К вопросу о правовой природе ограничений прав частных собственников на земельные участки

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВ ЧАСТНЫХ СОБСТВЕННИКОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

О. В. ВАГИНА

Вагина О. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного и экологического права, заместитель директора Института права и предпринимательства УрГЮА.

В статье рассматривается правовая природа ограничений прав частных собственников на земельные участки, автор отмечает, что в законодательстве встречается ряд различных категорий: ограничение, обременение и стеснение прав.

Ключевые слова: ограничение права, стеснение права, обременение права, частная собственность.

On the problem of legal nature of limitation of private owners' rights to a plot of land. O. V. Vagina

The article reveals the legal nature of limitation of private owners' rights to a plot of land; the author states that there are a number of various categories in legislation. They are the limitation of the rights, the encumbrance of the rights, and the constraint of the rights.

Key words: limitation of the right, the encumbrance of the right, constraint of the right, private ownership.

Право частной собственности на землю представляет собой институт, сочетающий в себе элементы частноправового и публично-правового регулирования. В Конституции Российской Федерации (п. 2 ст. 36) закреплено право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц - таковы конституционные ограничения осуществления права собственности, которые соответствуют гражданско-правовым (п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). В силу п. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, тем самым законодатель выделяет землю и другие природные ресурсы из общего массива объектов гражданских прав, принимая во внимание уникальность данных объектов, то есть оборотоспособность природных объектов зависит не от субъективного усмотрения законодателя, а от объективных характеристик этих компонентов. Итак, постараемся определить правовую природу ограничений прав частных собственников на землю. Однако в Земельном кодексе РФ наряду с термином "ограничение" встречается и термин "обременение". Отметим, что понятия "ограничения" и "обременения" имеют не идентичные трактовки в гражданском и земельном законодательстве. В ст. 1 Закона о государственной регистрации понятия "ограничение" и "обременение" отождествлены и представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как отмечают ряд ученых, в данном случае эти термины используются как синонимы и различие между ними является лишь лексическим. Поэтому нельзя согласиться с иногда высказываемыми предложениями разграничивать понятия "ограничение" и "обременение" ("обременение" накладывается на объект недвижимости, а "ограничение" представляет собой стеснение прав субъекта и т. п.) <1>. Действительно, для вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данная позиция заслуживает внимания, но, на наш взгляд, в рамках земельных правоотношений необходимо разграничивать понятия "ограничение", "обременение" и, еще добавим, "стеснение". -------------------------------- <1> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. С. 22 - 23.

Земельный кодекс РФ содержит следующие виды ограничений. Первый - ограничение оборотоспособности земельных участков (ст. 27). Эти земли не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отметим, что в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <2> содержится перечень земельных участков, не подлежащих отчуждению (те, которые не могут быть объектами приватизации), разнящийся с перечнем, установленным в ст. 27 ЗК РФ. В приватизационный закон включены земельные участки, которые, в частности, могут быть объектами как собственности субъектов РФ, так и муниципальных образований в составе земель: -------------------------------- <2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 1024.

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (указанное положение не должно применяться, в связи с признанием исключительно федеральной собственности на эти объекты), особо охраняемых природных территорий и объектов; - зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; - водоохранного и санитарно-защитного назначения; - общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.); - транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенных (зарезервированных) для их перспективного развития; - предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; - не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. Положительным моментом в отличие от ст. 27 ЗК РФ является то, что закон признает изъятыми из оборота земельные участки общего пользования, водоохранного и санитарно-защитного назначения. Еще одни правовые ограничения установлены в п. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ, где указано, что могут устанавливаться: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. На наш взгляд, п. 1 ст. 56 ЗК РФ, содержащий по своей направленности исключительно публично-правовые ограничения, необходимо дополнить одним из важнейших принципов земельного права - недопустимостью владения земельным участком без его использования, по крайней мере тем земельным участком, который является плодородной недвижимостью, то есть представляет собой геометризованный блок почвенного слоя, что позволит избежать нарушения норм, связанных с охраной земель как компонента природной среды. Данные ограничения не подлежат государственной регистрации, так как они устанавливаются законом, признание и подтверждение их государством не требуется, смысл в том, что они являются объективно необходимыми и не зависят от волеизъявления собственников или иных лиц. Стеснение права по своей природе является публично-правовым, не зависит от воли собственника, является результатом действий уполномоченных органов и подлежит государственной регистрации. Примером может быть установление публичного сервитута, который в соответствии с ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ устанавливается на основании нормативно-правовых актов Российской Федерации, субъекта Федерации или местного самоуправления, также это арест имущества, который может быть наложен судом по основаниям, в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом. Еще один вид стеснения, предусмотренный Земельным кодексом РФ (ч. 5 ст. 51), - это временное занятие земельного участка при отсутствии необходимости его реквизиции в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, которое осуществляется органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства. На наш взгляд, это стеснение также должно подлежать государственной регистрации, к тому же собственник в этом случае должен освобождаться от уплаты земельного налога, так как фактического пользования земельным участком не происходит. Таким образом, временное занятие земельного участка для использования в интересах защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства не является гражданско-правовым титулом, как предлагается его рассматривать в литературе <3>, а является видом стеснения права собственности. -------------------------------- <3> Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 231.

Обременение же права носит частноправовой характер, то есть собственник добровольно ограничивает свои права вследствие заключения какого-либо договора, например аренды, ипотеки, частного сервитута, безвозмездного срочного пользования и других, по аналогии со ст. 210 ГК РФ, устанавливающей бремя (обязанность) собственника по содержанию своего имущества на основании закона, обременение частноправового характера устанавливает для собственника с момента заключения договора обязанность ограничивать свои права условиями заключенной сделки. Причем не все обременения подлежат государственной регистрации. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. П. В. Крашенинников отмечает, что общим для всех ограничений (обременений) является также то, что "тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит" <4>. Однако исключительно положительным моментом, предусмотренным в ст. 37 ЗК РФ для сделок купли-продажи земельных участков, является указание, что продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях (которые, как уже было отмечено, не всегда подлежат государственной регистрации) земельного участка и ограничениях его использования. Следовательно, наряду с такими существенными условиями, предусмотренными гражданским законодательством для купли-продажи недвижимости, как предмет и цена, наличие информации об ограничениях и обременениях будет являться третьим существенным условием. В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. -------------------------------- <4> Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. ... докт. юрид. наук. М., 1997. С. 14.

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ определены гарантии для покупателя в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эти требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (ч. 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ). Следовательно, правовой режим земельного участка может сочетать в себе элементы публично-правовых ограничений, стеснений и частноправовых обременений, которые для целей государственной регистрации объединяются одним родовым понятием "ограничение", то есть как факт признания и подтверждения государством пределов осуществления конкретным собственником своих прав.

Название документа