Отказ от права преимущественной покупки со стороны несовершеннолетних и лиц, лишенных дееспособности или ограниченных в ней

(Гращенкова О.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 1)

Текст документа

ОТКАЗ ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ СО СТОРОНЫ

НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И ЛИЦ, ЛИШЕННЫХ ДЕЕСПОСОБНОСТИ

ИЛИ ОГРАНИЧЕННЫХ В НЕЙ

О. ГРАЩЕНКОВА

Гращенкова О., компания "Миэль", отд. "Западное".

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов" - п. 1 ст. 250 ГК РФ.

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец доли вправе продать свою долю любому лицу" - п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Является ли отказ от преимущественного права покупки сделкой, влекущей отказ от принадлежащих подопечному прав или уменьшающей имущество подопечного?

Сделка - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Как представляется, заслуживает внимания точка зрения, согласно которой отказ от права преимущественной покупки является сделкой.

Более того, отказ от права преимущественной покупки может быть рассмотрен в качестве односторонней сделки.

Как нам известно, односторонние сделки - это особые правовые явления. Их совершение выступает актом распоряжения субъектами гражданскими правами и может создавать особые правовые последствия.

Так, по общему правилу односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Для других лиц она может создавать обязанности лишь в случаях, установленных законом, либо с согласия этих лиц.

Возникает вопрос, можно ли отнести сюда отказ от права преимущественной покупки, когда сособственником является несовершеннолетний (недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин) и при этом требуется разрешение органа опеки и попечительства для получения разрешения на отказ? Думается, что да.

Опекун, являясь законным представителем подопечного, полностью заменяет его в имущественных отношениях и в соответствии с этим вправе совершать от имени подопечного все сделки, которые необходимы для обеспечения интересов подопечного и целей опеки. Попечитель имеет право давать или не давать согласие на совершение сделок подопечным. Однако права опекуна и попечителя в сфере распоряжения имуществом существенно ограничены в интересах подопечных. Это выражается в том, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель - давать согласие на совершение следующих сделок:

- по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;

- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Опекун (попечитель) обязан совершать все возможные действия, чтобы не допустить ухудшения состояния подопечного и максимальным образом защитить его права и интересы.

Если мы обратимся к римскому праву, то изначально опека учреждалась в интересах сохранения семейного имущества, т. е. в интересах наследников. Со временем опека стала рассматриваться как общественная обязанность, и свобода опекуна по распоряжению имуществом подопечного была ограничена. Необходимо отметить, что со времени преобразования опеки опекун стал назначаться, когда при отсутствии родственников лицу, нуждающемуся в опеке, опекун назначался государственным органом. Соответственно некоторые виды сделок (например, дарение) опекун не мог заключать вовсе, а для других требовалось предварительное разрешение государства (например, сделки с землей).

Если полагать отказ от права преимущественной покупки сделкой, совершенной от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица, безусловно, для его совершения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Однако о праве приобретения долей несовершеннолетними (недееспособными) сособственниками не может быть и речи, когда опекуны (попечители) не имеют достаточных средств для приобретения предложенных к покупке долей. Громоздкой и неэффективной представляется схема, когда для получения письменного отказа от права преимущественной покупки необходимо получить в органе опеки и попечительства соответствующее разрешение.

Иногда нотариусы только для направления уведомления о продаже доли (комнаты) требуют предоставления разрешения органов опеки и попечительства. На мой взгляд, это произвол и безграмотность некоторых нотариусов. Как и какое можно требовать разрешение, если сособственники еще не получили уведомления? А если законные представители (опекуны и попечители) примут решение приобрести долю (комнату), зачем в деле нотариуса разрешение опеки об отказе от права на стадии направления уведомления? В связи с этим еще одна неясность, как получить разрешение опеки, если сособственники доли (комнат) еще не получили официального уведомления от продавцов? Согласно действующему законодательству извещение должно быть направлено в письменной форме.

Думается, что родители (опекуны и попечители) могут самостоятельно решить вопрос, насколько необходимо приобретение доли (комнаты) в праве общей собственности. Орган опеки и попечительства разве может понуждать к реализации указанного права, если у родителей (опекунов и попечителей) отсутствует реальная возможность приобретения?

Представляет интерес и другая точка зрения, исходящая из того, что в силу ст. 250 ГК РФ отказ от права преимущественной покупки предусмотрен законом и является в конечном итоге одной из форм реализации особых прав сособственника.

Уменьшается ли при этом имущество подопечного? Представляется, что нет. Происходит отказ от принадлежащих подопечному прав ввиду невозможности, нежелания опекунов, попечителей, а также законных представителей приобрести долю (комнату) в праве общей собственности. При этом имущество не уменьшается, оно остается неизменным. И обязать лицо приобрести имущество, да еще и по возмездной сделке, не вправе никто, в том числе и орган опеки и попечительства.

Думается, в этой ситуации орган опеки и попечительства мог быть уведомлен о таком пути реализации прав сособственника, как отказ от права преимущественной покупки.

А что если родители несовершеннолетнего придерживаются разных взглядов на возможность приобретения имущества?

Представлять интересы несовершеннолетнего может один из его родителей. Поэтому если один из родителей желает реализовать право своего несовершеннолетнего ребенка и увеличить его имущество путем приобретения доли в праве (комнаты), то он может это сделать. При этом согласия другого родителя не требуется, если, конечно, доля (комната) оформляется непосредственно на несовершеннолетнего гражданина.

Как быть, если один из родителей подписал отказ от права преимущественной покупки? При этом второй родитель может оспаривать это решение. В этой связи важно при выяснении желания и возможности реализации несовершеннолетним сособственником права преимущественной покупки учитывать местонахождение и мнение обоих родителей.

К чему сводится практика при уведомлении несовершеннолетнего сособственника о продаже доли (комнаты)?

Как показывает практика, наиболее часто используется вариант получения сособственником уведомления и его дальнейшее молчание в течение месячного срока.

Безусловно, есть еще один вариант отказа, когда сособственник не отвечает на полученное нотариальное уведомление нотариуса.

В ст. 250 ГК РФ четко указано, что если в течение месяца со дня извещения сособственники откажутся или не приобретут продаваемую долю, то она будет продана третьим лицам. Достаточно много комментариев к ГК сводится к тому, что в месячный срок сособственник должен уведомить о своем намерении приобрести долю. Такое мнение представляется ошибочным и с позиции прямого толкования закона, и с точки зрения практики, так как позволяет сособственнику манипулировать другими участниками предполагаемой сделки и тянуть время.

Поскольку от формы уведомления и изложенных в нем фактов зависит возможность четко определить условия сделки, дополнительно предлагаю на рассмотрение формы таких уведомлений.

Выявление в числе сособственников лиц, недееспособных или ограниченно дееспособных, возможно только при получении соответствующей информации о состоянии их здоровья и вынесенных решениях суда.

Поскольку получение таких документально подтвержденных сведений риелторами самостоятельно маловероятно, важно при подготовке сделки по продаже доли (комнаты) собрать наиболее полную устную информацию от соседей, родственников и иных лиц.

Вышеуказанные лица выявляются нами при получении справок ПНД или НД либо на стадии переговоров, показа квартиры и т. д.

Направляя уведомление сособственникам, мы еще не видим их потенциальными покупателями. А что будет со сделкой, если такой гражданин состоит на учете в ПНД или НД? Будет оспаривать свое нереализованное право: получил уведомление, но не знал, что делать ввиду не только своей правовой неграмотности, но и того, что все это время находился в психушке, запое, и т. д. и т. п.

Получается, на сособственников тоже берем справочки!

На поиски таких людей может уйти время, если, конечно, в квартире никто не живет и никто не может рассказать удивительной истории о соседе.

Получается, мы ищем? Ведь правильно направить уведомление не только по месту нахождения доли (комнаты), но и по месту регистрации и проживания.

На поиски может уйти и время, и вскоре сам продавец. Поэтому необходимо точно определиться в границах наших поисков. Может, все-таки справки ПНД и НД на соседей - это лишнее?

Приложение

Г-ну ______________________,

проживающему по адресу:

___________________________

"___" _____________ 200_ года

Нотариус ________________________________________________________ передает Вам заявление гр-на ____________________________________________________________________________ с предложением в месячный срок купить принадлежащую ему комнату N ________________ (по поэтажному плану __________ кв. м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ____________________________________________________________________________, за сумму в рублях эквивалентную ___________________ (___________________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если Вами не будет достигнуто иной договоренности с Продавцом, прошу Вас явиться "___" ____ ___ г. в _______ часов в нотариальную контору _____________________________________________________________________________ нотариуса г. Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т. ч. супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т. ч. свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. ______ ЖК РФ.

Нотариус

Нотариусу г. Москвы

____________________________

от ________________________,

проживающей по адресу:

____________________________

"___" _____________ 200_ года

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ "О нотариате"

Я, _____________________________________________________________________, передаю Вам заявление следующего содержания: я, ________________________________________________, предлагаю _______________________________________, проживающему по адресу: _________________________________________________, в месячный срок купить принадлежащую мне комнату N ________ (по поэтажному плану _____________ кв. м), находящуюся в квартире коммунального заселения по адресу: ______________________________________________________________, за сумму, эквивалентную ________________________ (______________________) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи.

Если нами не будет достигнуто иной договоренности, прошу Вас явиться "__" __ __ г. в ____ часов ____ в нотариальную контору ______________________________________________ нотариуса г. Москвы по адресу: _____________________________________________________________________________ для подписания договора купли-продажи, а также обеспечить явку других лиц, участвующих в сделке (в т. ч. супруга), с документами, удостоверяющими их личность, брачные или родственные отношения (в т. ч. свидетельства о рождении детей, паспорта, свидетельства о браке).

Ваша неявка в назначенное время и место, отсутствие достаточных денежных средств, необходимых документов или неявка лиц, участвующих в сделке, а также любые иные обстоятельства, не позволяющие заключить договор купли-продажи комнаты, возникшие с Вашей стороны, означают отказ от сделки, вследствие чего вышеуказанная комната может быть продана третьим лицам в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ст. _____ ЖК РФ.

Материал предоставлен

компанией "Миэль"

Название документа