Закладная: некоторые проблемы правового регулирования

ЗАКЛАДНАЯ: НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

К. И. КАРАБАНОВА

Карабанова К. И., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Волгоградского государственного университета.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <*> (далее - Закон об ипотеке) ввел в гражданский оборот России закладную - именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, и право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона об ипотеке). Однако надежда на то, что закладная станет инструментом, способствующим развитию ипотечного кредитования, не оправдалась. Попытаемся разобраться, почему закладная "не работает" на практике и какие особенности ее выдачи и обращения (и связанные с ней риски) должны учитывать инвесторы, решившие работать с закладной. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (часть 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; 2005. N 1 (часть 1). Ст. 42.

По замыслу законодателя закладная, очевидно, должна была стать оборотной ценной бумагой. Но нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной, часто противоречат и теории ценных бумаг, и Гражданскому кодексу РФ (далее - ГК РФ). В частности, в первой редакции Закона об ипотеке предусматривалось, что закладная может быть передана другому владельцу путем совершения на ней передаточной надписи. Поскольку способ передачи прав по ценной бумаге путем совершения на ней передаточной надписи (индоссамента) традиционно относит такую ценную бумагу к ордерным (а закладная согласно нормам Закона об ипотеке является именной ценной бумагой), возникла научная дискуссия по вопросу о возможности передачи прав по закладной на основании передаточной надписи. Одни авторы классифицировали ее как ордерную ценную бумагу, другие обосновывали недопустимость передачи прав по закладной по передаточной надписи. Особенность закладной как ценной бумаги позволяла отнести ее к именным ценным бумагам со специфическим способом передачи удостоверяемых ею прав. Передаточная надпись на закладной не являлась индоссаментом, а передающие закладную лица - индоссантами, и не могли нести предусмотренную для индоссантов солидарную ответственность перед владельцем закладной. Поправки, внесенные в Закон об ипотеке <*>, должны ликвидировать эту дискуссию, поскольку ст. 48 Закона об ипотеке теперь предусматривает, что передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме; при этом лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2002. N 7. Ст. 629.

Чтобы ценная бумага стала оборотной, важно ограничить возражения обязанного по ней лица, т. е. придать ценной бумаге свойство публичной достоверности. Закон об ипотеке (п. 6 ст. 17) устанавливает, что обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Но закладная - именная ценная бумага, поэтому в силу ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной влечет последствия уступки требования (цессии). Это означает, что последствия передачи прав по закладной должны определяться по правилам ст. 386 гл. 24 ГК РФ, согласно которой должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Кроме того, закладная - обыкновенная именная ценная бумага (т. е. субъектом выраженного в ней права является обозначенное в ней лицо или тот, к кому она дошла в порядке цессии). Поскольку права по ценной бумаге в данном случае передаются в общегражданском порядке (в форме цессии), кредитор может предъявлять против владельца бумаги все возражения, которые он мог выдвигать против его предшественника. На основании этого можно сделать вывод о том, что обыкновенные именные ценные бумаги не обладают публичной достоверностью. Это в полной мере относится к закладной. Закладная является каузальной <*> именной ценной бумагой. Каузальность ценной бумаги сама по себе не приводит к допущению возражений, не основанных на ее содержании. Но закладная выдается на основании договора об ипотеке. А ипотека как способ обеспечения исполнения основного обязательства обладает свойством акцессорности. При этом круг субъектов, вовлеченных в данные правоотношения, включает в себя: должника и кредитора по основному обязательству, залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке, залогодержателя как первоначального владельца закладной и следующего законного владельца закладной (ипотечного залогодержателя). Кроме того, возможен залог закладной, когда владелец закладной закладывает ее другому лицу (залогодержателю закладной). -------------------------------- <*> Каузальная ценная бумага - ценная бумага, в тексте которой есть ссылка на сделку, на основании которой она выдается, и включены условия этой сделки.

Учитывая сложность как субъектного состава, так и характера самих правоотношений, нелогично и необоснованно ограничивать возражения обязанного лица содержанием самой закладной, потому что это практически невыполнимое условие. Закладная не может быть оборотной ценной бумагой, и нет смысла делать из нее ордерную ценную бумагу, поскольку распределение риска и ответственности по закладной между должником и кредитором, кредитором как первоначальным владельцем закладной и последующими владельцами возможно только по правилам, установленным для именной ценной бумаги ст. 146 ГК РФ: лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его невыполнение. Как уже отмечалось, передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 48 Закона об ипотеке). В связи с этим большое практическое значение приобретает следующая проблема: если закладная составлена на основании договора об ипотеке, обеспечивающего исполнение кредитного договора, то Центральный банк РФ может потребовать, чтобы операции купли-продажи подобных закладных осуществлялись исключительно между кредитными организациями, имеющими соответствующую лицензию. Несмотря на то что правовая обоснованность такой позиции сомнительна, уже существуют реальные прецеденты, когда ЦБ РФ трактовал сделки купли-продажи закладных именно таким образом. Поэтому инвесторы, не являющиеся кредитными организациями, несут серьезные риски при операциях с закладными. Другая позиция по этой же проблеме сформулирована следующим образом: Центральный банк РФ достаточно жестко в своем разъяснении дал понять, что уступка прав требований по кредитному договору возможна только в рамках банковской системы. Операции по купле-продаже закладных, по сути, являются скрытой формой уступки прав по кредитным договорам, т. е. имеют право совершаться только между кредитными организациями. Наша точка зрения по данной проблеме состоит в следующем. В официальном разъяснении ЦБ РФ от 24 января 2001 г. N 8-ОР <*> нет запрета на проведение операций с закладными между кредитной организацией и организацией, не имеющей такого статуса. Речь идет об особенностях бухучета при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными между кредитными организациями. -------------------------------- <*> Вестник Банка России. 2001. N 8.

Допустим, введен законодательный запрет на уступку требования по кредитному договору некредитной организации со ссылкой на то, что кредитором должна быть только кредитная организация. Это не исключит возможность перехода прав кредитора к организации, не имеющей статуса кредитной, которая выступала, например, поручителем по кредитному договору и исполнила обязательства должника перед банком, так как согласно ст. 382 ГК РФ "право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона". Переход прав кредитора к другому лицу на основании закона возможен, в частности, вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (ст. 387 ГК РФ). Кроме того, согласно ст. 365 ГК к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. То есть поручитель, полностью удовлетворив требование кредитора и став новым кредитором по основному обязательству, может обратить взыскание на предмет залога, даже если залогодатель является третьим лицом, а не должником по основному обязательству. Вывод о том, что, поскольку кредитором по кредитному договору в ст. 819 ГК РФ названы банк или иная кредитная организация, то уступка права требования по кредитному договору невозможна в пользу некредитной организации, изначально ошибочен. Во-первых, ст. 819 ГК РФ предусматривает, что банк обязуется предоставить заемщику денежные средства. Следовательно, банк выполняет свою обязанность и приобретает право требования от заемщика возврата полученной суммы и уплаты процентов на нее. Уступить свое право требования банк может на основании ст. 388, где сказано, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Запрета на уступку права требования по кредитному договору в пользу некредитной организации в законодательстве нет. Во-вторых, Законом от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" к перечню банковских операций отнесена операция по размещению привлеченных банком средств (ст. 5). А уступки права требования в перечне банковских операций, предусмотренных ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности, нет. Следовательно, для совершения таких сделок не требуется лицензия ЦБ РФ и наличие статуса кредитной организации. Поэтому при передаче прав по закладной (как и по кредитному договору) второй и последующие владельцы закладной не должны обязательно иметь статус кредитной организации. Приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и (или) закладных уже предоставлено специализированным коммерческим организациям (ипотечным агентам) Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". При этом речь идет именно об операциях между кредитной и коммерческой организациями. Думается, что эта проблема должна быть решена законодателем в пользу всех потенциальных институциональных инвесторов. В исключение из общего правила о ценных бумагах содержание закладной может быть изменено. Согласно ст. 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Такое изменение будет действительным лишь при внесении необходимых изменений в содержание закладной либо аннулировании закладной и выдаче, составленной с учетом соответствующих изменений. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно. Изменение содержания закладной оформляется путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной (ст. 13 Закона об ипотеке). Изменение содержания закладной или ее аннулирование и выдача новой закладной возможны еще в трех случаях: 1) в случае перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 7 ст. 13 Закона об ипотеке); 2) в случае изменения размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее; 3) в случае случайной гибели или повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если между залогодержателем и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке). Замена закладной новым документом требует внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В этом случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную (ст. 13 Закона об ипотеке). Законом об ипотеке предусмотрен еще один случай аннулирования закладной: при несоответствии ее договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии <*>. В данной ситуации законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (ст. 14 Закона об ипотеке). -------------------------------- <*> Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: - заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной; - решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ (ст. 18 Закона об ипотеке). Необходимо отметить, что в Законе об ипотеке заложено противоречие между правом владельца закладной не регистрировать свои права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и порядком восстановления прав по утраченной закладной: в случае, когда владелец закладной не был зарегистрирован в реестре в качестве залогодержателя, восстановление его прав возможно только по решению суда. Поэтому владелец закладной должен четко представлять себе, чем он рискует, если не регистрирует свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Подводя итог, следует заметить, что закладная, рассматриваемая как оборотная ценная бумага, - это миф, который не сможет превратиться в реальность по ряду причин, главная из которых - невозможность признания за данной ценной бумагой наличия признака публичной достоверности (ограничение возражений обязанного лица), хотя в Законе об ипотеке эта норма предусматривается: обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной (ст. 17 Закона об ипотеке). Позволим себе не согласиться с законодателями, утверждая, что закладная не обладает и не может обладать признаком публичной достоверности, что связано со следующими особенностями выдачи и обращения закладной: 1) закладная относится к обыкновенным именным ценным бумагам, которые не обладают публичной достоверностью; 2) закладная выдается на основании договора об ипотеке, которым обеспечивается основное обязательство. Ипотека как способ обеспечения исполнения основного обязательства обладает свойством акцессорности. Кроме того, возможен залог закладной, когда владелец закладной закладывает ее другому лицу (залогодержателю закладной). Учитывая сложность как субъектного состава, так и характера самих правоотношений, нелогично и необоснованно ограничивать возражения обязанного лица содержанием самой закладной, потому что это практически невыполнимое условие; 3) закладная как каузальная ценная бумага должна содержать существенные условия кредитного договора и договора об ипотеке, что превращает ее в объемный документ и создает трудности при передаче новому владельцу. Следует отметить, что вексель как ценная бумага, по условиям выдачи и обращения которой должник очень жестко ограничен в возможности приводить возражения, не основанные на самой ценной бумаге, является абстрактной и ордерной ценной бумагой. Закладная же, как уже отмечалось, является каузальной и именной ценной бумагой. Кроме того, условия их выдачи и обращения совершенно различны. Поэтому не следует, на наш взгляд, пытаться перенести работающий в случае с векселем способ обеспечения интересов векселедержателя на закладную. Срок обращения закладной может быть очень большим - до 10 - 15 лет, что в сочетании с возможностью изменять содержание закладной (а также аннулировать ее и выдавать новую закладную) также не способствует ее оборотоспособности. Очевидно, что такое разнообразие особенностей и тонкостей выдачи и обращения закладной предопределяет отсутствие у нее признака публичной достоверности и существенно ограничивает ее оборотоспособность. Данная ситуация является следствием воплощенной в Законе об ипотеке концепции понимания законодателями закладной как ценной бумаги и должна учитываться инвесторами при работе с закладными.

Название документа Вопрос: ...Общая продолжительность службы 20 лет 4 месяца и 11 дней. За весь срок службы я не имел своего жилья. Вместе с семьей (жена и двое детей) мне приходилось ютиться в съемных квартирах или у родственников. Однако на мое письмо в МВД России с просьбой о содействии в выдаче жилищного сертификата никакого ответа не получил. Разъясните, пожалуйста, ситуацию. Полагается ли мне жилищный сертификат и как его можно получить? ("Адвокат", 2005, N 12) Текст документа

Вопрос: Нынешний выпуск нашей постоянной рубрики необычен: впервые за время издания журнала (с 1996 г.) всю рубрику занимает ответ на вопрос одного человека. Тому есть веские причины. В письме В. Н. Пряхина из г. Тихорецка отражена, увы, весьма типичная, возмутительная именно своей тривиальностью ситуация, когда человек, более двух десятков лет отдавший далеко не безопасной государственной службе, оказывается с весьма скромной пенсией без главного социального блага - собственного жилья. Президент России В. В. Путин буквально на днях подверг жесткой критике ход практической реализации программы жилищных сертификатов для военнослужащих и приравненных к ним категорий лиц, однако, как явствует из письма, даже весьма скромные возможности, которые реально дает эта программа, подчас оказываются закрытыми для людей, имеющих на это полное право. В 2003 г. я был уволен из органов внутренних дел в должности начальника милиции общественной безопасности - заместителя начальника ОВД Курского района Ставропольского края по выслуге срока службы, дающего право на пенсию. Общая продолжительность службы составила 20 лет 4 месяца и 11 дней. При увольнении я обратился с вопросом о выдаче мне сертификата на получение жилья. В ГУВД Ставропольского края мне пояснили, что сертификат я должен получать от администрации Краснодарского края, поскольку в 2003 г. я возвратился на свое место жительства в г. Тихорецк Краснодарского края. С 1990 по 2002 г. я проходил службу в УВД г. Тихорецк и Тихорецкого района на разных должностях. В марте 2002 г. я перевелся для дальнейшего прохождения службы в ГУВД Ставропольского края, при этом с регистрационного учета в г. Тихорецке не снимался. По увольнении я обратился в квартирно-правовую службу администрации г. Тихорецка с просьбой о выдаче мне жилищного сертификата, тем более что состоял (и продолжаю состоять) в списке очередников на получение жилья. На запрос этой службы из администрации Краснодарского края пришел отказ и разъяснение, согласно которому правом на получение жилья пользуются следующие категории сотрудников ОВД, уволенных: 1) по состоянию здоровья; 2) по сокращению штатов; 3) по достижению предельного возраста, установленного Положением о службе в ОВД. За весь срок службы я не имел своего жилья. Вместе с семьей (жена и двое детей) мне приходилось ютиться в съемных квартирах или у родственников. В настоящее время мы зарегистрированы в квартире моих родителей. Я надеялся на помощь и поддержку Министра внутренних дел России Р. Г. Нургалиева, однако на мое письмо в МВД России с просьбой о содействии в выдаче жилищного сертификата никакого ответа не получил. Разъясните, пожалуйста, ситуацию. Полагается ли мне жилищный сертификат и как его можно получить? В. Н.Пряхин, г. Тихорецк Краснодарского края

Ответ: Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" <*> жилищные сертификаты - это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 694.

- приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; - получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата <*>. -------------------------------- <*> Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Выпуск и обращение жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с установленными законодательством России правилами выпуска и обращения ценных бумаг.

Суть жилищного сертификата состоит в том, что он удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия. В соответствии с п. 2 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522 <*> (далее - Правила), государственный жилищный сертификат (далее - сертификат) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения (далее - субсидия). Сертификат не является ценной бумагой. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4131.

Согласно приложению к распоряжению Правительства РФ от 12 августа 2005 г. N 1206-р "Распределение государственных жилищных сертификатов, выпускаемых для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы (службы), между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в 2005 году" на Краснодарский край выделено 149899 тыс. руб. (всего - 219 жилищных сертификатов). В соответствии с п. 4 этого распоряжения право на получение сертификата имеют в том числе сотрудники органов внутренних дел России, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более. Безусловно, Вы попадаете в эту категорию и вправе стать участником подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Отказ в Вашем праве участия в этой подпрограмме необоснован и незаконен. Рассмотрим условия и процедуру, установленную для участия в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты". В первую очередь сертификаты предоставляются лицам, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории России и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. Сам факт того, что Вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, означает, во-первых, признание государством неудовлетворительности Вашего жилищного положения в данный момент и, во-вторых, признание Вас (и семьи) действительно нуждающимся в улучшении жилищных условий. Субсидия предоставляется в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Итак, согласно п. 11 Правил Вы должны подать в орган, поставивший Вас на учет в очередь по улучшению жилищных условий, заявление на участие в подпрограмме (по специальной форме, которую Вам обязаны предоставить), а также еще три документа: а) справку об общей продолжительности службы в органах внутренних дел Российской Федерации; б) выписку из приказа об увольнении с военной службы с указанием основания увольнения; в) выписку из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Органы исполнительной власти организуют работу по проверке этих документов и содержащихся в них сведений. По результатам проверки принимается решение о включении либо об отказе во включении заявителя в число граждан - участников подпрограммы. О принятом решении заявитель уведомляется в установленном порядке. Отказ во включении заявителя в число граждан-участников подпрограммы возможен только в четырех строго определенных случаях: - несоответствие заявителя требованиям о лицах, нуждающихся в получении сертификата; - непредставление или неполное представление документов; - недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах; - ранее реализованное право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата. После устранения указанных оснований допускается повторное обращение с заявлением (рапортом) на участие в подпрограмме. В целях предварительного распределения средств федерального бюджета на предстоящий год для финансирования реализации подпрограммы органы исполнительной власти субъектов РФ формируют список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, а федеральные органы исполнительной власти составляют заявки о необходимом количестве сертификатов. Для включения в список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, участник подпрограммы, состоящий в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления, в период с 1 января по 1 июля года, предшествующего планируемому, представляет в этот орган следующие документы: - заявление о выделении сертификата в планируемом году; - справку из органа по учету и распределению жилья о том, что он состоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Принятие органом местного самоуправления указанного заявления после 1 июля года, предшествующего планируемому, не допускается. Орган местного самоуправления осуществляет до 1 сентября года, предшествующего планируемому, проверку представленных документов, формирует список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году, и представляет его в орган исполнительной власти субъекта РФ. Список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый из граждан - участников подпрограммы был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Далее процедура повторяется, но уже на уровне соответствующего субъекта Федерации. Согласно п. 15 Правил орган исполнительной власти субъекта РФ на основании списков, полученных от органов местного самоуправления, формирует до 1 октября года, предшествующего планируемому, сводный список граждан-участников подпрограммы на соответствующий год по специальной форме, утверждает его и представляет государственному заказчику подпрограммы. Сводный список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый гражданин-участник подпрограммы был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Граждане - участники подпрограммы, поставленные на учет в один и тот же день, указываются в сводном списке в алфавитном порядке. Дополнительное внесение каких-либо лиц в утвержденный сводный список не допускается. Государственный заказчик подпрограммы на основании заявок, представленных органами исполнительной власти, и с учетом графика выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов издает приказ о выдаче сертификатов и в трехдневный срок направляет соответствующее количество бланков сертификатов в органы исполнительной власти, которые осуществляют их выдачу. Органы исполнительной власти в двухмесячный срок с даты получения бланков сертификатов производят их оформление на имя граждан - участников подпрограммы и выдают сертификаты органам местного самоуправления и подразделениям для вручения гражданам - участникам подпрограммы. В случае высвобождения по каким-либо основаниям сертификатов, предназначенных к выдаче гражданам - получателям сертификатов, они подлежат выдаче гражданам, включенным в резерв на получение сертификатов, в порядке их очередности. Теперь рассмотрим, что должно происходить после получения участником подпрограммы жилищного сертификата. Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в кредитной организации, участвующей в реализации подпрограммы (далее - банк). Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдает сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания. Банк при предъявлении сертификата его владельцем заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств субсидии. Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также срок действия сертификата. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на чье имя открыт банковский счет (этого владельца мы будем именовать далее "распорядитель счета"), а также порядок перевода банковского счета. В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо по распоряжению этим счетом. В соответствии с договором банку может быть предоставлено право на перечисление поступивших средств в счет оплаты договора на жилое помещение. Договор банковского счета заключается на срок действия сертификата (девять месяцев) и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает распорядителю счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора владельцу не возвращается. Если договор банковского счета заключен не по месту приобретения жилого помещения на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, распорядитель счета до приобретения жилого помещения должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор. Банк осуществляет перевод банковского счета или заключает с распорядителем счета новый аналогичный договор, причем срок действия нового договора банковского счета ограничивается сроком действия ранее заключенного (например, если первый договор действовал до 1 октября 2005 г., то новый будет иметь ту же конечную дату). Банк ежемесячно, по состоянию на первое число месяца, обязан представлять в трехдневный срок государственному заказчику подпрограммы информацию о фактах заключения договоров банковского счета с владельцами сертификатов, об отказе в заключении договоров, об их расторжении, в том числе без зачисления средств субсидии, и о переводе банковского счета. Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат). Приобретаемое жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Причем жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате. Важно отметить, что распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных или заемных (кредитных) средств. Для оплаты приобретаемого жилья распорядитель счета в течение срока действия договора банковского счета представляет в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета и договор, явившийся основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение (далее - договор на жилое помещение; обычно это договор купли-продажи), и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (далее - свидетельство). Одновременно распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет оплаты договора на жилое помещение (это нужно, если условиями договора банковского счета не предусмотрено автоматическое перечисление средств при представлении банку названных документов). В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора на жилое помещение. Если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы. Согласно п. 8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. Эмитент (т. е. организация, выпустившая данные жилищные сертификаты) обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником: 1) заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов (не менее 30% общей площади квартиры) и требование о заключении договора; 2) погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньше, чем 30% общей площади квартиры, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении. Если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант. Банк в течение трех банковских дней с даты получения всех необходимых документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства хранятся в банке до перечисления средств лицу, указанному в договоре на жилое помещение, или до отказа от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета. Банк в течение одного банковского дня после принятия решения о приеме договора на жилое помещение для оплаты направляет государственному заказчику подпрограммы по согласованной с ним форме заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение. Далее государственный заказчик подпрограммы в течение пяти рабочих дней после получения от банка заявки на перечисление средств проверяет ее на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, и при их соответствии перечисляет средства субсидии банку. При несоответствии данных перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк. В соответствии с п. 47 Правил по соглашению сторон договор банковского счета может быть продлен в случае, если: а) до истечения срока действия договора банковского счета банк принял договор на жилое помещение для оплаты, но его оплата не произведена; б) в банк до истечения срока действия договора банковского счета представлена расписка органа юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении им документов для государственной регистрации прав с указанием сроков оформления государственной регистрации. В дальнейшем договор на жилое помещение и свидетельство должны быть представлены в банк не позднее двух рабочих дней после срока, предусмотренного в расписке указанного органа юстиции. Государственный заказчик подпрограммы ежемесячно, по состоянию на первое и пятнадцатое число, направляет в органы исполнительной власти, выдавшие сертификаты, информацию об открытии (закрытии) банковских счетов и перечислении средств субсидии банку. Таким образом, Вам необходимо предпринять следующие шаги. Шаг первый. Официально заявить о своем участии в подпрограмме, подав в орган, поставивший Вас на учет в очередь по улучшению жилищных условий, заявление на участие в подпрограмме с приложением надлежащим образом оформленных документов. Шаг второй. Получить соответствующее извещение (в письменной форме) о том, что Вы включены в число участников подпрограммы. Шаг третий. В период с 1 января до 1 июля 2006 г. подать в орган местного самоуправления заявление о желании получить жилищный сертификат в 2007 г. Шаг четвертый. Дождаться оформления на Ваше имя жилищного сертификата и получить его в органе местного самоуправления. Шаг пятый. В течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдать полученный сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания. Шаг шестой. Самостоятельно подобрать себе жилье на первичном или вторичном рынке жилья и заключить договор на его приобретение. Право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата предоставляется только один раз. Напомним также, что срок действия сертификата составляет девять месяцев с даты его выдачи. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов <*>. -------------------------------- <*> Пункт 3 распоряжения Правительства РФ от 12 августа 2005 г. N 1206-р "Распределение государственных жилищных сертификатов, выпускаемых для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы (службы), между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в 2005 году".

Л. Ю.Грудцына Адвокат, кандидат юридических наук, автор учебника "Жилищное право"

Название документа