Часть земельного участка как объект правоотношений

ЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТ ПРАВООТНОШЕНИЙ

И. А. КОЛЕСНИКОВА

Колесникова Ирина Александровна, старший преподаватель кафедры кадастра и лесного хозяйства Института управленческих технологий и аграрного рынка ФГБОУ ВПО "Самарская ГСХА". Родилась 19 ноября 1979 г. в г. Самаре. В 2002 г. окончила с красным дипломом Самарский государственный университет. Автор ряда статей: "Приобретательная давность как один из способов приобретения права собственности на землю" (Право и экономика. 2006. N 7); "Об изменениях в правовом регулировании игорного бизнеса" (Право и экономика. 2007. N 3); "Учет интересов при проведении территориального землеустройства" (Право и экономика. 2007. N 7).

Статья посвящена вопросам вовлечения в оборот частей земельных участков. Раскрыты особенности формирования частей участков в государственном кадастре недвижимости. Сделаны выводы о возможности распространении обязательственных отношений на сформированные в кадастре части участков.

Ключевые слова: часть земельного участка, государственный кадастр недвижимости, кадастровый инженер, обязательственные права на землю, государственная регистрация.

Part of land plot as object of legal relationship I. A. Kolesnikova

This article deals with the process of commercialization of parts of land plots. The peculiarities of registering parts of land plots in public cadaster are revealed. The conclusions concerning extension of liability relations to newly formed parts of land plots are drawn.

Key words: part of land plot, public property cadaster, cadaster engineer, land law of obligation, public registration.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии наличия гражданства, соответствующего образования и отсутствия непогашенной или неснятой судимости. Получению означенного аттестата способствует наличие базовых знаний в области геодезии, картографии, кадастрового учета и основ земельного законодательства. В силу положений ст. 35 Закона N 221-ФЗ кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства договора подряда на выполнение кадастровых работ. Согласно ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. При выполнении кадастровых работ грамотный специалист должен оценивать дальнейшие последствия выполняемых действий не только с точки зрения кадастрового учета, но и анализировать ситуацию с учетом правовых последствий: что будет происходить в правовом поле с тем объектом кадастрового учета, который он образовывает в результате кадастровых работ. Особую важность данному положению, на мой взгляд, придает позиция действующего законодательства относительно временного характера внесенных в кадастр сведений. В частности, в п. 4 ст. 24 Закона N 221-ФЗ указано следующее: внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 7 июля 2010 г. N Д23-2534 <1> аннулирование и исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о частях земельного участка не зависят от характера сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующем земельном участке (кадастровые сведения или внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения). -------------------------------- <1> СПС "КонсультантПлюс".

В случае если в орган кадастрового учета был представлен межевой план, содержащий сведения в отношении одновременно образуемых земельного участка и части земельного участка, после аннулирования и исключения сведений о части земельного участка заявителю направляется только копия решения об аннулировании сведений о части земельного участка. В данном случае межевой план, представленный с соответствующим заявлением для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка и части земельного участка, не направляется заявителю в связи с тем, что содержит разделы в отношении земельного участка, срок действия "временного" статуса сведений о котором еще не истек, либо статус сведений о котором изменен на "учтенные". Таким образом, кадастровый инженер должен до начала кадастровых работ совместно с заказчиком работ сформировать представления о дальнейшей судьбе подлежащего образованию им объекта недвижимости. Иначе может сложиться ситуация, что по прошествии установленного в статье времени кадастровые сведения аннулируются и возникнет необходимость повторного проведения работ. Данная статья имеет практическую направленность и призвана разъяснить обеим сторонам договора подряда на выполнение кадастровых работ правовые последствия формирования в государственном кадастре недвижимости частей земельных участков и дальнейшей регистрации прав на них. В научной литературе серьезная дискуссия о возможности включения в оборот части земельного участка идет уже более 10 лет, начиная с момента принятия в 2001 г. действующего Земельного кодекса РФ. В частности, существует мнение, что часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть [1]. Другие специалисты полагают, что "...разделение земельного участка на части должно удовлетворять требованию целесообразности" [2]. Существуют и иные точки зрения по данному вопросу. Например, считается, что часть земельного участка не упоминается в числе недвижимых вещей, подлежащих государственной регистрации. Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, "...под "частью земельного участка" нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок" [3]. Указанной позиции придерживаются и другие специалисты, которые отмечают, что Земельный кодекс РФ, Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", а также ряд других нормативных актов еще продолжают использовать термин "часть земельного участка". Авторы полагают, что в ст. 6, а также в ряд других статей Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов и подзаконных актов следует внести изменения, исключив все упоминания о части земельного участка. Окончательное же решение вопроса о том, как поделить земельный участок на части, по мнению авторов, станет возможным после принятия во всех муниципальных образованиях правил землепользования и застройки (муниципальный правовой акт), регламентирующих минимальные и максимальные размеры земельных участков в отдельных территориальных зонах муниципальных образований [4]. В российском законодательстве по отношению к земельному участку часть может выступать как производный, так и непосредственный объект гражданского оборота. В качестве производного объекта часть земельного участка упоминается в статьях Гражданского и Земельного кодексов РФ, которые посвящены переходу права на часть участка при распоряжении зданием, расположенным на нем. В частности, согласно ч. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Необходимо обратить внимание, что Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" внес ряд изменений в ГК РФ, заменив часто упоминавшийся в нем термин "часть земельного участка" термином "земельный участок" в абз. 1 п. 2 ст. 271, ст. ст. 552, 652, 653 ГК РФ. Однако полностью "вычистить" термин "часть земельного участка" из статей ГК РФ не удалось, более того, указанный термин сохранился в Земельном кодексе РФ. В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. ЗК РФ при разрешении вопроса о площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, дает отсылку на п. 3 ст. 33 этого же Кодекса. Означенная статья называется "Нормы предоставления земельных участков" и по методу изложения носит отсылочный характер к иным нормативно-правовым актам федерального, регионального и местного уровня. В силу п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков (для случаев перехода права на объект недвижимости, расположенный на участке) устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Таким образом, если действующее законодательство содержит норму отвода земельного участка под конкретный вид объекта, то в случае перехода права на объект к новому собственнику переходит право использования земельного участка в размере, соответствующем норме отвода, а если у предыдущего собственника объекта площадь земельного участка в пользовании была больше нормы отвода (сложившийся характер землепользования или наличие на участке иных объектов), то к новому правообладателю объекта переходит право пользования на часть земельного участка, площадь которой должна соответствовать норме отвода. В дальнейшем предполагается осуществление процедуры образования нового земельного участка под расположенной недвижимостью. Понятие части земельного участка можно встретить в ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": "...в случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником". В связи с тем что отчуждение в рассматриваемом случае предполагает переход права собственности, а это возможно осуществить только в отношении земельных участков, предполагается что "часть земельного участка" в рассматриваемом случае используется с намерением в дальнейшем произвести раздел участка. При определении части участка в качестве непосредственного объекта оборота необходимо обратиться к статьям Земельного кодекса РФ: ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, и п. 1 ст. 6 ЗК РФ, в котором указано, что объектами земельных отношений могут выступать как земельные участки, так и их части. В силу п. 3 ст. 1 Закона N 221-ФЗ действиями, подтверждающими существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о таком недвижимом имуществе. Пунктом 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). В статье 7 Закона N 221-ФЗ указано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение. В государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. Закон N 221-ФЗ в ст. 20 однозначно указывает на субъектный состав лиц, которые могут обращаться с заявлением об учете в кадастре частей земельных участков: с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Необходимыми для кадастрового учета документами в силу положений ст. 22 Закона N 221-ФЗ при учете части земельного участка помимо заявления являются межевой план и копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя. Местоположение границ части или частей земельного участка указывается в графической части межевого плана. В соответствии с п. 61 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 <2>, графа "Характеристика части" разделов текстовой части межевого плана заполняется на основании: -------------------------------- <2> Российская газета. 2008. N 260. Декабрь.

сведений государственного кадастра недвижимости - в отношении существующих частей земельных участков, которые сохраняются в прежних либо уточняемых границах на образуемых, измененных или уточняемых земельных участках; актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров, вступивших в законную силу судебных актов - в отношении образуемых частей земельных участков. В данном случае копии таких документов включаются в состав приложения к межевому плану. Пунктами 62 и 63 Требований к подготовке межевого плана предусмотрено заполнение графы "Характеристика части" в случаях: если образование части земельного участка связано с наличием на земельном участке объектов недвижимости; если исходный (измененный) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности или земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности. Отметим, что согласно п. 9 ст. 47 Закона N 221-ФЗ до 1 января 2013 г. при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства допускается внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (ОКС) либо представителем такого собственника, и межевого плана. В результате кадастровых работ части земельного участка присваивается учетный номер, который позволяет идентифицировать и индивидуализировать ее в целях дальнейшего включения в гражданский оборот. Рассмотрим, объектом каких имущественных прав и сделок может быть самостоятельной часть земельного участка, сформированная и индивидуализированная в кадастре. Положения о частях не распространяются на случаи приобретения в собственность путем заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, так как в соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Рассматривая вопрос возможности продажи части земельного участка, свободной от объектов недвижимости, один из специалистов приходит к выводу, что часть земельного участка, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально-определенным объектом гражданского оборота после произведения раздела земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера [5]. В силу ст. 27 ЗК РФ собственниками в аренду могут быть предоставлены земельные участки в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. По норме ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Таким образом, в Гражданском кодексе РФ четко не определена возможность заключения договоров аренды частей земельных участков. Согласно части 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Одновременно следует применить ранее названые положения ст. 7 Закона N 221-ФЗ, в соответствии с которыми в государственный кадастр недвижимости вносятся данные об учетном номере части земельного участка. В результате можно сделать вывод, что при указании в договоре аренды учетного номера части земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, предмет договора будет определен. Согласно абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к числу возможных видов ограничений (обременений) отнесена аренда. Статья 26 данного Закона однозначно указывает на возможность государственной регистрации договоров аренды частей земельного участка: "Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Позицию о возможности передачи в аренду части земельного участка разделяет Минэкономразвития России в письме от 9 февраля 2013 г. N ОГ-Д23-460 "О подготовке межевого плана земельного участка в случае образования части земельного участка с целью передачи образованной части в аренду" <3>. По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае образования части земельного участка с целью передачи ее в аренду, графа "Характеристика части" разделов текстовой части межевого плана заполняется на основании документа, подтверждающего устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав (например, документ, содержащий признаки предварительного договора, предусмотренного ст. 429 ГК РФ), копия которого включается в состав приложения к межевому плану. При отсутствии такого документа в графе "Характеристика части" разделов текстовой части межевого плана может указываться цель образования части, например: "Часть земельного участка образована в целях передачи в аренду". -------------------------------- <3> СПС "КонсультантПлюс".

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, отсутствие в указанном случае в приложении к межевому плану документов, являющихся основанием для заполнения графы "Характеристика части" разделов текстовой части межевого плана, не может являться причиной отказа в осуществлении кадастрового учета. При заключении договора аренды части земельного участка необходимо обращать внимание, что согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, в целях предотвращения аннулирования в кадастре сведений о части при наличии намерения в постоянном отводе целесообразнее заключение долгосрочного договора аренды части, подлежащего государственной регистрации. Вывод о возможности заключения договоров аренды частей земельных участков, учтенных в кадастре, подтверждается судебной практикой, сложившейся как на уровне окружных судов, в том числе Федерального арбитражного суда Поволжского округа, так и на уровне высших судебных инстанций. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. N 14950/10 <4> прямо говорится, что истец не лишается права на заключение договора аренды учетной части земельного участка с определенным кадастровым номером, необходимой для использования, которая определена в кадастре недвижимости как учетная часть. -------------------------------- <4> Там же.

В Постановлении ФАС Поволжского округа от 12 ноября 2012 г. по делу N А72-420/2012 судебная коллегия указала, что судом необоснованно не приняты во внимание п. 3 ч. 1 ст. 6 ЗК РФ и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, согласно которым объектами земельных отношений являются в том числе и части земельных участков, которые могут быть сданы в аренду. Аналогичные выводы судов содержатся в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 августа 2012 г. по делу N А74-425/2012, ФАС Уральского округа от 29 декабря 2012 г. N Ф09-12702/12 по делу А71-2831/12 <5> и многих других. -------------------------------- <5> Там же.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка должна предопределяться единым целевым назначением земельного участка и его части. В статье 7 Земельного кодекса РФ перечислены 7 категорий земель, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. В силу части 2 ст. 7 означенного Кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В частности, ч. 2 ст. 78 Земельного кодекса допускает использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий. Таким образом, на период строительства линейного объекта возможность заключения договора аренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения (либо части, сформированной в кадастре), установлена законодательством. На период дальнейшей эксплуатации построенного объекта данная норма не распространяется. В качестве примера судебной практики, подтверждающей, что при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдение целевого использования участка, можно привести Постановление ФАС Уральского округа от 5 сентября 2012 г. N Ф09-7044/12 по делу N А07-16584/2011 <6>. -------------------------------- <6> СПС "КонсультантПлюс".

В связи с тем что действующее законодательство не предусматривает возможности изменения категории земель в отношении части земельного участка, после завершения строительства объекта необходимо проведение кадастровых работ по образованию новых земельных участков (в целях дальнейшего перевода в иную категорию земель) либо заключение соглашений об ограниченном пользовании или об установлении сервитута в отношении частей земельных участков. Понятие "сервитут" пришло в российское право из римского и означает (от servitus - рабство вещи, служение ее) [6] право лица на ограниченное пользование чужим участком. В статье 301.7 проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г.) предусматривается, что в случае, если строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры. В силу действующего в настоящее время законодательства не исключается возможность обременения сервитутом части земельного участка. Указанное положение подтверждается нормой ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. В целях подготовки проекта соглашения об установлении сервитута лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, обеспечивают расчет платы за сервитут и при необходимости проведение кадастровых работ по образованию части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. На основании действующего законодательства государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав. Момент вступления в силу сервитута также связывается с моментом его регистрации. Указанное положение сводит к минимуму аннулирование в кадастре сведений об образованной части, так как собственник участка и лицо, в интересах которого устанавливается ограниченное право пользования, будут заинтересованы в государственной регистрации заключаемого соглашения. В силу п. 4 ст. 24 Закона N 221-ФЗ процедуру регистрации сервитута в отношении части земельного участка необходимо провести в течение года с момента формирования части в кадастре. Однако часть земельного участка не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, в то время как учтенная в кадастре часть участка только указывает границы пользования сервитуарием. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В юридической литературе отмечено, что сервитут не может полностью лишать собственника имеющихся у него возможностей, превращая его право собственности в nudum ius - "голое право" [7]. В частности, п. 3 ст. 32.1 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если установление сервитута в границах особой экономической зоны приводит к невозможности использования земельного участка или его части, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия земельного участка или его части для государственных нужд, а арендатор такого земельного участка вправе требовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды и возмещения причиненных убытков. Необходимо обратить внимание, что в соответствии с п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случае невозможности использования земельного участка в результате установления сервитута у заинтересованного лица имеется право требования изъятия земельного участка (без указания на возможность изъятия части). Непосредственно процедура изъятия, отраженная в ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 - 286 ГК РФ, также касается только земельных участков, так как в результате изъятия происходит переход права собственности, что не может распространяться на часть участка. Часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка, т. е. пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права. Ранее существовавшая в п. 5 ст. 279 ГК РФ возможность выкупа для государственных или муниципальных нужд части земельного участка была признана утратившей силу на основании Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ. На основании изложенного полагаю, что в целях реализации положений ст. 32.1 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ заинтересованное лицо должно инициировать проведение кадастровых работ по разделу земельного участка в целях дальнейшего изъятия уже не части участка, а вновь образованного в результате раздела участка. Таким образом, в рамках рассматриваемой статьи часть земельного участка выступает производным объектом оборота. Не решает терминологической проблемы и проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апреля 2012 г.). В проекте понятие "часть земельного участка" встречается несколько раз в различных аспектах: в пункте 2 ст. 296.9 указано, что поверхностные воды и покрытые ими земли, не отнесенные к землям водного фонда, не образуют водного объекта и являются частью земельного участка, в границах которого они находятся. К такому земельному участку применяются правила настоящего Кодекса о праве собственности на земельные участки; согласно п. 2 ст. 299.6 право постоянного землевладения может быть досрочно прекращено по требованию лица, имеющего это право, в случае такого изменения природных свойств и качеств значительной части земельного участка, которое привело к невозможности ее использования в соответствии с целевым назначением. Кроме обременения учтенной в кадастре части земельного участка правом аренды и правом ограниченного пользования (сервитутом), действующее законодательство предусматривает возможность ипотеки (залог недвижимости) части участка с обязательным соблюдением условия о ее площади. Согласно п. 2 ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Указанное положение связано с тем, что в случае отчуждения части земельного участка, например при обращении взыскания на предмет залога, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем проведения кадастровых работ по разделу участка. Подводя итоги изложенному, можно привести следующие выводы: 1. Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Формирование части земельного участка в кадастре должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом. 2. Согласно п. п. 53 и 54 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42, "временный" статус кадастровых сведений о части объекта недвижимости изменяется на "аннулированный" в случае: истечения срока действия "временного" статуса сведений государственного кадастра недвижимости и отсутствия поступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничениях (обременениях) прав на него. В целях предотвращения аннулирования части участка в кадастре по прошествии года целесообразнее заключать долгосрочные договоры аренды, подлежащие государственной регистрации; представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости или лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, заявления о снятии с кадастрового учета части объекта недвижимости, сведения государственного кадастра недвижимости о которой имеют "временный" статус. 3. Разрешенное использование части земельного участка должно соответствовать целевому назначению и категории земельного участка, в частности при заключении договора аренды. В противном случае необходимо проведение кадастровых работ по разделу исходного участка в целях образования отдельных объектов кадастрового учета.

Список литературы

1. Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. N 10. 2. Зайков Д. Е., Звягинцев М. Г. Настольная книга гражданина по защите земельных прав. М., 2008. С. 28 - 30. 3. Уткин Б. И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М.: Альфа-Пресс, 2005. С. 24. 4. Анисимов А. П., Чаркин С. А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. 2012. N 2. 5. Семьянова А. Ю. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. N 12. 6. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юрист, 2004. С. 120. 7. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. С. 596.

Название документа