Заложники своих прав?.. Или казусы земельного законодательства

ЗАЛОЖНИКИ СВОИХ ПРАВ?.. ИЛИ КАЗУСЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА...

С. А. ГОЛОСОВА

В области земельного законодательства, а особенно в тех его сферах, которые тесно, а порой и неразрывно связаны с гражданским правом, несмотря на появление Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", по-прежнему, к сожалению, остается немало проблемных вопросов. Пожалуй, самым неприятным является то, что различные государственные и муниципальные органы рассматривают одни и те же вопросы по-разному, порой совершенно противоположным образом. В настоящей статье предлагается проанализировать некоторые из них. Пункт 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ устанавливает, что "в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами". Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ "для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана)". Казалось бы, собственникам здания предоставлено право на приобретение в собственность земельного участка и прописан порядок осуществления данного права. Однако на практике ситуация выглядит не столь благополучно. Рассмотрим некоторые проблемные аспекты. Во-первых, нередко у собственников здания (помещений в нем) еще до вступления в силу Земельного кодекса РФ уже возникло какое-либо право на земельный участок под принадлежащими им частями здания. Указанные права могут существенно различаться, что особенно характерно для зданий нежилого назначения. Например, у одного собственника может быть право пожизненного наследуемого владения, у другого право собственности и т. п. Согласно нормам Земельного кодекса РФ на земельный участок под зданием должно быть единое право - либо право общей долевой собственности, либо заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Для того чтобы приобрести данное право, необходимо совместное обращение собственников недвижимости, которые: а) могут не совпадать в одном лице с собственником или иным правообладателем земельного участка, который, в свою очередь, не желает отказываться от принадлежащего ему права; б) могут быть не заинтересованы в таком обращении по каким-либо причинам, начиная от технической затянутости и сложности процесса - необходимо предварительно получить множество заключений (архитектурно-градостроительное, экологическое и т. д.), пройти кадастровый учет и др.; в) могут не прийти к единому мнению о виде приобретаемого права. В последнем случае, в частности, у одного из собственников части здания может быть также зарегистрировано право собственности на земельный участок под занимаемой им частью здания. Вполне естественно, что заключать договор аренды на земельный участок под всем зданием он вряд ли пожелает, в то время как остальные собственники здания предпочли бы заключить договор аренды, но... Их право ограничено. Нередко один из собственников здания имеет право пожизненного наследуемого владения на земельный участок под своей частью здания. Земельный кодекс РФ установил право бесплатного однократного получения в собственность земельного участка, принадлежащего гражданину на праве пожизненного наследуемого владения. Между тем многие государственные и муниципальные органы полагают, что земельный участок под одним зданием следует считать неделимым. Следовательно, имея право пожизненного наследуемого владения частью земельного участка, практически невозможно воспользоваться принадлежащим правом на его приобретение бесплатно. Хотя, надо отметить, иногда в ряде регионов муниципалитеты в этом случае при передаче в общую долевую собственность всего земельного участка обладателю вышеуказанного права предоставляют его бесплатно. Но это право в любом случае имеет значение лишь тогда, когда все собственники здания решили оформить право собственности, а не аренды. Конституционный Суд РФ в Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" <*> указал, что "сам по себе пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как лишающий участника долевой собственности возможности - при отсутствии других препятствий - по своему усмотрению распоряжаться своей долей, что подтверждается общими требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, которые относятся к режиму распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (статья 246, пункт 2), и гарантируется возможностью судебной защиты прав участника долевой собственности... Право на судебную защиту, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений, является существенно ущемленным в тех случаях, когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его фактические обстоятельства, ограничиваясь только установлением формальных условий применения нормы". Но практика судов, несмотря на данное толкование, идет по иному пути. Так, спустя полгода после появления упомянутого Определения в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 <**> "частью 5 статьи 36 Земельного кодекса указано, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума... В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования". -------------------------------- <*> Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2004. N 20. <**> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 11.

Таким образом, Конституционный Суд РФ предлагает не сосредоточивать внимание исключительно на формальном аспекте, а Высший Арбитражный Суд РФ, напротив, отказывает в осуществлении права по формальному признаку. И на настоящий момент далеко не все обладатели прав в области земельных отношений имеют возможность их реализации. Следует заметить также, что на практике технически бывает достаточно сложно определить долю каждого из собственников. Дело в том, что занимаемая ими площадь может значительно различаться и высчитать точно долевое соотношение не всегда получается. Еще более затруднительно, когда здание многоэтажное, нежилого назначения, при этом некоторые из собственников помещений уже обладают каким-либо правом на земельный участок (его часть). Вопрос относительно решаем лишь в случае, если здание находится в общей долевой собственности - тогда земельный участок предоставляется пропорционально принадлежащей доле в праве собственности на здание. Интересен и сам механизм определения неделимости земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ "земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Кроме того, пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В одном из своих писем (письмо от 19 ноября 2003 г. N ОИ/520 "О делимости земельного участка" <*>) Росземкадастр отметил следующее: "Учитывая, что речь идет о землях поселений, основа правового режима земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается правилами землепользования и застройки и предусматривает виды разрешенного использования и предельные значения размеров земельных участков (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Поэтому если в рассматриваемом случае собственник земельного участка (исполнительный орган государственной власти по Хабаровскому краю) принимает решение его разделить и после раздела образуемые земельные участки функционально могут использоваться в рамках разрешенного использования (видов разрешенного использования) и их размеры соответствуют значениям предельных размеров (если таковые установлены), то никаких законных оснований к запрету на раздел земельного участка не существует". Аналогичное положение содержится также в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.): "Раздел земельного участка с целью образования новых самостоятельных земельных участков осуществляется таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с разрешенным использованием без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (пп. 5 п. 7.5) <**>. -------------------------------- <*> Справочная правовая система "КонсультантПлюс" <**> Текст методических рекомендаций размещен на сайте Федеральной службы земельного кадастра России в Internet www. goscomsem. ru.

Представляется, что решающим в соответствии с позицией Росземкадастра является именно формулировка Земельного кодекса РФ - то, что каждая из частей земельного участка после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Как правило, разрешенное использование при возможном разделе вряд ли изменится, как и категория земель. Между тем на практике все зачастую сводится к тому, указан ли в свидетельствах собственников объект в одной и той же формулировке (например, литер А, помещения 1, 2, 3...). Если литер один или указаны помещения названного объекта недвижимости одинаково, то, как правило, земельный участок считается неделимым. Но кто определяет это (единый литер, самостоятельность объектов недвижимости)? Как правило, Ростехинвентаризация, или попросту говоря, БТИ, иногда архитектурно-градостроительный орган. В итоге все зависит именно от их решения. Однако и тут не всегда все ясно. Так, некоторые специалисты полагают, что наличие отдельного технического паспорта на помещение и свидетельства на него позволяет говорить о самостоятельности объекта недвижимости. Другие же, напротив, считают, что решающим является указание на наименование объекта недвижимости. Но не совсем понятно, когда схожие объекты рассматриваются различно. В частности, гаражи, входящие (входившие) в гаражный кооператив и находящиеся под одной крышей, рассматриваются муниципалитетами обычно каждый отдельно, а не входящие в гаражный кооператив, принадлежащие физическим или юридическим лицам, рассматриваются как единое здание, каждый отдельный гараж (гаражный бокс и т. п.) - как часть этого здания со всеми вытекающими последствиями - невозможность приобретения земельного участка иначе как в долевую собственность, необходимость совместного обращения и т. д. Таким образом, схожие объекты рассматриваются по-разному, и правоприменение в их отношении также различно, хотя, как представляется, это не вполне правомерно ввиду отсутствия такой дифференциации в нормативно-правовом регулировании. В заключение хотелось бы отметить еще один негативный момент. Даже если вся процедура пройдена, земельный участок оформлен в общую долевую собственность, то сам характер данного права также несет значительные неудобства его обладателям. Прежде всего согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статья 250 Гражданского кодекса РФ указывает на преимущественное право покупки доли сособственником: "При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов". Кроме того, продавец должен заведомо предупредить о продаже доли других участников долевой собственности, дождаться ответа или прохождения срока. То есть продавец несколько ограничен в своих действиях, не обладая свободой действий в полном объеме. Это приобретает особую значимость, когда продавец хотел бы продать свою часть здания по какой-либо причине определенному лицу (например, родственнику, деловому партнеру, дочернему юридическому лицу и т. п.) и по согласованной цене, но... Другой участник долевой собственности будет иметь преимущественное право покупки. Таким образом, в настоящее время в вышеописанной области существуют определенные несоответствия, сами положения нередко на практике несут немало трудностей в процессе их реализации. На наш взгляд, в случае, когда у каждого из собственников имеется часть одноэтажного здания, имеющая отдельный технический паспорт, земельный участок под данной частью здания, возможно, следует признать самостоятельным в обороте. Это обеспечит осуществление прав каждого из собственников, нивелировав зависимость от волеизъявления и действий других собственников.

Название документа