Юридическая квалификация договоров на использование земель сельскохозяйственного назначения, заключенных до введения в действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

(Мельников Н. Н.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ЮРИДИЧЕСКАЯ КВАЛИФИКАЦИЯ ДОГОВОРОВ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДО ВВЕДЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ ФЗ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 декабря 2005 года

Н. Н. МЕЛЬНИКОВ

Н. Н. Мельников, научный консультант фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юридических наук, г. Орел.

В результате проведения земельной реформы 12 млн. сельских жителей стали участниками общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения <*>. Передача земли в собственность граждан влекла за собой оформление отношений по использованию данной земли. Распространение получили договоры аренды земельных долей. -------------------------------- <*> Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 марта 1996 г. N 11. Ст. 1026. В соответствии с Указом Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" Указ Президента РФ N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" прекратил свое действие.

Практика показывает, что договоры между собственниками земельных долей и пользователями земельных участков, заключенные до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*>, можно классифицировать следующим образом: 1) договоры аренды земельных долей, зарегистрированные в Земельном комитете; 2) договоры аренды земельных долей, не зарегистрированные в Земельном комитете; 3) договоры аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей, зарегистрированные в Земельном комитете либо в Регистрационном управлении, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) незарегистрированные договоры аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей; 5) отсутствие письменной формы договора при наличии отношений по использованию земли и выплате арендной платы. -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30. Ст. 3018.

В соответствии с пунктом 1 ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ и названного Закона в течение двух лет со дня вступления в силу Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В противном случае к таким договорам должны применяться правила ГК РФ о доверительном управлении имуществом. Позиция законодателя в части необходимости приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с положениями действующего законодательства является вполне оправданной. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Объект аренды должен обладать "способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе" <*>. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключенным. -------------------------------- <*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина (авторы комментария Е. Н. Васильева, С. А. Сосна).

Земельная доля не является недвижимым имуществом и представляет собой долю в праве общей собственности на земельный участок. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ, статья 22 ЗК РФ говорят о том, что предметом договора аренды должны быть земельные участки. Аренда земельной доли невозможна в связи с тем, что собственник доли не знает ее месторасположения, поэтому не может передать ее в аренду, а арендатор ее использовать. Для передачи в аренду земельной доли ее необходимо выделить в натуре <*>, провести межевание, присвоить образованному участку кадастровый номер, зарегистрировать право собственности на земельный участок. Только после совершения этих действий можно передавать землю в аренду. Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. -------------------------------- <*> См.: Аграрное право / Отв. ред. Г. Е. Быстров, М. И. Козырь. М., 1998. С. 238 (автор главы Г. В. Чубуков).

Если позиция законодателя относительно необходимости приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с положениями ГК РФ и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" может быть названа абсолютно правильной, то положение о том, что к договорам аренды земельных долей, не приведенным в соответствие с действующим законодательством, должны применяться нормы ГК РФ о доверительном управлении, является спорным и, по нашему мнению, не отвечает интересам ни арендаторов, ни арендодателей. В пункте 2 ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" говорится о договорах аренды земельных долей. При этом законодатель не отвечает на вопрос, что подразумевается под термином "договоры аренды земельных долей". Приведенная выше классификация отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения показывает, что на практике нередки случаи отсутствия письменной формы сделки, а также ситуации, когда из названия договора либо содержания невозможно доподлинно установить его правовую природу. К сожалению, Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит положений о том, какие нормы подлежат применению в указанных правоотношениях. Буквальное толкование п. 2 ст. 16 говорит о том, что его положения применяются только в случае, когда между собственником или группой сособственников земельных долей имеется заключенный в письменной форме договор аренды земельных долей. На страницах литературы некоторые авторы подчеркивали, что признание договора аренды земельных долей договором доверительного управления влечет изменение отношений из договоров аренды земельных долей на отношения доверительного управления <*>. Аналогичное мнение было высказано Н. В. Андреевой, которая отмечала, что непереоформление договора аренды земельной доли влечет признание его договором доверительного управления <**>. -------------------------------- <*> См.: Кулешова Ю. О., Третьяков С. В. Указ. соч. Там же. <**> См.: Андреева Н. В. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Главбух. Отраслевое приложение "Учет в сельском хозяйстве". 2002. N 4. IV квартал.

С данными заключениями нельзя согласиться. Юридическое содержание отношений между пользователем земельного участка и его сособственниками не может измениться автоматически при изменении нормы права. Анализ договоров по использованию земли, включая договоры аренды земельных долей, показывает, что фактически объектом аренды является не земельная доля, а земельный участок, находящийся в общей долевой собственности граждан. Права арендатора как пользователя земли не ограничиваются какой-либо частью земельного участка, а распространяются на него полностью. Арендатор не знает местоположение земельных долей ни одного из участников долевой собственности и использует земельный участок, а не доли. Собственники земельных долей, являющиеся в соответствии с договором арендодателями, получают арендную плату. Воля сторон при заключении рассматриваемых договоров была направлена именно на заключение договора аренды. Об этом свидетельствует название договора, его содержание и последующий характер отношений между собственниками земельных долей и пользователем земли, заключающийся, с одной стороны, в использовании участка для производства сельскохозяйственной продукции, с другой, - в регулярной выплате вознаграждения за данное использование. Следует заметить, что сам по себе договор доверительного управления земельной доли не противоречит действующему законодательству. В Гражданском кодексе РФ отсутствует запрет на передачу в доверительное управление имущественных прав. Некоторые авторы, например В. В. Чубаров, четко говорили о том, что имущественные права могут быть объектом договора доверительного управления <*>, ограничения в законодательстве предусмотрены только на передачу в доверительное управление нематериальных благ <**>. -------------------------------- <*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О. Н. Садиков (автор комментария В. В. Чубаров). <**> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Отв. ред. Т. Е. Абова и А. Ю. Кабалкин (автор комментария Н. И. Соловяненко).

В литературе справедливо подчеркивалось, что в доверительное управление может быть передано имущество, находящееся в общей собственности. В данном случае наряду с положениями гл. 53 ГК РФ применению подлежат нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие институт общей собственности <*>. В. П. Мозолин также говорит о том, что положения ГК РФ о доверительном управлении допускают возможность передачи в доверительное управление имущественных прав, каковым является право на земельную долю <**>. -------------------------------- <*> См.: Чубаров В. В. Указ. соч. <**> См.: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г. Е. Быстров, Б. Д. Клюкин. М., 2002. С. 609 (автор комментария В. П. Мозолин).

Право передачи земельного участка либо земельной доли в доверительное управление предусмотрено п. 4 ст. 209 ГК РФ, согласно которому собственник вправе передать свое имущество в доверительное управление другому лицу. Эта норма получила развитие в статье 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", где сказано, что участник долевой собственности вправе передать земельную долю в доверительное управление. Но автоматическое применение правил ГК РФ о доверительном управлении имуществом к договорам аренды земельных долей "может вызвать трудности в правоприменительной практике, поскольку существенные условия этих договоров и соответствующий правовой режим не совпадают" <*>. Договор доверительного управления - реальный договор и считается заключенным с момента передачи имущества доверительному управляющему. Аренда, напротив, является консенсуальной сделкой и считается заключенной с момента согласования всех существенных условий договора. -------------------------------- <*> См.: Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г. Е. Быстров, Б. Д. Клюкин. М., 2002. С. 607 (автор комментария Г. Е. Быстров).

Передача имущества в доверительное управление представляет собой реализацию собственником своих правомочий. Только собственнику принадлежит право определить цель доверительного управления, объем передаваемых правомочий, а также выгодоприобретателя - лицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать <*>. Согласно ст. 1026 ГК РФ основания возникновения доверительного управления могут быть предусмотрены законом. В то же время анализ положений ст. 38, 1026 ГК РФ показывает, что Гражданский кодекс РФ предусматривает учреждение доверительного управления по основаниям, предусмотренным законом, только в случаях, когда собственник имущества не может в силу сложившихся причин самостоятельно реализовать свое право собственности и имущество нуждается в управлении. К таким случаям относятся доверительное управление имуществом подопечного в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 38 ГК РФ); гражданина, признанного безвестно отсутствующим (ст. 42 и 43 ГК РФ); совершеннолетнего гражданина, над которым назначено попечительство в форме патронажа (ст. 41 ГК РФ), умершего - на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик). Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности учреждения доверительного управления, когда собственник самостоятельно может реализовать свое право, поскольку в данном случае доверительное управление, назначенное в силу закона, представляет собой нарушение права собственности. При этом в результате данного нарушения собственник может лишиться права собственности на имущество помимо своей воли. Такой подход не соответствует принципу свободы установления гражданских прав и обязанностей, заложенному в ст. 1 ГК РФ. -------------------------------- <*> См.: Чубаров В. В. Указ. соч.

Если рассматривать договор аренды земельных долей как договор доверительного управления, то доверительным управляющим является сельскохозяйственная организация. Передача земельного участка либо доли в доверительное управление не влечет перехода собственности на данное имущество к доверительному управляющему. Но в то же время на страницах юридической литературы справедливо обращалось внимание на то, что доверительный управляющий имеет право совершать различные сделки с переданным ему имуществом. То есть в пределах, предусмотренных законом и договором, доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника, но собственником земельного участка (или доли) не становится <*>. Право распоряжения недвижимым имуществом должно быть предусмотрено договором, движимое - может отчуждаться при соблюдении требований ст. 1012 ГК РФ. Земельная доля не является недвижимым имуществом. Таким образом, при признании договора аренды земельных долей договором доверительного управления доверительный управляющий получает возможность осуществлять возмездные сделки с земельными долями, включая куплю-продажу. В условиях, когда рыночная стоимость земли еще не сложилась, применение на практике данной нормы, может иметь крайне негативные последствия. Кроме того, следует учитывать, что имущество, переданное в доверительное управление, может быть арестовано и реализовано в связи с неисполнением обязательств, возникших при доверительном управлении. И только при недостаточности имущества взыскание может быть обращено на имущество, принадлежащее доверительному управляющему. Если же для исполнения обязательств, связанных с доверительным управлением, не хватает имущества, переданного в управление, личного имущества доверительного управляющего, то взыскание обращается на имущество учредителя доверительного управления, не переданное в управление. Как подчеркивалось в литературе, в этом случае законодатель отдает предпочтение интересам кредиторов перед защитой прав учредителя доверительного управления <**>. -------------------------------- <*> См.: Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. 1997. N 7. <**> См.: Егоров Н. Д. Указ. соч. С. 601.

Применительно к рассматриваемой проблематике это значит, что возникновение долгов у доверительного управляющего - сельскохозяйственной организации, связанных с использованием земли, т. е. производством сельскохозяйственной продукции, влечет обращение взыскания, прежде всего, на объект договора доверительного управления - земельный участок (или земельные доли), а затем, при недостаточности полученных средств для исполнения обязательств - на имущество управляющего - сельскохозяйственной организации. Таким образом, одно из возможных правовых последствий применения к договорам аренды земельных долей положений ГК РФ о доверительном управлении состоит в том, что собственники долей могут лишиться своего имущества вследствие неэффективных действий доверительного управляющего. Причем это произойдет не в результате осознанных волевых действий субъектов права, а в связи с изменениями действующего законодательства. Правовая сущность договора доверительного управления и практические последствия его применения, по мнению В. П. Мозолина, говорят о том, что при использовании земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции, договор доверительного управления применять нецелесообразно. Основные сложности использования института доверительного управления заключаются в применении на практике норм главы 53 ГК РФ в вопросах о вознаграждении доверительного управляющего, распределении доходов от использования земельного участка, возможности собственника доли в одностороннем порядке и без объяснения причин расторгнуть договор <*>. -------------------------------- <*> См.: Мозолин В. П. Указ. соч. С. 609, 610.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ плоды, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Кто будет являться собственником полученного урожая в случае признания договоров аренды земельных долей договорами доверительного управления: сельскохозяйственная организация - пользователь земли или собственники земельных долей? Сельскохозяйственная организация, являясь доверительным управляющим, использует имущество - землю для производства сельскохозяйственной продукции. Но если арендатор делает это в своих интересах, то доверительный управляющий - в интересах собственников земельных долей. В случае с доверительным управлением полученный урожай принадлежит также собственникам, а доверительный управляющий имеет право на вознаграждение и возмещение расходов, произведенных при управлении земельным участком (ст. 1023 ГК РФ). Право на часть урожая может иметь место только при наличии соответствующего условия в договоре, заключенном в письменной форме (ст. 1016, 1017 ГК РФ). В противном случае доверительный управляющий обязан реализовать полученный урожай по рыночной цене, вычесть из полученной суммы документально подтвержденные и технологически обоснованные затраты, а оставшиеся деньги отдать собственникам земельных долей. Вопрос о вознаграждении доверительного управляющего в соответствии со ст. 1016 ГК РФ относится к числу существенных условий договора. Отсутствие данных сведений влечет признание договора незаключенным. Не вызывает сомнение то обстоятельство, что рассматриваемые в настоящей статье договоры аренды не содержат условий о вознаграждении арендатора, который по смыслу договора не получает вознаграждение, а, напротив, уплачивает арендную плату за использование земли. Признание договора аренды земельных долей договором доверительного управления влечет возникновения вопроса о том, когда договор доверительного управления подлежит прекращению и каков порядок его прекращения? Исчерпывающий перечень оснований и порядок прекращения договора доверительного управления предусмотрены в ст. 1024 ГК РФ. Согласно данной статье договор подлежит прекращению, если собственник земельной доли отказывается от исполнения договора и уведомляет об этом доверительного управляющего в срок, не позднее трех месяцев до момента прекращения договора <*>. Иными словами собственник земельной доли или группа сособственников вне зависимости от периода сельскохозяйственных работ может, предупредив сельскохозяйственную организацию (доверительного управляющего), отказаться от исполнения договора и потребовать выдела доли (долей) в натуре <**>. -------------------------------- <*> Согласно ст. 1024 это правило действует с оговоркой: "если договором не предусмотрено иное". В связи с тем что договором аренды земельной доли такое условие не может быть предусмотрено по определению, оговорка "если договором не предусмотрено иное" оставлена без комментария. <**> См.: Егоров Н. Д. Указ. соч. С. 600.

На страницах литературы справедливо подчеркивалось, что одной из специфических особенностей договора доверительного управления является его срочный характер <*>. В силу ст. 1012, 1016 ГК РФ условие о сроке является существенным условием договора и при его отсутствии договор считается незаключенным. В отличие от договора доверительного управления, в договоре аренды срок не является существенным условием и при его отсутствии договор считается заключенным на неопределенный срок. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Востриковой Л. Г. "Доверительное управление имуществом собственника и его особенности" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и экономика", N 8, 2004. ------------------------------------------------------------------ <*> Вострикова Л. Г. Доверительное управление имуществом собственника. Бухгалтерский учет. 2001. N 10. Май.

В случае, когда срок действия договора доверительного управления истек и ни одна из сторон договора не высказала заявления о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных договором (ст. 1016 ГК РФ). Порядок прекращения договора аренды зависит от того, истек ли срок действия договора или нет. Если срок не истек, собственник земельной доли не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Расторжение может быть произведено только в судебном порядке и при наличии предусмотренных законом оснований. В случае истечения срока действия договора аренды и продолжения отношений по пользованию землей любая из сторон вправе отказать от договора, предупредив об этом другую сторону в определенный срок: в отношении недвижимого имущества - три месяца, движимого - один. Другие основания прекращения договора аренды существенным образом не отличаются от оснований прекращения договора доверительного управления имуществом. При этом доверительный управляющий не обладает правом преимущественного заключения договора на новый срок. В отношении арендатора это право предусмотрено ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ. Как уже отмечалось выше, в соответствии с п. 2 ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к договорам аренды земельных долей, не приведенным в соответствии с ГК и данным Законом, подлежат применению нормы Гражданского кодекса о договоре доверительного управления имуществом. Однако ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ничего не говорит о том, что в рассматриваемом случае будет являться предметом договора доверительного управления: земельный массив (недвижимое имущество), состоящий из земельных долей, или земельная доля (имущественное право). В первом случае объектом договора является земельный участок, а учредителями доверительного управления - все сособственники земельного массива. Если же речь идет о доверительном управлении земельными долями, то объектом договора выступает каждая земельная доля, а число учредителей доверительного управления соответствует числу сособственников земли, то есть собственников земельных долей. В данном случае речь идет уже не об одном, а о нескольких договорах доверительного управления земельными долями. Важно определить, что имел в виду законодатель в качестве объекта правоотношения при применении к договорам аренды долей положений ГК РФ о доверительном управлении. Если подразумеваются земельные доли, то доверительный управляющий вправе совершать любые сделки в интересах собственника земельной доли, как юридические, так и фактические, но не вправе использовать целый земельный массив как объект недвижимого имущества, например, для производства сельскохозяйственной продукции. Признание объектом договора доверительного управления земельного участка влечет лишение доверительного управляющего права совершать сделки с земельными долями, включая выдел доли в натуре. В этом случае доверительный управляющий лишь вправе использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, т. е. для производства сельскохозяйственной продукции. В литературе справедливо обращалось внимание и на другие проблемы, связанные с квалификацией объекта договора доверительного управления <*>. -------------------------------- <*> См.: Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Отв. ред. И. А. Иконицкая, З. С. Беляева. М., 2003. С. 223 (автор главы О. А. Самончик).

Как уже отмечалось, на практике встречаются различные варианты оформления отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения. Нередки случаи, когда договор по форме и содержанию не отвечает общим требованиям ГК РФ, которые должны соблюдаться при заключении сделок. Например, договор не зарегистрирован в установленном порядке; не соблюдена письменная форма; договор аренды подписан не всеми сособственниками земельного массива, а у подписавших договор отсутствуют надлежаще оформленные полномочия. С каждым конкретным случаем необходимо разбираться отдельно, но формальный подход говорит о том, что во всех приведенных примерах в соответствии с действующим законодательством договоры по использованию земли являются недействительными, а в случае, если предметом договора является земельная доля, согласно ст. 606 ГК РФ такой договор признается незаключенным. В ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" открытым остается вопрос: могут ли отношения по доверительному управлению возникнуть из недействительного либо незаключенного договора? По общему правилу такие сделки не порождают правовых последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Можно предположить, что, утверждая норму о применении к договорам аренды земельных долей правил о доверительном управлении, законодатель тем самым подразумевал, что эти договоры вне зависимости от их несоответствия положениям ГК РФ являются действительными. Однако такое толкование норм Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вряд ли может быть названо правильным, поскольку оно влечет признание действительными всех договоров аренды земельных долей вне зависимости от нарушений, допущенных при их заключении. Тем более что Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит прямого указания на это. Анализ статьи 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" показывает, что законодатель оставил открытым перечень оснований, по которым договоры по использованию земель сельскохозяйственного назначения могут быть признаны незаключенными либо недействительными вследствие дефекта формы, содержания, отсутствия государственной регистрации либо указания в качестве объекта договора земельной доли, а не земельного участка. Без решения данных вопросов невозможно говорить о применении каких-либо положений действующего законодательства к договорам по использованию земли, заключенным до введения в действия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В связи со сложившейся многолетней практикой по использованию земли на основе сделок, являющихся по правовой природе договорами аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в ст. 16 названного Закона необходимо внести изменения, которыми установить, что споры по исполнению договоров, заключенных до введения в действие ФЗ "Об обороте сельскохозяйственного назначения", подлежат рассмотрению в соответствии с положениями ГК РФ, регулирующими институт аренды. В то же время в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует предусмотреть норму, стимулирующую собственников и пользователей участка оформлять отношения по использованию земли в соответствии с действующим законодательством. Можно предложить принять правило, согласно которому срок действия договора аренды земельных долей, не приведенного в соответствие с законодательством, истекает по окончании периода сельскохозяйственных работ, после чего собственник земельной доли (либо группа сособственников) вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и выделить свою долю в натуре.

Название документа