Вправе ли (и на каком основании) арендатор нежилого помещения требовать от арендодателя провести ремонт лестницы, ведущей к арендуемому помещению, если лестница после заключения договора оказалась в аварийном состоянии?

Ответ: Да, арендатор нежилого помещения вправе требовать от арендодателя провести ремонт лестницы, ведущей к арендуемому помещению, если лестница после заключения договора оказалась в аварийном состоянии, если иное не предусмотрено договором.

Обоснование: Положения Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность договорного регулирования текущего и капитального ремонта, включая распределение расходов и обязанности их осуществления. Поэтому первое, что необходимо изучить применительно к конкретной ситуации, - это договор аренды, в рамках реализации которого возникла такая ситуация.

Однако в договоре могут отсутствовать положения, регулирующие данный вопрос. В этом случае необходимо руководствоваться следующими положениями законодательства.

Предполагается, что лестница, ведущая к арендуемому помещению, не передана по договору аренды арендатору.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в случае, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Из данной нормы следует вывод о том, что арендодатель обязан не создавать препятствия пользованию переданным имуществом.

Наличие лестницы в аварийном состоянии приводит к тому, что для арендатора создается препятствие в пользовании переданным нежилым помещением. Поскольку арендатору лестница не передана, осуществлять какие-либо действия в ее отношении арендатор не вправе.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственником лестницы является арендодатель. Таким образом, именно арендодатель должен осуществлять ее ремонт.

В соответствии со ст. ст. 304, 305 ГК РФ арендатор вправе предъявить негаторный иск к собственнику, то есть арендодателю, в соответствии с которым вправе потребовать от последнего устранения всяких нарушений своих прав, возникших при заключении договора аренды, а именно обязать арендодателя провести капитальный ремонт лестницы.

Таким образом, арендатор вправе требовать от арендодателя провести ремонт лестницы, ведущей к арендуемому помещению, если эта лестница оказалась в аварийном состоянии, в случае если иное не предусмотрено договором аренды.

М. С.Степанов

Юрист

Адвокатское бюро

"Михайленко, Сокол и партнеры"

11.05.2011