Заключен договор, по которому индивидуальный предприниматель обязуется передать обществу земельный участок, а общество обязуется предоставить данный земельный участок в аренду данному предпринимателю после регистрации права собственности за обществом. Участок продан, однако общество отказалось передать его в аренду, указав, что, поскольку в договоре предприниматель определил в качестве продавца имущества, которое подлежит передаче ему в аренду, самого себя, этот договор является договором лизинга, следовательно, ничтожен в части обязательства передать имущество в аренду. Какие требования может предъявить предприниматель и, в частности, может ли он понудить общество к заключению договора аренды?

Ответ: Если заключен договор, по которому индивидуальный предприниматель обязуется передать обществу земельный участок, а оно - предоставить его в аренду данному индивидуальному предпринимателю после регистрации права собственности, однако затем общество отказалось передать его в аренду, указав, что данный договор является договором лизинга и ничтожен в части обязательства передать имущество в аренду, то, по нашему мнению, индивидуальный предприниматель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении общества к заключению договора аренды земельного участка.

Обоснование: В соответствии с положениями, содержащимися в ч. 1 ст. 665 Гражданского кодекса РФ, а также п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон N 164-ФЗ), по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 164-ФЗ продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (возвратный лизинг).

Учитывая вышеизложенные нормы права, можно было бы предположить, что в рассматриваемой в вопросе ситуации между сторонами сложились лизинговые отношения. Вместе с тем исходя из изложенного в ст. 666 ГК РФ и п. 2 ст. 3 Закона N 164-ФЗ предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Кроме того, согласно положениям п. 2 ст. 15 Закона N 164-ФЗ неотъемлемой частью договора лизинга является договор купли-продажи лизингового имущества, заключенный между продавцом и лизингодателем. При составлении договора купли-продажи должно быть указано, что продавец предмета лизинга был предупрежден о назначении этого предмета.

Конечно, в гражданском обороте встречаются трехсторонние договоры лизинга, в которых, кроме лизингодателя и лизингополучателя, участвует еще и продавец имущества, которое в дальнейшем будет передано в лизинг. Такой договор называется договором финансовой аренды (с прямым участием продавца). Следовательно, в практике возможна ситуация, при которой между сторонами, одна из которых одновременно является продавцом и лизингополучателем, мог быть заключен договор, содержащий элементы возвратного лизинга и договора купли-продажи предмета лизинга.

Однако, учитывая императивные нормы права, запрещающие предоставление земельных участков в лизинг, представляется сомнительным, чтобы предприниматель предполагал вступить с обществом в лизинговые отношения при заключении рассматриваемого договора.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание информацию, содержащуюся в вопросе, можно предположить, что между предпринимателем и обществом был заключен смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе признаки договора купли-продажи земельного участка, а также предварительного договора аренды данного участка.

В судебной практике допускается ситуация, когда между сторонами заключается смешанный договор, содержащий признаки предварительного договора (Постановления ФАС Поволжского округа от 14.01.2011 N А57-3836/2010, ФАС Московского округа от 02.04.2003 N КГ-А40/1679-03).

Таким образом, в приведенной ситуации предприниматель, руководствуясь положениями п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды земельного участка, поскольку общество, заключившее договор, содержащий признаки предварительного договора аренды, уклоняется от заключения основного договора.

Можно предположить, что, в случае если общество в ходе рассмотрения указанного судебного дела будет заявлять доводы, аналогичные изложенным в вопросе, суд, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, будет толковать условия оспариваемого договора, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а при неясности содержания договора может выяснять действительную общую волю сторон.

Вместе с тем изложенная в вопросе информация недостаточна для установления наличия в оспариваемом договоре всех условий, подлежащих согласованию в предварительном договоре.

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Кроме того, необходимо учитывать, что в судебной практике существуют две позиции относительно вопроса о действительности предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды, как и в ситуации, изложенной в вопросе.

Согласно первой позиции предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 N ВАС-402/09 по делу N А41-К1-13707/07, Постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07, ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу N А17-3459/2009, ФАС Московского округа от 21.10.2010 N КГ-А40/12449-10 по делу N А40-140124/09-64-907 и др.).

Исходя из второй позиции предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6926/2007(38909-А45-16), ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06, от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05 и др.).

По нашему мнению, индивидуальный предприниматель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении общества к заключению договора аренды земельного участка.

О. Е.Поминова

Адвокат

Адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры"

16.05.2011