Кооператив, имеющий на праве аренды земельный участок, возвел на нем без согласия арендодателя нежилые помещения - гаражи. Некоторые помещения были выкуплены иными лицами, членами кооператива. После истечения срока договора кооператив продолжил пользование земельным участком, исправно выплачивая установленную ранее арендную плату, возражений от арендодателя не поступало. Позднее арендодатель заявил о расторжении договора и потребовал освободить земельный участок от построенных сооружений. Правомерно ли требование к организации о снесении нежилых помещений?

Ответ: Требование арендодателя о снесении сооружений правомерно, так как они возведены без его согласия и являются самовольными постройками, а он имеет право на возвращение арендуемого имущества в первоначальном виде. Сделки по купле-продаже гаражей являются недействительными, соответственно, земельный участок не обременен правами третьих лиц.

Обоснование: Как следует из ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом.

Таким образом, лицо, имеющее право собственности на здания гаражей, имеет право на защиту данного права.

В силу положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, если сооружения возведены без соответствующих на то разрешений, с нарушением установленного законом порядка, то они признаются возведенными самовольно.

Из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ следует, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Таким образом, построенные гаражи не подлежали продаже, так как арендатор не имел законных оснований владеть и распоряжаться ими. Кроме того, снос данных гаражей должен производиться из средств арендатора.

Исходя из п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно, так как продажа гаражей является неправомерной, совершенные сделки признаются недействительными. Исходя из этого, арендодатель берет на себя обязанность по возмещению расходов, понесенных лицами, купившими гаражи.

Как следует из п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Соответственно, так как арендодатель не заявил возражений, договор является продленным, а арендная плата определяется суммой, указанной изначально в договоре. При этом договор считается бессрочным.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как вытекает из ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором арендодатель передал его арендатору.

Как следует из п. 3 ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, так как согласие арендодателя не было получено, после прекращения договора аренды стоимость сооружений не подлежит возмещению арендодателем.

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, помещения, за которые была полностью внесена сумма их стоимости, являются собственностью лиц, исполнивших денежное обязательство.

Из положений п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, при приобретении права собственности на помещение приобретатель такого права также является приобретателем права использования площадей земельного участка, на котором находится гараж, необходимых для нормального доступа и обслуживания сооружения.

Как следует из вышеприведенных норм, арендодатель имеет право потребовать привести земельный участок в исходное состояние. Так как согласие арендодателя не было получено, арендатор не имеет права на компенсацию понесенных расходов (снос самовольно построенных гаражей). Также арендатор не имел права осуществлять продажу самовольной постройки, следовательно, сделки купли-продажи гаражей признаются недействительными. Лица, оплатившие стоимость гаражей, не имеют права собственности на данные гаражи. Однако данные лица могут требовать компенсацию понесенных расходов арендатором.

А. Ю.Рахаев

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.05.2011