Индивидуальный предприниматель имеет в собственности трехкомнатную квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Одну из комнат он хочет переделать в ларек, сделав к ней дополнительное крыльцо с улицы и вход. Имеется ли у индивидуального предпринимателя такая возможность в силу закона?

Ответ: Законом не допускается перевод части жилого помещения (комнаты) в нежилое. Однако для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения может представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения). Следовательно, в ситуации, когда индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности трехкомнатную квартиру, одну из комнат хочет переделать в ларек, а проект переустройства (перепланировки) отсутствует, перевод жилого помещения (комнаты) в нежилое неправомерен.

Обоснование: В соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Частями 1 и 2 ст. 17 ЖК РФ предусматривается, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Частью 1 ст. 23 ЖК РФ определено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Частью 2 ст. 23 ЖК РФ установлено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

ФАС Уральского округа в Постановлении от 16.01.2007 N Ф09-11901/06-С6 оставил решение суда первой инстанции без изменения в части удовлетворения требований предпринимателя о признании недействительным решения администрации об отказе в переводе жилых помещений (двух комнат в квартире N 1а, пяти комнат в квартире N 10) в состав нежилых.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что основания для отказа в переводе данного помещения из жилого в нежилое у администрации отсутствовали, поскольку предпринимателем был представлен полный пакет документов.

Судом было отмечено, что в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ предусматривается исчерпывающий перечень документов, представляемых в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое.

Орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных данной статьей.

Таким образом, если индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности трехкомнатную квартиру, для перевода комнаты в квартире в нежилое помещение (в ларек) представит подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, то орган местного самоуправления может разрешить такой перевод.

Е. В.Соснов

Минфин России

29.06.2011