Соблюдение правил ст. 250 ГК в ситуации открытия наследства за сособственником

(Вельмяйкина Е.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 1)

Текст документа

СОБЛЮДЕНИЕ ПРАВИЛ СТ. 250 ГК В СИТУАЦИИ ОТКРЫТИЯ

НАСЛЕДСТВА ЗА СОСОБСТВЕННИКОМ

Е. ВЕЛЬМЯЙКИНА

Вельмяйкина Е., компания "Миэль", отд. "Бибирево".

Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т. е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляются в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом. При продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК и другими законодательными нормами. Оно не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения).

Особо следует рассмотреть случаи, когда осуществляется продажа комнат в коммунальной квартире, возможность приватизации которых существенно расширилась в связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (Постановление от 3 ноября 1998 г.). В первую очередь необходимо определиться в том, что именно является объектом общей собственности: квартира в целом или комната в ней. О преимущественном праве покупки можно говорить лишь в тех случаях, когда предметом продажи является комната, т. е. доля в общей собственности на квартиру. Здесь возможны два варианта: остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан; в собственности граждан находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы.

При продаже доли постороннему лицу собственники жилого дома (квартиры) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т. д.). Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Когда участник общей доли собственности выражает согласие приобрести долю дома (квартиры) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с отсрочкой либо с рассрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Заверенные заявления собственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан. В этом случае в регистрирующий орган предоставляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

Требование об извещении можно признать выполненным, если продавец предоставит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК. Правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки распространяются на лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли.

Если сособственник умер, кто и в каком порядке

отказывается от права преимущественной покупки?

Если обратиться к теории гражданского права, то в силу прямого указания закона (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ) в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с изменениями и дополнениями от 20 декабря 1983 г. и 21 декабря 1993 г.) дается толкование несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений при выделении доли одним из сособственников. Под ним следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т. п.

Согласно п. 3 ст. 1168 ГК, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Это положение созвучно с п. 1 ст. 250 ГК, который предусматривает право преимущественной покупки доли.

Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п. 3 ст. 1168 ГК).

В п. 2 ст. 1153 ГК РФ закреплены способы принятия наследства не путем прямого волеизъявления, а совершением конклюдентных действий, т. е. действий, из содержания которых можно сделать вывод (заключить) о намерении наследника принять наследство.

Если принятие наследства прямым волеизъявлением относится к односторонним сделкам, то о принятии наследства совершением конклюдентных действий этого безоговорочно сказать нельзя. Если, скажем, супруги проживали совместно, причем наследство после смерти одного из них, состоящее из предметов обычной домашней обстановки и обихода, открылось в пользу пережившего супруга (других наследников нет), то наследник продолжает владеть и пользоваться указанными предметами так же, как и при жизни наследодателя. Едва ли могут быть сомнения в том, что наследник принял наследство, хотя ни с каким заявлением к нотариусу об оформлении наследственных прав он не обращался. В этом случае действия, свидетельствующие о принятии наследником наследства, по своей природе скорее относятся к юридическим поступкам, нежели к сделкам. Такие действия наследника, как вступление во владение и управление наследственным имуществом, принятие мер к сохранению имущества, к защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, производство за свой счет расходов на содержание имущества, могут выражаться в совершении не только сделок, но и юридических поступков, т. е. таких действий, которые вызывают правовые последствия независимо от того, была ли направлена воля совершающего их лица на достижение указанных последствий или нет.

На мой взгляд, в случае открытия наследства за сособственником необходимо соблюсти указанный в законе 6-месячный срок принятия наследства и затем уже направлять уведомление о продаже комнаты наследникам, вступившим в наследство за сособственником. При этом необходимо учитывать, что проведение сделки откладывается на достаточно длительный срок.

Хотелось бы также обратить внимание на то, что в каждом конкретном случае решение о проведении (непроведении) сделки должно приниматься исходя из конкретных обстоятельств конкретной сделки. Также необходимо учитывать все риски, связанные с проведением сделки.

Поскольку срок для принятия наследства, установленный в законе, составляет шесть месяцев со дня открытия наследства, то и свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время, но лишь по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, кроме случаев, предусмотренных ГК. И это понятно, ибо к моменту истечения указанного срока нотариус по общему правилу располагает сведениями о том, принял ли наследство кто-либо из наследников, кроме наследника, обратившегося за выдачей свидетельства, не возникают ли между наследниками споры о том, кто из них призван к наследованию и как наследственное имущество должно быть разделено, не оспаривают ли наследники действительность совершенного завещания и т. п. Все это может оказать самое непосредственное влияние на дальнейший ход производства по делу о наследовании, в том числе и на действия нотариуса.

После же того, когда указанный шестимесячный срок истек, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время, если нет каких-либо предусмотренных в законе обстоятельств, препятствующих его выдаче.

Свидетельство о праве на наследство может быть выдано и до истечения шести месяцев со дня открытия наследства при наличии достоверных данных о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его часть, нет. Это положение может применяться при наследовании как по закону, так и по завещанию.

На практике нотариусы практически не пользуются своим правом выдачи свидетельства о праве на наследство до истечения шестимесячного срока. Следовательно, если перед нами свидетельство о праве на наследство, выданное до истечения шести месяцев, то, по-моему мнению, данный документ необходимо тщательно проверить, а также убедиться, действительно ли нет других наследников, претендующих на наследство, также нелишне обратить внимание на фамилию нотариуса, выдавшего указанное свидетельство о праве на наследство. Не исключено, что только по одной фамилии нотариуса можно судить о возможной "законности" документа.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать ее цену. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже дол и, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

Представим себе ситуацию, что после совершения сделки, требующей соблюдения норм ст. 250 ГК, одно из лиц, обладающее правом преимущественной покупки, обратилось в суд за переводом прав покупателя на себя. Таким образом, цена объекта, указанная в договоре купли-продажи, может сильно повлиять на исход дела.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной, исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения. При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиваться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Следовательно, исходя из вышесказанного, чем меньше цена, указанная по договору на продажу комнаты, тем меньше денежных средств требуется на покупку комнаты при переводе прав покупателя на себя.

Рассмотрим пример, в котором письменное извещение о продаже комнаты было направлено обладателю преимущественного права покупки по рыночной цене и был получен отказ от приобретения вышеупомянутой комнаты. При совершении сделки в договоре купли-продажи комнаты была указана цена по стоимости БТИ. В этом случае возникает риск судебного разбирательства, инициаторами которого могут являться те лица, которые отказывались от преимущественного права покупки по указанной в уведомлении цене, т. е. по цене, которая сложилась на рынке недвижимости на момент продажи комнаты. В связи с тем что стоимость объекта по БТИ существенно отличается от рыночной стоимости, соответственно, отказываясь от своего права преимущественной покупки по рыночной цене ввиду ее высокой стоимости, могут требовать перевода прав покупателя на себя уже непосредственно по цене, указанной в договоре купли-продажи комнаты.

Вышеописанная ситуация также относится к продаже комнаты до 1000000 рублей, т. к. цена комнаты может превышать миллион рублей в зависимости от ее местоположения и других потребительских свойств.

На основании всего вышесказанного следует вывод, что цена в договоре купли-продажи комнаты должна соответствовать цене, указанной в уведомлении, направляемом о продаже комнаты.

При подготовке данного доклада я консультировалась с практикующим адвокатом на предмет применения судами правил ст. 250 Гражданского кодекса в ситуации открытия наследства за сособственником. "В создавшейся ситуации правильнее всего отказаться от покупки/продажи такого объекта, т. к. срок, предусмотренный ст. 1154 Гражданского кодекса, составляет шесть месяцев, тем самым проведение сделки приостанавливается на этот срок. Есть другой вариант решения вопроса о проведении сделки, но он применим только в том случае, если можно быть четко уверенными в круге наследников, претендующих на наследство. Можно, не дожидаясь истечения шестимесячного срока, получить отказы от преимущественного права покупки от всех наследников и проводить подобную сделку. Если все-таки принято решение о проведении сделки таким образом, то необходимо осознавать меру ответственности в данном случае, т. к. если известен не полный круг наследников, то риски по проведению сделки ложатся непосредственно на компанию".

Выбирать путь, по которому проводить сделку, необходимо в каждом конкретном случае индивидуально, универсального рецепта нет, единственное, что нужно четко осознавать в любом варианте проведения сделки, - это риски и меру ответственности при проведении конкретной сделки.

Материал предоставлен

компанией "Миэль"

Название документа