Земля меняет категорию

(Курбатская А.)

("Бизнес-адвокат", 2006, N 1)

Текст документа

ЗЕМЛЯ МЕНЯЕТ КАТЕГОРИЮ

А. КУРБАТСКАЯ

Анна Курбатская, юрист.

В связи с интенсивным использованием земель под развитие различных бизнес-проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из категорий земель, имеющих ограничения режима пользования (сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда), в категории, предполагающие более эффективное использование участка.

Согласно ст. 7 ЗК РФ существует семь категорий земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Для каждой категории земель устанавливается особый вид разрешенного использования. Разрешенное использование устанавливается в соответствии с зонированием территорий. Например, в границах поселений выделяются следующие зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные.

Кроме ЗК РФ регулирование в данной сфере осуществляется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. от 21 июля 2005 г., далее - Закон о переводе земель), а также нормативно-правовыми актами субъектов РФ.

Для перевода земель в другую категорию заинтересованное лицо подает соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Ходатайство в обязательном порядке должно содержать:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) указание на категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и на категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить.

Указание на категорию земель, в состав которых входит земельный участок, содержится в следующих документах:

- актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договорах, предметом которых являются земельные участки;

- документах государственного земельного кадастра;

- документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

3) обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе должны быть приложены документы, указанные в п. 4 ст. 2 Закона о переводе земель.

По результатам рассмотрения ходатайства выносится одно из следующих решений: ходатайство не подлежит рассмотрению по основаниям, указанным в п. 2 ст. 3 Закона о переводе земель, либо уполномоченный орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую. Последующий перевод земельного участка, в том числе и обратно, возможен только после подачи соответствующего ходатайства и принятия нового акта.

Перевод земель считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приведем несколько примеров из судебной практики.

1. На основании решения Кондопожского районного Совета из состава земель запаса были изъяты и переданы Муниципальному сельскохозяйственному учреждению "КондопогаАгроПромЛес" в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для использования в производстве сельскохозяйственной продукции с одновременным переводом предоставленных земель в категорию земель сельскохозяйственного назначения.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Республике Карелия, усмотрев нарушение земельного законодательства по предоставлению сельскохозяйственных угодий, обратился в прокуратуру г. Кондопоги с заявлением о принесении протеста на действия Кондопожского районного Совета. Прокурор Республики Карелия, полагая, что решение не соответствует закону и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд признал решение Кондопожского районного Совета недействительным. Апелляционная инстанция оставила это решение без изменения. Администрация Кондопожского районного Совета обратилась в ФАС СЗАО с кассационной жалобой. ФАС СЗАО оставил решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, мотивируя свое решение следующим.

Согласно ст. 103 ЗК РФ к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ. Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 18 июля 2005 г.) землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях предоставления и изъятия земельных участков. Согласно ст. 4 названного Закона основаниями проведения землеустройства являются решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления о проведении землеустройства, договоры о проведении землеустройства, судебные решения.

Таким образом, решение об изъятии и предоставлении земельного участка принимается только после выполнения ряда мероприятий, связанных с подготовкой землеустроительной документации.

Между тем, как установлено судом, в нарушение вышеуказанного порядка при предоставлении МСУ "КондопогаАгроПромЛес" земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование землеустройство не проводилось.

Кроме того, МСУ "КондопогаАгроПромЛес" не относится к числу субъектов, которым могут быть предоставлены земли сельскохозяйственного назначения.

Круг лиц, которые могут использовать земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, установлен ст. 78 ЗК РФ. Согласно этой статье в их число входят и некоммерческие организации.

В силу ст. 120 ГК РФ учреждением, являющимся некоммерческой организацией, признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Пунктом 3 ст. 50 того же Кодекса установлено, что некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Между тем уставом МСУ "КондопогаАгроПромЛес" такая цель деятельности, как производство сельскохозяйственной продукции, не предусмотрена. Из анализа устава также следует, что производство сельскохозяйственной продукции не может быть признано и в качестве деятельности, служащей достижению целей, ради которых создано МСУ "КондопогаАгроПромЛес".

2. ООО "Лат и К" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края о понуждении к заключению договора купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения.

Решением от 22 июля 2003 г. иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что земли данного района не являются ограниченными в обороте, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости ООО "Лат и К" и Министерство имущественных отношений Ставропольского края обязано заключить договор купли-продажи земельного участка.

Постановлением апелляционной инстанции от 28 октября 2003 г. решение отменено, в иске отказано на том основании, что нормативными актами Президента и Правительства РФ району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона, следовательно, в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ спорный земельный участок имеет ограничения в обороте.

При рассмотрении дела судебные инстанции исходили из следующих обстоятельств.

Постановлением главы Предгорной районной администрации от 4 июля 2001 г. N 443 ООО "Лат и К" в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 9740 кв. м. по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Садовая, д. 210.

В феврале 2003 г. ООО "Лат и К" обратилось к ответчику с заявкой на приватизацию указанного земельного участка.

Письмом от 28 февраля 2003 г. N 880/10 Министерства имущественных отношений Ставропольского края в приватизации земельного участка ООО "Лат и К" отказано на том основании, что данный участок расположен на землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В кассационной жалобе ООО "Лат и К" указало, что спорный земельный участок относится к категориям земель поселений и ответчик не представил доказательств отнесения его к землям особо охраняемых природных территорий.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство имущественных отношений Ставропольского края не согласилось с ее доводами, указав, что ООО "Лат и К" правомерно отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного на особо охраняемой природной территории.

ФАС СКО считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2004 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается в документах государственного земельного кадастра, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 17 июля 2001 г., серии АВ N 146694, и кадастровому плану земельного участка от 30 января 2003 г. N 29/03-3-107 спорный земельный участок относится к землям поселений, а не к землям особо охраняемых территорий.

Как следует из п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", решение о приватизации земельного участка принимает уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ, если земельный участок был предоставлен в соответствии с решением органа государственной власти РФ.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у Министерства имущественных отношений Ставропольского края обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи земельного участка из земель поселений с кадастровым номером N 26:29:09 10 03:0001 основан на нормах права.

3. Предприятие железнодорожного транспорта обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации района о передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги.

Ответчик утверждал, что его действия соответствуют требованиям ст. 90 ЗК РФ, согласно которой землями транспорта признаются земли, предоставленные соответствующими местными администрациями в пользование или в аренду предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них социальных задач.

Законом РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" на администрацию района возложена обязанность по осуществлению контроля за использованием и охраной земель и работой всех транспортных предприятий на территории района.

Поэтому органы местного самоуправления вправе решать вопросы, связанные с передачей земель железнодорожного транспорта в аренду.

Решением суда исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 72 и 76 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Как следует из ст. 5 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте", землями железнодорожного транспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. Порядок использования земель железнодорожного транспорта определяется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта с учетом требований земельного законодательства РФ.

Спорный земельный участок находился у истца в постоянном (бессрочном) пользовании.

При изложенных обстоятельствах администрация района не вправе принимать решение о предоставлении его в аренду третьим лицам.

Суд кассационной инстанции правомерно оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Название документа