Организация, выступающая заказчиком-застройщиком, заключила с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве жилья. Облагаются ли услуги заказчика-застройщика НДС, если договор заключен до 1 октября 2010 г., в связи с нововведениями в налоговое законодательство (Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации")? Передача жилья планируется на 2011 г. Изменения (дополнения) в заключенный ранее договор не вносились. Имеет ли право плательщик НДС на применение налогового вычета по НДС с суммы предоплаты, полученной от физических лиц в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве жилых помещений?

Ответ: Услуги организации, которая выступает заказчиком-застройщиком, не облагаются НДС независимо от того, что договор заключен до 1 октября 2010 г. Заказчик-застройщик не имеет права на получение налогового вычета по НДС с суммы предоплаты.

Обоснование: В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Вышеуказанный подпункт вступил в силу с 1 октября 2010 г. (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно п. 8 ст. 149 НК РФ при изменении п. 3 ст. 149 НК РФ налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. При этом датой оказания услуг заказчика-застройщика, по нашему мнению, следует считать дату подписания акта приемки-передачи жилья.

Обратите внимание, что от применения данной нормы налогового законодательства налогоплательщик вправе отказаться, подав заявление об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Что касается налогового вычета по НДС, то согласно п. 5 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей.

Мнение официальных органов по данному вопросу таково: "если в вышеназванный договор участия в долевом строительстве до реализации услуг застройщика будут внесены изменения, согласно которым стоимость услуг застройщика будет уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, то сумма налога, исчисленная и уплаченная в бюджет застройщиком при получении оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания этих услуг и возвращенная застройщиком участнику долевого строительства на основании изменений к договору, принимается к вычету" (Письмо Минфина России от 31.08.2010 N 03-07-10/11).

Таким образом:

- услуги компании, которая выступает заказчиком-застройщиком, оказанные физическим лицам по договору долевого участия в строительстве жилых помещений, не облагаются НДС независимо от того, что договор был заключен до 1 октября 2010 г.;

- сумму НДС с полученной предоплаты, предусмотренной договором, уплаченную в бюджет, налогоплательщик (компания - заказчик-застройщик) не сможет принять к налоговому вычету, учитывая следующее:

- изменения в договор долевого строительства не вносились;

- сумма НДС не была возвращена застройщиком участнику долевого строительства;

- заявление в налоговый орган о неприменении нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не представлялось.

И. Е.Иванова

Консалтинговая группа "Аюдар"

11.05.2011