Организация, являющаяся субарендатором земельного участка, находящегося в собственности органа местного самоуправления и предоставленного арендатору для строительства, с согласия арендатора земельного участка осуществляет на названном земельном участке строительство объекта недвижимого имущества, при этом согласия собственника земельного участка на строительство субарендатором объекта недвижимого имущества нет. Будет ли в указанном случае объект недвижимого имущества являться самовольной постройкой? Может ли быть признано право собственности на самовольную постройку за арендатором?

Ответ: Если субарендатор земельного участка, находящегося в собственности органа местного самоуправления и предоставленного арендатору для строительства, с согласия арендатора земельного участка осуществляет на названном земельном участке строительство объекта недвижимого имущества без согласия собственника, объект недвижимого имущества, возведенный на арендуемом земельном участке без согласия собственника такого земельного участка, является самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке, может быть признано за арендатором такого земельного участка, при условии, что земельный участок предоставлен для возведения арендатором объекта недвижимого имущества и такая постройка возведена арендатором.

Обоснование: Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, при наличии согласия собственника арендованного имущества арендатор вправе передать арендуемое имущество в субаренду.

Пунктом 1 ст. 260 ГК РФ предусмотрено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Следует отметить, что ни ГК РФ, ни иные нормативные акты РФ не предоставляют арендатору права выдавать субарендатору разрешение на строительство объектов недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.

Таким образом, из изложенных норм права следует, что только собственник земельного участка вправе выдавать разрешения на строительство объектов недвижимого имущества на принадлежащем ему земельном участке.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, названной нормой права не предусмотрена.

Следует заметить, что перечень лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, носит закрытый характер и не допускает расширительного толкования.

Из изложенного следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Аналогичный вывод содержится в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Вместе с тем следует учитывать, что ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 07.05.2008 N Ф08-2439/2008, оставленном в силе Определением ВАС РФ от 17.09.2008 N 7485/07 по делу N А32-15082/2006-21/291-2007-41/174, указал, что в прежней редакции ст. 222 ГК РФ указанная норма предусматривала также возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положения не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, осуществившим строительство без необходимых разрешений.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Следует отметить, что в случае если арендатор не осуществлял возведение объекта недвижимого имущества за счет своих средств, то по смыслу ст. 1102 ГК РФ право собственности на такой объект не может быть признано за арендатором земельного участка, так как по сути является неосновательным обогащением арендатора.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

21.07.2011