Организация, являющаяся субъектом малого предпринимательства, арендует помещение, находящееся в муниципальной собственности, впоследствии организация решила приобрести данное помещение. Все условия, необходимые для возмездной передачи помещения в собственность, предусмотренные законом, соблюдены. Может ли организация заключить договор на условиях предоставления ей рассрочки оплаты стоимости помещения на 3 года, если последняя часть платежей будет выплачена в 2014 г.?

Ответ: Организация - субъект малого предпринимательства может приобрести помещение, находящееся в муниципальной собственности, в рассрочку, если последняя часть платежей будет выплачена в 2014 г., так как договор исходя из действующего законодательства будет являться действующим.

Обоснование: В силу ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как следует из положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как указано в ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ, ст. ст. 1 - 6 и 9 Закона N 159-ФЗ действуют до 1 июля 2013 г.

Таким образом, действие норм, регламентирующих порядок, основания и условия для возникновения возможности отчуждения, имеет определенный срок действия.

Как следует из ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Следовательно, при отчуждении арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, возникающие правоотношения регламентируются нормами, применяемыми для договора купли-продажи.

Исходя из п. 1 ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Таким образом, при указании в договоре всех его существенных условий он считается заключенным.

Как следует из ч. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Как следствие, до полной оплаты отчуждаемое помещение находится в залоге у арендодателя.

Как следует из п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, договор при изменении новым законом условий является действующим, если не будет принят закон, прямо указывающий на обратное.

В силу п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.12.2008 N 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества" предельный срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества, составляет 3 года.

Следовательно, желаемый для организации срок рассрочки является допустимым.

Как следует из вышесказанного, организация может потребовать рассрочку на 3 года, так как данный срок гарантирован законом; истечение срока действия норм не является в данном случае препятствием, так как договор заключается еще во время действия норм.

А. Ю.Рахаев

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

05.05.2011