Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", выполняет функции застройщика и инвестора по строительству многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков

В декабре 2010 г. организацией было получено разрешение на ввод объекта (жилого дома) в эксплуатацию.

В жилом доме 10 квартир. Фактическая стоимость строительства составила 11 000 000 руб. По состоянию на 07.12.2010 организацией были заключены 3 договора долевого участия, остальные квартиры пока не проданы.

Стоимость квартиры по 1-му договору долевого участия - 1 200 000 руб., фактическая ее стоимость - 1 100 000 руб.

Стоимость квартиры по 2-му договору долевого участия - 1 000 000 руб., фактическая ее стоимость - 1 100 000 руб.

Стоимость квартиры по 3-му договору долевого участия - 1 300 000 руб., фактическая ее стоимость - 1 100 000 руб.

Акты приема-передачи со всеми тремя дольщиками подписаны в декабре 2010 г.

В каком размере будут учтены доходы и расходы при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, за IV квартал 2010 г.?

Ответ: При расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, необходимо отразить следующие суммы дохода (суммы экономии затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью) за IV квартал 2010 г.: по 1-му договору долевого участия - в сумме 100 000 руб.; по 3-му договору долевого участия - в сумме 200 000 руб. Образовавшийся по 2-му договору долевого участия убыток (превышение затрат на строительство над договорной ценой) в сумме 100 000 руб. не учитывается при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.

Обоснование: Положениями пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и абз. 10 пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ установлено, что аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков являются средствами целевого финансирования и при определении налоговой базы по УСН не учитываются.

Поэтому доходом организации (застройщика и инвестора), применяющей УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", признается только разница между суммой денежных средств, полученных от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат организации на строительство, включая затраты на производство строительных работ, а также иные затраты, понесенные при исполнении договора застройщиком. Причем указанная разница рассматривается как средства целевого финансирования, использованные не по целевому назначению, которые учитываются в составе внереализационных доходов организации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН (Письма Минфина России от 08.02.2007 N 03-11-04/2/29, от 10.02.2006 N 03-11-04/2/33, от 10.10.2006 N 03-11-04/2/201). Указанный подход возможен только в случае ведения раздельного учета полученных средств и произведенных за счет них расходов, что является условием применения пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ (Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02).

В связи с этим при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, необходимо отразить следующие суммы дохода (суммы экономии затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью) за IV квартал 2010 г.:

- по 1-му договору долевого участия - в сумме 100 000 руб. (1 200 000 руб. - 1 100 000 руб.);

- по 3-му договору долевого участия - в сумме 200 000 руб. (1 300 000 руб. - 1 100 000 руб.).

Образовавшийся по 2-му договору долевого участия убыток (превышение затрат на строительство над договорной ценой) в сумме 100 000 руб. (1 000 000 руб. - 1 100 000 руб.) не учитывается при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН. Это связано с тем, что в рассматриваемой ситуации речь идет не о классическом понимании убытка для целей исчисления налога при применении УСН, который исчисляется как разница между полученными доходами и понесенными расходами, а о понесенных застройщиком-инвестором расходах, не компенсированных за счет средств дольщиков, поступление которых в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ не признается доходом, подлежащим налогообложению.

Е. В.Орлова

Директор департамента

внутреннего аудита

ООО "Комо"

28.04.2011