Земля за бесценок

(Берендюхин В.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 2)

Текст документа

ЗЕМЛЯ ЗА БЕСЦЕНОК

В. БЕРЕНДЮХИН

Вячеслав Берендюхин, адвокат.

Точечная застройка как коммерческий проект неинтересна для строителя, так как высоки издержки. Поэтому земля им скупается большими наделами и в последующем дробится на участки для индивидуальной застройки. Желающих приобрести подобного рода жилье пока больше, чем желающих его продать, что ведет к увеличению предложения. По мере того как в этот процесс втягивается все большее количество людей, становится заметней проблема взаимодействия, которая со временем вызревает в судебный конфликт. Конфликт этот предопределен формой взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, которая представляет собой некий суррогат двух договоров - подряда и купли-продажи.

Можно с уверенностью, основанной на личном опыте адвоката, утверждать, что в городских судах Солнечногорска, Истры, Волоколамска, Дмитрова, Одинцова и других городов, расположенных на указанных направлениях, находится на рассмотрении не один десяток дел, связанных с коттеджным строительством. Подрядчики судятся с заказчиками, заказчики - с подрядчиками.

Подрядчик не должен разориться

Заказчик, то есть гражданин-потребитель, желающий иметь загородный дом, приобретая землю с "нагрузкой" в виде договора подряда, желает этот договор расторгнуть после оформления права собственности на землю. Подрядчик, он же продавец земли, этому сопротивляется, так как в отличие от заказчика-потребителя в подряде заложен его коммерческий интерес. В споре между коммерческим и потребительским интересом побеждает, как правило, последний, так как наш суд защищает наиболее незащищенных, к коим относятся потребители бытовых услуг.

Согласно ст. 717 ГК РФ заказчик имеет безусловное право в любое время отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

Таким образом, подрядчик, продавая землю заказчику и рассчитывая получить прибыль от строительства коттеджа, рискует остаться не только без прибыли, но и без земли, которую он, как правило, продает по нормативным ценам, дабы избежать нежелательных налоговых последствий.

Став собственником земельного участка, заказчик хочет расторгнуть договор подряда. То обстоятельство, что подрядчик может разориться, никого не волнует. Для подрядчика возникает классический вопрос: "Что делать?"

Как правило, отношения между заказчиком и подрядчиком юридически возникают после подписания договора о намерениях. Его называют по-разному - инвестиционный, агентский договор, договор поручения и тому подобное. Содержание подобных договоров направлено на определение двух базовых условий - продажу земли и строительство индивидуального жилого дома. В последующем стороны заключают отдельные, по каждому из указанных условий, договоры. Однако связь этих отдельных договоров с первоначальным существует, и определить ее не представляет большой сложности. Во-первых, большинство договоров имеет прямую ссылку на предыдущий (последующий) договор, а во-вторых, ряд условий, в том числе цены на землю и на подряд, определяются уже в первом договоре, а затем просто переносятся в последующие.

Оспорить договор возможно

Если оспорить договор первоначальный, то можно оспорить и сделки, из него вытекающие, что дает в свою очередь шанс подрядчику хотя бы вернуть себе землю, которая является основной ценностью в такого рода сделках.

Всем известно, что строительство любого объекта недвижимости должно начинаться с изготовления проекта и получения разрешения на строительство. Что касается проекта, то он чаще всего имеется, а вот что касается разрешения на строительство, то оно, как правило, отсутствует. Среднестатистический российский застройщик предпочитает сначала объект построить, а уж затем по факту его легализовать. Если поднять регистрационные дела Московской областной регистрационной палаты, мы увидим, что большинство коттеджей было построено в течение одного-двух месяцев после получения соответствующего разрешения на строительство. Очевидно, что в такой срок дом построить нельзя, следовательно, последовательность действий была прямо противоположна той, что указана в законе. С некоторых пор компетентные органы стали взимать с таких застройщиков штрафы, тем самым подтверждая незаконность указанных выше действий.

Так как строительство без разрешения незаконно, то оно согласно ст. 222 ГК РФ является самовольным строительством, подлежащим сносу. Очевидно, что незаконное строительство не может быть предметом договора строительного подряда. Причем в силу императивности норм закона касательно указанных обстоятельств подобный договор следует считать ничтожным, так как его недействительность не может зависеть от усмотрения суда либо лиц, его заключивших.

Учитывая, что обязательство построить заказчику дом подрядчик принимает на себя еще в первом договоре, а предпосылкой к строительству является продажа земли, недействительным по тем же основаниям будет и первоначальный договор. Оппоненты могут возразить, мол, продажа земли здесь при чем? Дело в том, что продажа заказчику земельного участка является неизбежной и вынужденной для подрядчика предпосылкой к реализации строительного проекта. Разрешение на строительство дадут только собственнику. Кроме того, приобретение земли в собственность является для заказчика гарантией, что по завершении строительства дома именно он станет его собственником вне зависимости от отношений с подрядчиком.

Немаловажную роль играет то обстоятельство, что цена, по которой продается земля, изначально не рассматривается сторонами как реальная, рыночная цена.

Таким образом, главный актив подрядчика оказывается в собственности заказчика, который очень быстро забывает о том, что достался ему этот актив за бесценок, так как изначально не рассматривался сторонами в качестве предмета самостоятельной сделки.

Единственным спасением подрядчика в подобной ситуации будет возврат сторон в первоначальное положение, что возможно только в случае признания сделки недействительной.

Предложенная модель не является универсальной, и ее не следует рассматривать в качестве единственного варианта. Однако как один из вариантов она вполне подходит, так как базируется не на оценочных категориях, а на бесспорном факте нарушения закона, что ограничивает право судебного усмотрения и противостоит указанным выше презумпциям.

В качестве примера приведем два дела, находящихся в производстве районного суда г. Москвы и городского суда Московской области.

Заказчик-приобретатель избегает подсудности

Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к такому договору применяются нормы ГК РФ о бытовом подряде и нормы Закона о защите права потребителей. Так как в рассматриваемых случаях речь в договоре идет о строительстве жилого дома, то налицо формальный признак для рассмотрения заказчика строительства в качестве потребителя. В п. 7 ст. 29 ГПК РФ предусмотрено право потребителя определить подсудность по своему усмотрению, что разбрасывает дела одного коттеджного поселка в разные концы Москвы и Московской области.

Заказчик предъявил подрядчику иск о расторжении договора строительного подряда и потребовал возврата выплаченного аванса. Аргумент прост: построенный подрядчиком фундамент не соответствует СНИПам, подлежит сносу, и заказчик не желает продолжать отношения с подрядчиком. Его требования основывались на ст. 717 ГК РФ и были поддержаны судом. Так как для некоторых судей нет большой разницы между расторжением договора и признанием его недействительным, то неудивительно, что последствием расторжения договора в данном случае стала односторонняя реституция, пределы которой суд определил по одному ему известному критерию. Суд с подрядчика взыскал все деньги, что были авансированы заказчиком, но землю оставил последнему.

Подрядчик оказался в интересном положении: земля ушла за бесценок, подряд не состоялся.

Заказчик оказался также в интересном положении: земля досталась за символическую плату, а дом можно и не строить. Что в последующем и подтвердилось.

Забыв о своих бытовых потребностях, заказчик выставляет землю на продажу по цене, в 1000 раз превышающей цену покупки. О таком бизнесе можно только мечтать, главное - вовремя назвать себя потребителем.

Второй случай связан косвенно с первым.

Собственник соседнего участка, прознав о таких перспективах судебного разбирательства, решил действовать аналогичным образом.

Претензия к качеству строительства не заставила себя долго ждать. По всей видимости, СНИПы - вещь очень гибкая, особенно когда их толкуют эксперты-строители.

Однако в отличие от первого соискателя второму повезло меньше, так как на иск о расторжении договора он получил встречный иск о признании договора недействительным. Очевидно, что недействительный договор суд расторгать не будет и, хочется надеяться, применит правило о реституции, не преломленное воображением о справедливости, а как то предполагается ст. 167 ГК РФ.

Одним из базовых оснований к признанию договора недействительным является тот факт, что при заключении договора у заказчика не имелось разрешения на строительство дома и проект не был согласован.

Таким образом, суд вне зависимости от своего отношения к участвующим в деле лицам обязан установить факт нарушения закона, а именно ст. 263 ГК РФ и соответствующих норм Градостроительного кодекса. Проигнорировать запрет государства на самовольное строительство суд не вправе. Ведь не возникают же у нас сомнение в том, что нельзя заключать договор на изготовление поддельных документов, фальшивых денег, наркотиков и т. п. Хотя по форме такой договор может быть вполне соответствующим Гражданскому кодексу, однако противозаконность его предмета не может привести к возникновению гражданских прав и обязанностей у лиц, его заключивших. Строительство без разрешения является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Так как и договор подряда, и договор купли-продажи относятся к категории консенсуальных договоров, то и их симбиоз вступит в силу сразу после подписания, если, конечно, стороны не оговорят иное. Возникшее, таким образом, противоречие между личной обязанностью и публичным запретом следует разрешать в пользу последнего - таков порядок. Порядок, основанный на законе, всегда справедлив, так как именно законность является для общества, и суда в том числе, критерием справедливости.

Возможно, у некоторых специалистов возникнут сомнения относительно возможности признания недействительным основного договора при условии недействительности предварительного. Так как такой вопрос вполне правомерен, постараюсь ответить на него.

Поставим вопрос следующим образом: защищены ли иском права, вытекающие из предварительного договора? Утвердительный ответ на этот вопрос содержится в п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Очевидно, что иск о понуждении к заключению договора в случае уклонения обязанного лица является иском об исполнении обязательства в натуре, вполне распространенным в судебно-арбитражной практике.

Если рассматривать заключение основного договора как исполнение обязательства, то аннулирование такого обязательства влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Возврат сторон в первоначальное положение, если предметом аннулированной сделки был другой договор, означает недействительность такого договора, так как воля сторон к его заключению выражалась не при заключении данного договора, а при заключении предварительного договора. Договор без волеизъявления не является договором, так как наличие воли является одним из основополагающих гражданско-правовых признаков, закрепленных в ст. 1 ГК РФ.

Проблема в том, что суды общей юрисдикции не любят рассматривать подобного рода дела. Для них расторгнуть договор - более понятная процедура, нежели признать его недействительным. Нередко при расторжении договора суд принимает решение о возврате сторонами всего полученного по сделке, что противоречит последствиям расторжения договора, но в итоге они могут быть признаны недействительными.

Это необходимо учитывать и проявлять гибкость, которая в зависимости от подведомственности спора имеет разную амплитуду. Однако это тема другого разговора.

В данном случае речь идет о правовых аспектах, с позиций которых и предложено рассмотреть указанную проблему.

От редакции

Высказанная автором правовая позиция может показаться читателю небесспорной, однако каждому практику известно, что наибольший интерес представляет отнюдь не то дело, которое однозначно с точки зрения правовой проблематики, а как раз наоборот - то, в котором требуется убедить суд занять, казалось бы, совершенно невозможную позицию. Мы призываем читателей присоединиться к дискуссии на наших страницах.

Название документа

Вопрос: Каков порядок изменения, расторжения и прекращения договора социального найма?

("Адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

Вопрос: Каков порядок изменения, расторжения и прекращения договора социального найма?

Ответ: Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену его семьи.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Л. Ю.Грудцына

Кандидат юридических наук, адвокат

Название документа

Вопрос: Кто такие временные жильцы?

("Адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

Вопрос: Кто такие временные жильцы?

Ответ: В соответствии со ст. 80 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 ст. 80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Л. Ю.Грудцына

Кандидат юридических наук, адвокат

Название документа

Вопрос: Что такое поднаем жилого помещения и как он оформляется?

("Адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

Вопрос: Что такое поднаем жилого помещения и как он оформляется?

Ответ: Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то инициатор прекращения договора обязан предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Л. Ю.Грудцына

Кандидат юридических наук, адвокат

Название документа

Вопрос: Как встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?

("Адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

Вопрос: Как встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий?

Ответ: Для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражданин должен подать в жилищный орган по своему месту жительства заявление. Помимо этого гражданин, а также члены его семьи обязаны предоставить сведения о своих правах на иные жилые помещения, а также о гражданско-правовых сделках, совершенных с жильем за пять лет, предшествующих постановке на учет (п. 18 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 31 января 2001 г. N 12).

Согласно п. 23 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве граждане подлежат постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по истечении пяти лет после совершения действий, приведших к ухудшению жилищных условий, в результате которых размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, стал менее учетной нормы. К подобным действиям относится, в частности, вселение иных лиц в результате изменения состава семьи.

В отношении вселения по месту жительства супруга, детей и престарелых родителей п. 23.1 Положения устанавливает особые правила. Не считается ухудшением жилищных условий вселение таких лиц, если до вселения они:

- не имели жилья в пользовании, в том числе на праве собственности;

- обладали правом пользования жильем, но не были обеспечены им по норме предоставления;

- обладали правом пользования жильем, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания;

- безвозмездно передали жилье, находившееся в их пользовании (в том числе на праве собственности), органам государственной власти или органам местного самоуправления в установленном законом порядке либо жилое помещение было изъято этими органами для государственных или муниципальных нужд. Согласно п. 18 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 31 января 2001 г. N 12, для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражданин обязан подать в жилищные органы по месту своего жительства (жилищная комиссия при районной управе) заявление, к которому прилагаются следующие документы:

- выписка из домовой книги;

- копия финансового лицевого счета;

- справки бюро технической инвентаризации;

- справки учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для решения данного вопроса.

Заявление регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поступившее заявление гражданина проверяется в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам. По результатам обследования составляется акт проверки жилищных условий, в котором должно быть указано, в частности, в каком доме находится жилое помещение, размер занимаемого жилого помещения, количество комнат, степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте указываются все граждане, поставленные на регистрационный учет. Жилищная районная комиссия рассматривает заявление и материалы проверки жилищных условий и вносит главе управы рекомендательное предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет органу местного самоуправления. Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в течение одного месяца. О принятом решении гражданам сообщается в письменной форме. Принятые на учет граждане включаются в книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ведутся в органах местного самоуправления как документы строгой отчетности по установленной форме. На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, которое содержит все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет. При наличии у гражданина или членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Согласно п. 13 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 31 января 2001 г. N 12, граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они проживают в Москве и занимают:

1) жилые помещения размером менее 10 кв. м общей площади на одного человека;

2) отдельные квартиры, если среди проживающих имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при условии, что на каждого проживающего приходится менее 10 кв. м общей площади с учетом права каждого больного на пользование дополнительной площадью в соответствии с правовыми актами Российской Федерации и г. Москвы.

Согласно п. 2 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г. N 901 основаниями признания инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающимися в улучшении жилищных условий для принятия на учет являются:

1) обеспеченность жильем на каждого члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов России;

2) проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;

3) проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению государственных или муниципальных лечебно-профилактических учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно и т. д.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, предусмотренных российским законодательством. Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством РФ. Указанное право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и при предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), то он имеет право выбора, по какому из этих оснований или по всем основаниям быть принятым на учет.

Следует иметь в виду, что в случаях и в порядке, которые установленны законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

Заявление о принятии на учет подается вместе с документами, подтверждающими право соответствующих граждан состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину, подавшему заявление, расписку в получении этих документов с указанием даты и перечня документов.

Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных в соответствии с ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов гражданином.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Согласно ст. 54 ЖК РФ отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:

1) не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ срок (пять лет со дня совершения намеренных действий, в результате которых ухудшились жилищные условия заявителя).

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно ст. 55 ЖК РФ право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случаях:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах, послуживших основанием принятия на учет, сведений, не соответствующих действительности, а также выявления неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК РФ).

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях принимаются органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих случаев.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов РФ. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Л. Ю.Грудцына

Кандидат юридических наук, адвокат

Название документа

Вопрос: Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях?

("Адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

Вопрос: Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях?

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК РФ нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. Согласно приложению N 3 к Постановлению Московской городской Думы от 31 января 2001 г. N 12 "Перечень нормативных документов, дающих гражданам право на дополнительную площадь по состоянию здоровья" право на дополнительную площадь имеют граждане, страдающие заболеваниями, которые перечислены в следующих трех нормативных актах:

1) Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. N 214 "Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты";

2) Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью";

3) циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 г. N 27 и Наркомздрава РСФСР от 19 января 1928 г. N 15 "Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью".

Улучшение жилищных условий граждан производится с учетом всех имеющихся в пользовании у граждан и членов их семей жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве собственности, а также с учетом гражданско-правовых сделок, совершенных ими с жилыми помещениями. Супруги и их несовершеннолетние дети, независимо от места регистрации, являются членами одной семьи.

Л. Ю.Грудцына

Кандидат юридических наук, адвокат

Название документа