Общества с ограниченной ответственностью заключили предварительный договор, в силу которого обязались подписать основной договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра, в разумный срок после окончания строительства последнего

Можно ли считать срок заключения основного договора согласованным сторонами?

Ответ: В случае когда в предварительном договоре срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании торгового центра, определен как разумный срок после окончания строительства торгового центра, срок заключения основного договора нельзя считать определенным.

Основной договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Сторонам предварительного договора предоставлено право указать в нем срок, в который они обязуются заключить основной договор. Если он не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

При установлении в предварительном договоре срока заключения основного договора необходимо учитывать правила определения сроков, предусмотренные ст. 190 ГК РФ. В силу этой нормы установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Таким образом, срок заключения основного договора может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон и должно наступить неизбежно. Если в отношении события не выполняется требование о неизбежности его наступления, срок нельзя считать установленным. В этом случае срок заключения основного договора определяется в соответствии с правилами п. 4 ст. 429 ГК РФ и считается равным одному году с момента заключения предварительного договора.

В описанной ситуации в предварительном договоре не согласован срок заключения основного договора аренды нежилого помещения. Событие, с которым связывается его заключение, - окончание строительства торгового центра - не является определенным во времени, в связи с чем срок заключения основного договора - один год с момента заключения предварительного договора. К аналогичным выводам приходят и суды.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2011 по делу N А13-1069/2010 указано, что в соответствии с предварительным договором стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее пяти рабочих дней до даты официального открытия торгового центра, о которой одна из сторон должна была уведомить другую. Суд апелляционной инстанции установил, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен в предварительном договоре с нарушением правил ст. 190 ГК РФ, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли сторон.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал вывод о том, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, ими не определен, в связи с чем применил абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ.

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

18.07.2011