Организация имеет в собственности земельный участок. В результате разделения этого земельного участка в 2011 г. зарегистрировано право собственности на два земельных участка. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Строительство не ведется и не планируется. Нужно ли применять повышающие коэффициенты в целях исчисления и уплаты земельного налога с марта 2011 г.?

Ответ: Если организация имеет в собственности земельный участок, в результате разделения которого в 2011 г. зарегистрировано право собственности на два земельных участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства), где строительство не ведется и не планируется, то в связи с тем, что дата регистрации права собственности на участки для жилищного строительства, полученные путем разделения прежнего участка, приходится на период позже 1 января 2010 г., земельный налог по ним должен уплачиваться с повышающим коэффициентом в соответствии с п. 15 ст. 396 Налогового кодекса РФ.

Обоснование: Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ и предусмотренных другими федеральными законами. Об этом говорится в ст. 11.2 ЗК РФ.

В п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ определено, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При этом согласно п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные в гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

На основании п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

В п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, срок нахождения в собственности образованных земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Такой вывод следует из Письма УФНС России по г. Москве от 15.01.2010 N 20-14/4/002320.

Если участок делится на несколько участков, то, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 28.01.2008 N 03-05-05-02/02, исчисление земельного налога в отношении первоначального участка за период с начала года и до момента регистрации прекращения права собственности на данный участок должно производиться без учета изменения категории земельного участка, а следовательно, и соответствующей налоговой ставки. А вот с момента регистрации прав на вновь образованные участки рассчитывать налог надлежит уже по новым правилам с учетом п. 15 ст. 396 НК РФ. Отталкиваться при этом придется от кадастровой стоимости, установленной с учетом категории земель в отношении каждого из земельных участков, и соответствующих налоговых ставок.

Согласно п. 15 ст. 396 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.01.2010, физические и юридические лица по земельным участкам, предназначенным для жилищного строительства, уплачивали земельный налог в повышенном размере. В течение первых трех лет - в двойном размере, а за период строительства, превышающий данный срок, - в четырехкратном размере вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Данное правило не применялось, если участок был приобретен для индивидуального жилищного строительства.

С 1 января 2010 г. это исключение уточнено: повышающие коэффициенты не применяются, только если индивидуальное жилищное строительство ведется физическими лицами. Соответствующие поправки внесены в п. 15 ст. 396 НК РФ. Таким образом, организации, у которых в собственности есть предназначенные для индивидуального жилищного строительства участки, уплачивают налог в повышенном размере, начиная с 1 января 2010 г.

В п. 15 ст. 396 НК РФ неоднократно вносились изменения. По общим правилам, установленным данной статьей, если земельный участок для жилищного строительства был приобретен до 2005 г., то двойная ставка налога не применялась.

Если земельный участок приобретен в собственность в 2005 - 2007 гг., применять двойную налоговую ставку нужно было с даты:

- заключения договора на подготовку проектно-строительной документации;

- выдачи разрешения на строительство (если подготовки проектно-строительной документации не требуется).

Если земельный участок был приобретен в собственность в 2008 г. или позднее, применять двойную налоговую ставку нужно было начиная с даты госрегистрации прав на земельный участок.

Аналогичные разъяснения содержатся в Письмах Минфина России от 01.03.2010 N 03-05-05-02/11 и от 19.05.2008 N 03-05-04-02/32 (направлено Письмом ФНС России от 10.07.2008 N ШС-6-3/485@).

Из приведенного порядка предусмотрено исключение. Оно действует в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В этом случае увеличивать ставку налога не нужно.

Причем в отношении земельных участков, приобретенных для индивидуального жилищного строительства до 2010 г., данная льгота действует независимо от того, кто является их обладателем - граждане или организации. По земельным участкам, полученным в собственность после 2010 г. и используемым для индивидуального жилищного строительства, льготу могут применять только граждане.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что если дата регистрации права собственности на участки для жилищного строительства, полученные путем разделения прежнего участка, приходится на период позже 1 января 2010 г., то земельный налог по ним должен уплачиваться с повышающим коэффициентом.

Ставка земельного налога, согласно п. 1 ст. 394 НК РФ, не может превышать 1,5% кадастровой стоимости земельных участков.

Иная ставка налога - не более 0,3% - установлена, в частности, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" неосвоение земельного участка, приобретенного для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ.

Таким образом, если налогоплательщик по каким-то причинам ранее приобретенный (предоставленный) для жилищного строительства земельный участок длительное время не осваивает, то он все же вправе применять пониженную налоговую ставку (в пределах 0,3%).

А если учитывать максимальный коэффициент 4 (п. 15 ст. 396 НК РФ), то ставка земельного налога будет равна 0,3% x 4 = 1,2%.

В. И.Суколенова

ЗАО "Сплайн-Центр"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

07.07.2011