Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", выполняет функции застройщика и инвестора по строительству многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков. В декабре 2009 г. организацией было получено разрешение на строительство. В декабре 2010 г. организацией было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

По завершении строительства жилого дома организация определяет полученную экономию или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику. Суммы превышения договорной цены над фактическими затратами на строительство (экономия) включаются во внереализационные доходы.

Расходами организации являются услуги застройщика (реклама, услуги посредников, зарплата сотрудников, занимающихся заключением договоров с дольщиками, а также организацией подготовки и согласования всех необходимых проектно-сметных и разрешительных документов). Данные расходы возникают равномерно по ходу строительства.

В какой момент следует учитывать расходы на содержание застройщика: по мере их возникновения или одновременно с доходами по окончании строительства?

Ответ: Расходы на содержание застройщика учитываются в составе расходов для расчета налоговой базы по УСН в том отчетном периоде, в котором они фактически оплачены.

Обоснование: Расходы на содержание заказчиков-застройщиков включаются в инвентарную стоимость строящихся объектов. Это справедливо как для бухгалтерского (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н)), так и для налогового учета (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Состав расходов организации, применяющей УСН, установлен п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ такие расходы учитываются в отчетном периоде их фактической оплаты, при этом они должны осуществляться для деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому расходы на содержание службы заказчика, поименованные в перечне, приведенном в ст. 346.16 НК РФ, и осуществленные до получения доходов от строительства объектов за счет средств инвесторов, могут учитываться для целей налогообложения и отражаться в налоговой декларации по единому налогу. Главное, чтобы расходы соответствовали критериям, определенным ст. 252 НК РФ, и были направлены на получение дохода. Такая позиция высказывалась в Письме Минфина России от 09.09.2005 N 03-11-04/2/76.

По аналогии Минфин России подтверждает право налогоплательщика на включение расходов на содержание заказчика в состав косвенных и их признание в текущих периодах для налогоплательщиков, применяющих общую систему налогообложения, в Письмах от 24.03.2006 N 03-03-04/1/287, от 12.05.2010 N 03-03-06/1/324, от 28.01.2011 N 03-03-06/1/31.

И. В.Сидорова

Финансовый консультант

Юридическая компания "Налоговик"

01.05.2011