К новому Жилищному кодексу

К НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ

Н. В. ПЕРЕПЕЛКИНА

Н. В. Перепелкина, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Поволжской академии государственной службы им. П. А. Столыпина.

Все уже знают, что с 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Нет необходимости рассказывать о его значимости и важности. Принятие ЖК РФ сопровождалось большим шумом. У него есть и сторонники, и противники, и достоинства, и недостатки. Итак, новый ЖК РФ учитывает изменившиеся экономические и социальные условия в стране, в которой концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем: теперь государство лишь содействует гражданам в решении жилищных проблем. Общее достоинство Кодекса - законодатель пытается соблюдать принцип единообразия принимаемых нормативных актов. Как пример можно привести часть 2 статьи 17 ЖК РФ "Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением": допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Здесь вспоминается статья 21 ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <*>, в соответствии с которой адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, а жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору социального найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих с адвокатом. В Кодексе также прослеживается четкий приоритет интересов собственника <**>. -------------------------------- <*> Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ в редакции от 20 декабря 2004 г. <**> Например, в ЖК РСФСР раздел 3 после общих положений назывался "Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями" (речь там шла о предоставлении жилых помещений по договору найма), а в ЖК РФ раздел 2, после общих положений, называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

В ЖК РФ отсутствует преамбула, принципы жилищного законодательства определяются в статье 1. Их стало очень много. Вопрос о принципах вызывал споры в научной литературе, поэтому представляется разумным их конкретное перечисление законодателем. Спорным был вопрос и о видах жилых помещений. Предлагалось множество классификаций, например, в статье 5 одного из проекта Кодекса была такая: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации <*>. Законодатель свою позицию по данному вопросу высказал (в статье 16 дается их классификация) - это плюс. -------------------------------- <*> Российская газета. 1994. 8 октября.

Жилищный кодекс РФ установил новую систему жилищного законодательства. Она будет состоять из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. В настоящее же время до приведения в соответствие с Кодексом законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, последние применяются постольку, поскольку не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <*>. Изданные до введения в действие Кодекса нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Жилищному кодексу РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов. Представляется, что система жилищного законодательства, установленная статьей 5 ЖК РФ, будет строиться еще очень долго. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.

Законодатель в ЖК РФ установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, определил порядок действия жилищного законодательства во времени, указал на аналогии права и аналогии закона. Впервые определяются основания возникновения жилищных прав и обязанностей, порядок защиты нарушенных жилищных прав (административный и судебный). Учитываются во многом нормы ГК РФ, и это правильно. Глава 2 раздела I называется "Объекты жилищных прав. Жилищный фонд", в ней изложено много нового. Дано определение жилого помещения. Им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). В настоящее время к признакам жилого помещения отнесены: 1) недвижимое имущество; 2) пригодность для постоянного проживания граждан. Ранее статья 52 ЖК РСФСР определяла, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Согласно статье 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В настоящее время в жилищном законодательстве жилые помещения названы объектами (статья 15 ЖК РФ), определены виды жилых помещений и даны их легальные определения (статья 16 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Итак, налицо - соблюдение принципа единообразия. Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (часть 3 статьи 17 ЖК РФ), однако возможно использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях граждан, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (это положение является новеллой). Оба условия обязательны. Впервые на законодательном уровне определяется общая площадь жилого помещения (часть 5 статьи 15 ЖК РФ). Это сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Впервые дается понятие технического паспорта жилого помещения (часть 5 статьи 19 ЖК РФ). Законодатель дал новое определение жилищного фонда - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации; предложены классификации жилищных фондов. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный (часть 2 статьи 19 ЖК РФ). Эта классификация логично вытекает из анализа статьи 212 и главы 35 ГК РФ. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: - фонд социального использования; - специализированный жилищный фонд; - индивидуальный жилищный фонд; - жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (часть 3 статьи 19 ЖК РФ). Впервые использован термин "коммерческий жилищный фонд", хотя он давно использовался и в научной литературе, и на практике. Предложение подобных классификаций следует оценивать положительно. Глава 3 раздела I "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение". ЖК РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 ГК РФ), поэтому нормы ЖК РФ, допускающие помимо перевода жилых помещений в нежилые и перевод нежилых в жилые, являются принципиально новыми. Жилищный кодекс впервые на уровне закона установил единый порядок перевода помещений (статья 23), что, безусловно, следует признать достоинством нового Кодекса. Глава 4 раздела I "Переустройство и перепланировка жилого помещении". ЖК РСФСР содержал одну статью, определявшую самые общие правила переустройства и перепланировки. В остальном данные отношения регулировались подзаконными нормативными актами. В настоящее время основные правила переустройства и перепланировки регулируются ЖК РФ, и это является его достоинством. При этом новый Кодекс устанавливает правила переустройства и перепланировки только жилых помещений, не упоминая подсобные помещения или помещения вспомогательного использования. Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (статья 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Здесь представляется правильным мнение Тихомирова М. Ю. о том, что если проанализировать последнюю часть определений, то можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка <*>. Кстати, технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (статья 19 ЖК РФ). Необходимо также отметить, что в настоящее время технический паспорт не является необходимой принадлежностью жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому справедливо утверждение А. Д. Сидоренко и Е. А. Чефрановой о том, что технический паспорт должен составляться не только на многоквартирный дом в целом как объект технического учета, но и на каждое жилое и нежилое помещение дома, являющееся самостоятельным объектом права... Технический паспорт обязательно должен прилагаться к договору, составляя его неотъемлемую часть <**>. Учитывая изложенное, необходимо иметь в виду, что гражданам, решившим узаконить или совершить переустройство или перепланировку, сначала нужно будет оформить технический паспорт на свое помещение. -------------------------------- <*> См.: Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. Комментарий к статье 25. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефрановой "Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", N 6, 2004. ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N 4. С. 21 - 22.

ЖК РФ дает понятие самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки: самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии документа о согласовании переустройства и (или) перепланировки или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования (часть 1 статьи 29 ЖК РФ). За совершение самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. В настоящее время может наступить административная ответственность (например, статья 7.21 КоАП РФ) и гражданско-правовая (статья 29 ЖК РФ): собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Порядок этих действий устанавливается органом, осуществляющим согласование. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску этого органа: 1) в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма принимает решение о расторжении этого договора, обязав собственника помещения - наймодателя привести помещение в прежнее состояние. Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок. Если за этот период ничего не изменится, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. Таким образом, впервые мы встречаемся с достаточно жесткой позицией законодателя по отношению к тем, кто не выполняет предписаний государства, за неисполнение которых можно даже лишиться своего собственного (в смысле - частного) жилья. И снесли ли вы несущую стену или стену между ванной и туалетом, чтобы в образовавшемся пространстве установить автоматическую стиральную машину, если нет разрешения - приводите все в прежнее состояние. А если считаете, что самовольным переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, идите в суд и там узаконивайте самовольное переустройство и (или) перепланировку. Ну а главное беспокойство граждан связано с ранее проведенными переделками, и по этому поводу в одном из своих интервью П. В. Крашенинников сказал, что будут вноситься поправки в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с тем, чтобы облегчить положение этих граждан. Раздел II Жилищного кодекса называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" и содержит две главы. Глава 5 "Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан". Указываются самые основные в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ права и обязанности собственника, - это плюс. ЖК РФ по-новому определяет членов семьи собственника жилого помещения: в соответствии со статьей 31 ЖК (статью можно назвать революционной) к ним относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители этого собственника (ранее было - его супруг, их дети и родители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве таковых. Но как это определить? Заключать соглашение? А когда - при вселении? Теперь представим себе следующую ситуацию: к молодому мужу - собственнику квартиры вселяется молодая жена со своим престарелым отцом, который после вселения обращается к зятю с просьбой о заключении соответствующего соглашения. Как же отреагирует на нее молодой зять? Представили? Как нам думается, пока не сформируется судебная практика по применению нового Кодекса, суды будут учитывать наработки прошлых лет и выяснять, имело ли место совместное проживание и ведение общего хозяйства сторонами. Для чего же так важен вопрос о членах семьи собственника помещения? Дело в том, что они имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними. Члены семьи собственника жилого помещения несут те же обязанности, что и сам собственник, например обязаны использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними (например, взыскание задолженности по оплате за коммунальные услуги). Еще одно положение, вызвавшее море эмоций приведено в части 4 статьи 31 ЖК РФ: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором). Представим следующий пример: девушка приезжает учиться в город, где у нее нет родственников и знакомых, влюбляется, выходит замуж. По счастью супруг обеспечен жильем, поэтому квартирный вопрос перед молодой семьей не стоит. Затем у них рождается ребенок, отношения между супругами портятся, и они расторгают свой брак. Так вот, с этого момента молодая мать, как бывший член семьи, теряет право пользования жилым помещением своего бывшего супруга, независимо от того, что она находится в декретном отпуске или отпуске по уходу за ребенком, что у нее нет средств к существованию и так далее. С одной стороны, собственника жилого помещения можно понять: зачем ему жить теперь уже с посторонним человеком, у собственника началась другая, своя жизнь. С другой стороны, как быть матери с малолетним ребенком? Можно, конечно, ответить, что женщина может вернуться на прежнее место жительства. Но если этого сделать нельзя в силу различных обстоятельств? Можно сказать, что часть 4 статьи 31 ЖК РФ говорит только о бывших членах семьи собственника жилого помещения, то есть в этой ситуации ребенок является членом семьи, и никто не отнимал у него право пользования жилым помещением, однако редкая мать оставит ребенка, тем более грудного, и уедет. Что же предлагает сделать в подобной ситуации законодатель? Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, он обращается в суд и право пользования жилым помещением может быть (а может и нет) сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Кстати, как определить этот определенный срок? В средствах массовой информации высказывались предположения, что им должен быть один год, однако представляется, что срок должен быть связан, допустим, с возрастом ребенка, к примеру до достижения им 1,5 или 3-х лет - тогда ребенка можно будет отдать в детские ясли или сад. Пока же судья к решению подобного вопроса будет подходить очень субъективно. При этом суд вправе обязать (имеется в виду право суда, но не обязанность) собственника жилого помещения обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. То есть в данной ситуации бывшему супругу необходимо обращаться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем требовать обеспечения себя и других членов иным жилым помещением. Здесь возникает вопрос: жилое помещение будет предоставляться с учетом алиментных обязательств? Однако необходимо помнить о статье 410 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к зачету предъявляются встречные однородные требования, и получается, что собственник квартиры будет платить алименты на ребенка, может быть на бывшую супругу и в дополнение к этому по решению суда должен будет обеспечить их иным жилым помещением. Итак, суд установит право пользования помещением за бывшим членом семьи собственника. По истечении этого срока право пользования жилым помещением прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. В целом представляется необходимым предусмотреть в этой статье контроль органов опеки и попечительства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних членов семьи собственника. Глава 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников" новая. В общем в ней учитываются положения Гражданского кодекса РФ. Исчезло слово "кондоминиум". Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, является позитивным, учитывая, что долгое время жильцов многоквартирных домов будоражила мысль о возможности приобретения земли под домом "какими-нибудь новыми русскими" с последующим сносом дома. В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; а если такой земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ, однако проблема состоит в том, что в настоящее время они не только не приняты, но даже не определены объекты общего пользования (виды общего имущества) в многоквартирном доме <*>. -------------------------------- <*> Хочется отметить позитивную законодательную политику г. Москвы, где еще в 1994 году был принят Закон от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. То есть собственник квартиры большей площади обладает большей долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и, следовательно (в соответствии со статьей 249 ГК РФ и частью 2 статьи 39 ЖК РФ), обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей на общее имущество, а также в издержках на его содержание и сохранение. ЖК РФ ввел правило о том, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Это правило сформулировано в императивной форме. Определена компетенция общего собрания. В течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать способ управления многоквартирным домом, а принятое решение о выборе способа управления должно быть реализовано. Если это не будет сделано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Предложенные законодателем нормы (например, часть 3 статьи 48, часть 3 статьи 46 ЖК РФ), безусловно, положительные, однако необходимо отметить, что в основной своей части население Российской Федерации обладает невысокой правовой культурой, низкой активностью, малой сознательностью, на собрания собственников дома приходит мало людей. В связи с этим представляется правильным мнение С. Ю. Макарова о том, что целесообразно максимально широко проводить разъяснительную работу по объяснению новелл жилищного законодательства <*>. -------------------------------- <*> См.: Макаров С. Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России // Жилищное право. 2004. N 4. С. 33.

Часть 1 статьи 48 ЖК определяет, что голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя, который действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. То есть подобная доверенность в соответствии с пунктом 4 статьи 185 ГК может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, также может быть удостоверена соответствующими банком или организацией связи; а в соответствии с пунктом 5 статьи 185 ГК доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. По поводу нотариального удостоверения доверенности возникают сомнения, так как трудно представить, чтобы собственник жилого помещения для ее оформления на однократное или неоднократное представление своих интересов тратил время и деньги у нотариуса. Новый ЖК РФ достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом, причем многие из них - принципиально иные, что, в свое время, вызвало многочисленные споры. Итак, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются только гражданам РФ, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Предметом договора могут быть только те объекты, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. То есть пока каждый субъект РФ не примет соответствующий закон, граждане в этом субъекте не будут признаваться малоимущими и не будут приниматься на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Кроме того, в литературе высказано обоснованное мнение, что общие условия, с соблюдением которых субъекты Российской Федерации должны определять основания и порядок признания граждан малоимущими, необходимо установление и на федеральном уровне. Иначе на практике неизбежно сложится ситуация, когда по основаниям, установленным субъектами Российской Федерацией, в категорию малоимущих будет попадать лишь очень незначительное число граждан <*>. -------------------------------- <*> См.: Семина Т. А. Право на жилище в современных условиях. Некоторые новеллы проекта Жилищного кодекса РФ в сфере обеспечения граждан жильем на основании договора социального найма // Жилищное право. 2004. N 4. С. 28.

Нуждающимися могут быть признаны малоимущие и иные указанные в законе граждане, определенные федеральными законами и законами субъектов РФ. По сравнению с ЖК РСФСР новый перечень признания граждан нуждающимися сокращен. Жилищный кодекс ввел новые правила предоставления жилых помещений: в соответствии с частью 1 статьи 57 жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Вне очереди жилье предоставляется: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (часть 2 статьи 57 Кодекса). Таким образом, законодатель отменил первую очередь на получение жилья - пострадали инвалиды 1, 2, 3 групп, многодетные семьи, матери-героини, и т. д. Данное положение законодателя воспринимается отрицательно, учитывая, что постоянно декларируется забота об улучшении демографической ситуации в стране, которая в соответствии с Конституцией признается социальным государством, основополагающим принципом которого является его ответственность перед личностью. Это означает, что создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, возводится в ранг общегосударственной политики <*>. -------------------------------- <*> См.: Семина Т. А. Указ. соч. С. 29.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. В ЖК РСФСР устанавливалась норма жилой площади - 12 кв. м на одного человека, в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <*> вводилось понятие "социальная норма площади жилья". В ЖК РФ таких нормативов нет - вводится норма предоставления площади жилого помещения и учетная норма. -------------------------------- <*> Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 (утратил силу).

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления. Интересно, что проект кодекса предусматривал минимальную норму предоставления - не менее 15 кв. м на одного человека; а вот в действующей редакции ее нет, что является отрицательным моментом. Учетная норма площади жилого помещения (далее - учетная норма) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. Минимальный размер учетной нормы не определен, что представляется также неразумным. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия в письменной форме. В ЖК РСФСР речь шла только о расторжении договора социального найма в судебном порядке. Сейчас в новом Кодексе есть положения и о расторжении, и о прекращении (статья 83), то есть идет систематизация законодательства, что, несомненно, является достоинством ЖК РФ. Жилищный кодекс РСФСР не давал классификации видов выселения, она определялась в научной и учебной литературе. В настоящее время это несовершенство законодательства устранено - появилась статья 84 "Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма". Выселение производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (то есть если в жилом помещении, подлежащем сносу, зарегистрировано 5 членов семьи, администрация предоставит жилье, соответствующее общей площади ранее занимаемого помещения, а не нормам предоставления на всю семью), отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги; размер предоставляемого жилья должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие); 3) без предоставления других жилых помещений, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; гражданам, лишенным родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. В целом можно отметить, что положения ЖК РФ, касающиеся договора социального найма, серьезно ограничивают возможность получить жилье в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования для большинства граждан, не имеющих достаточных средств для покупки или коммерческого найма жилья, что в настоящее время является решением преждевременным, не оцененным с точки зрения реального имущественного положения населения <*>. -------------------------------- <*> См.: Семина Т. А. Указ. соч. С. 32.

Раздел IV Жилищного кодекса посвящен специализированному жилищному фонду. Идею выделить раздел специализированного жилищного фонда можно оценить положительно, так как в правовом режиме жилых помещений этого фонда действительно много общего. В соответствии с частью 7 статьи 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме, а часть 8 этой же статьи определяет, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации. Следует отметить, что они пока не утверждены. По справедливому утверждению Ю. П. Свит, их необходимо разработать отдельно по видам специализированных жилых помещений. Кроме того, не исключается наличие нескольких типовых договоров найма одного вида специализированного жилья при условии, что нормативными актами предусмотрены особенности его предоставления и условий для отдельных категорий граждан <*>. Например, условия договора найма служебного жилья военнослужащим могут отличаться от договоров найма служебного жилого помещения, предоставляемого иным лицам, например депутатам Государственной Думы РФ. -------------------------------- <*> См.: Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 2.

Отдельно хочется остановиться на особенностях маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 3) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством; 4) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (впервые в новом Кодексе определена хоть какая-то конкретная норма). С гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до завершения расчетов после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. То есть после подобных расчетов граждане, которые не смогли погасить кредит или заем, выселяются не в общежитие, не в коммунальную квартиру, не в неблагоустроенное жилое помещение, а "в никуда", на улицу, даже если у них есть несовершеннолетние дети. Такая политика социального государства говорит скорее о его "антисоциальности". В разделе V Жилищного кодекса РФ раскрываются вопросы организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время специальные законы о ЖК и ЖСК отсутствуют, поэтому сам факт правовой регламентации организации и деятельности ЖК и ЖСК, определения правового статуса членов ЖК и ЖСК необходимо оценивать положительно. Раздел VI ЖК РФ "Товарищество собственников жилья" заменяет ранее действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который согласно части 1 статьи 2 Вводного закона утратил силу с 1 марта 2005 г. Представляется, что, учитывая пункт 2 статьи 291 ГК РФ, целесообразнее было бы существование отдельного закона о товариществах собственников жилья. Членство в товариществе является добровольным и определяется решением каждого собственника жилого помещения. При этом важно помнить Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, в котором пункты 1, 3 и 4 статьи 32 ФЗ "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускали обязательность членства в товариществе собственников жилья без их добровольного волеизъявления, были признаны не соответствующими статье 30 Конституции РФ <*>. -------------------------------- <*> Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

В настоящее время отсутствует законодательное регулирование порядка приема и выхода собственников жилых помещений из товарищества собственников жилья. Здесь необходимо согласиться с мнением о том, что в уставе товарищества необходимо определить процедуру как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества <*>. Это важно еще и потому, что раздел VI Кодекса не содержит каких-либо указаний на этот счет, в то время как ФЗ "О некоммерческих организациях" <**> (пункт 3 статьи 14) относит эти сведения к обязательным положениям устава некоммерческой организации, имеющей членство. -------------------------------- <*> См.: Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. Комментарий к статье 135. <**> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ в редакции от 23 декабря 2003 г.

ЖК РФ устанавливает условия, при которых в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников жилья. Членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат). Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Количество голосов каждого собственника должно определятся исходя из размера принадлежащего ему жилого помещения. Как уже было сказано, членами товарищества собственников жилья при его создании смогут стать не все собственники жилых помещений. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе. Однако что может помешать этим собственникам вступить в члены товарищества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома? Если буквально толковать положения Закона и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует собственникам помещений одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом многоквартирном доме. И если проанализировать часть 1 статьи 147 ЖК РФ, можно сделать вывод, что правомерным будет организовать в одном доме общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и общее собрание членов товарищества собственников жилья. Раздел VII Кодекса "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" необходимо оценивать положительно, хотя в принципе детальное регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг - не новое для российского жилищного законодательства. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилья кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В настоящее время на уровне Кодекса определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) оплату содержания и ремонта жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) оплату коммунальных услуг. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Определение конкретного перечня коммунальных услуг является достоинством ЖК РФ. В соответствии с частью 1 статьи 157 Кодекса установлены два варианта определения размера платы за коммунальные услуги: 1) на основании показаний приборов учета. Размер платы за коммунальные услуги определяется в этом случае как произведение тарифов на соответствующие услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т. д.) по показаниям приборов учета; 2) на основании нормативов потребления коммунальных услуг. Этот вариант применяется при отсутствии приборов учета. Объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемым указанными в комментируемой норме органами в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ. Однако до настоящего времени установка и использование приборов учета не имеют системного регулирования и не получили широкого распространения. На практике граждане, желающие установить приборы учета, сталкиваются с многочисленными проблемами. Поэтому одна из целей жилищно-коммунальной реформы (совершенствование системы расчетов за водо-, газо-, теплоснабжение, сокращение сверхнормативного потребления коммунальных услуг, стимулирование экономии водных и теплоресурсов) в России вряд ли в ближайшем будущем будет достигнута <*>. -------------------------------- <*> См.: Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. Комментарий к статье 157.

Вызывает недоумение тот факт, что законодатель, раскрывая плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника, предлагает формулировку "плата за содержание и ремонт жилого помещения". Какого жилого помещения? Своего, находящегося в собственности? То есть если толковать статью буквально, нужно будет платить за содержание и ремонт своего жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме? И кроме того, получается, что законодатель не видит разницы между жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме? И это притом что есть целая глава 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме"! Что касается платы нанимателя, то странно, что в статье ничего не говорится о капитальном ремонте жилого помещения (не общего имущества)! И вообще, о каком ремонте здесь идет речь? Если о текущем, то согласно части 3 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить текущий ремонт жилого помещения; если о капитальном, то в соответствии с частью 2 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Так за что же берутся деньги? Кроме того, фраза "капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда" в части 1 статьи 154 ЖК является лишней, учитывая, что собственник несет бремя содержания своего имущества. Здесь представляется уместным другая формулировка части 1 статьи 154 ЖК РФ: "Ежемесячная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения; 3) плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; 4) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 5) плату за коммунальные услуги. Ежемесячная плата для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; 2) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 3) плату за коммунальные услуги". В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Из анализа части 2 статьи 158 ЖК РФ можно сделать вывод, что капитальный ремонт многоквартирного дома проводится по мере необходимости. Интересно, что в статье никак не определен порядок участия в указанных расходах собственников государственного и муниципального жилья, что является ее недостатком. Представляется, что Кодекс должен равным образом относиться (быть строгим) и к гражданам, и к муниципальным образованиям, и к субъектам Российской Федерации, и к другим участникам жилищных отношений. Итак, в настоящее время наниматель жилого помещения платит: 1) за наем жилого помещения, за исключением малоимущих (ежемесячно); 2) за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ежемесячно); 3) за коммунальные услуги (ежемесячно). Собственник жилого помещения платит (будет платить): 1) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ежемесячно); 2) за коммунальные услуги (ежемесячно); 3) за капитальный ремонт общего имущества - по мере необходимости, а если будет принято соответствующее решение на общем собрании или местной администрацией - ежемесячно; 4) налог на недвижимое имущество - жилое помещение (как правило, раз в год); 5) земельный налог (как правило, раз в год). ЖК РФ предусматривает, что гражданам могут предоставляться субсидии и компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг. Разговор о субсидиях и компенсациях - отдельный, пока же необходимо отметить, что, к сожалению, законодатель не определяет таких важных понятий как "субсидия" и "компенсация", и это является недоработкой нового ЖК РФ. Проанализировав соответствующие статьи Кодекса, М. Ю. Тихомиров предлагает следующие определения. Субсидия - это имеющая целевое назначение полная или частичная оплата предоставляемых гражданам жилого помещения и коммунальных услуг из бюджетов различных уровней, а компенсация - возмещение в соответствии с законодательством Российской Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг <*>. -------------------------------- <*> См.: Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. Комментарий к статьям 159, 160.

Последний раздел Жилищного кодекса VIII называется "Управление многоквартирными домами". Впервые жилищное законодательство определяет основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. В соответствии с положениями раздела собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Интересно, что подобный порядок проведения открытого конкурса Правительство пока не определило. С управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 162 ЖК РФ). Минимальный и максимальный сроки действия договора управления установлены в императивных нормах - не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 450 - 453 ГК РФ). Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в нем срок без изменения условий договора. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации <*>, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений - одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме <**>. -------------------------------- <*> А как быть с самостоятельно наработанной информацией по количеству жильцов, льготников, неблагополучных семей, неплательщиков и т. д.? Просто так передавать конкуренту? А если были вложены и не окупились средства на оформление технической документации дома? <**> Что значит "любому собственнику помещения"? Положить в почтовый ящик? Передать из рук в руки? А если собственники будут отказываться от подобной передачи? Высылать любому собственнику наложенным платежом?

Как следует из статьи 165 ЖК РФ, на органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для управленческой деятельности в данной сфере. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления: 1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм; 2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов; 3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, желающих осуществлять такую деятельность. Указанные положения в основном носят декларативный характер. Например, что означает фраза "обеспечивают равные условия": ознакомление всех организаций с информацией об обслуживаемых домах или никого не ознакомили с этой информацией? Весьма сомнительно также, что органы местного самоуправления будут активно финансировать капитальный ремонт многоквартирных домов. Согласно пункту 2 части 1 статьи 165 это право органов местного самоуправления. Но ведь в многоквартирных домах есть и неприватизированные квартиры, то есть муниципалитет является их собственником и несет обязанность по капитальному ремонту таких многоквартирных домов. Ну и, наконец, что значит "содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность"? Организуют для них курсы повышения квалификации? Устраивают конференции, круглые столы по обмену опытом? За чей счет? Предлагают поучиться управлению за свой счет? Представим ситуацию: в городе администрация района направила в адрес управляющих организаций, действующих на этой территории, предложение получить руководящему составу высшее или второе высшее образование по специальности "менеджер" или "управленец" за свой счет. Будет в этом случае выполняться условие повышения уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность? Конечно, да. В заключение хотелось бы отметить, что Жилищный кодекс Российской Федерации не является совершенным, недостатки у него есть, вопросов много. Все чаще приходится слышать, что необходимо внести изменения и дополнения в этот нормативный акт, а что будет дальше - практика и время покажут.

Название документа