставить арендатору возможность использования арендуемого имущества в указанный период, а арендатор обязан использовать арендованное имущество в указанный период времени в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Следует отметить, что ГК РФ не содержит запрета для арендатора на предъявление требования об уменьшении арендной платы в случае ухудшения условий пользования арендуемым имуществом.

При этом ФАС Центрального округа в Постановлении от 06.11.2008 по делу N А62-3361/2007 указал, что на основании п. п. 1 и 4 ст. 614 ГК РФ арендная плата за период, в котором арендуемые помещения не использовались арендатором по вине арендодателя, подлежит соразмерному уменьшению.

К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа в Постановлении от 12.08.2010 N Ф09-5323/10-С3 по делу N А71-14309/2009, оставленном без изменения Определением ВАС РФ от 10.11.2010 N ВАС-14960/10, отказано в передаче дела N А71-14309/2009.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

21.07.2011