Организация приобрела в собственность здание по договору купли-продажи от 05.05.2010 и с указанной даты осуществляет в его отношении все правомочия собственника (договор купли-продажи незаключенным или недействительным не признавался). Государственная регистрация перехода права собственности на спорное здание к организации была приостановлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на срок до 05.07.2010 по независящим от организации причинам
05.05.2012 организация подала в арбитражный суд исковое заявление о понуждении к госрегистрации перехода права собственности на указанное здание на основании ст. 551 ГК РФ. До настоящего времени судебное решение по данному делу не вынесено.
05.05.2013 муниципальное образование, в порядке ст. 225 ГК РФ, обратилось в Управление с заявлением о принятии на учет указанного здания как бесхозяйной недвижимой вещи, мотивируя это тем, что в ЕГРП отсутствует соответствующая запись и собственник здания неизвестен. Данное заявление было удовлетворено.
Правомерны ли в данном случае действия Управления в части удовлетворения заявления о принятии на учет указанного здания как бесхозяйной недвижимой вещи?
Ответ: Действия Управления в части принятия на учет как бесхозяйной недвижимой вещи здания, принадлежащего организации на основании договора купли-продажи, не признанного недействительным или незаключенным, при отсутствии госрегистрации перехода права собственности к организации на данное здание с учетом того, что организацией подано исковое заявление о понуждении Управления к госрегистрации, неправомерно.
Обоснование: В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госрегистрация прав приостанавливается госрегистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для госрегистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим госрегистрацию прав, по межведомственным запросам. Согласно п. 5 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580 (далее - Положение N 580), принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании представляемого в единственном экземпляре заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Все прилагаемые к заявлению документы, за исключением случаев, установленных в настоящем Положении, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после принятия на учет (отказа в принятии на учет, прекращения принятия на учет) должен быть возвращен органу местного самоуправления, второй - помещен в дело правоустанавливающих документов.
В соответствии с п. 21 Положения N 580 принятие на учет объектов недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1150/13 рассматривалось аналогичное дело и суд указал следующее. Спорное здание с декабря 2002 г. находится в открытом и непрерывном владении организации; организация осуществляет в его отношении все правомочия собственника; в подтверждение правомерности владения зданием организация представила упомянутый договор купли-продажи. Факт открытого владения организацией спорным объектом лицами, участвующими в деле, не оспаривается; названный договор купли-продажи, на основании которого организация вступила во владение, незаключенным или недействительным не признан. Изложенное свидетельствует о наличии условий, при которых имущество может быть приобретено организацией в собственность в силу приобретательной давности.
Отсутствие государственной регистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным.
22.04.2011 организация обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное здание на основании указанного договора купли-продажи. Следовательно, на момент поступления заявления муниципального образования о постановке спорного здания на учет как бесхозяйного имущества Управление обладало сведениями о притязаниях организации на это здание. Наличие правопритязаний организации на спорное здание подтверждает также поданное ей в арбитражный суд исковое заявление о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на данное здание к организации на основании ст. 551 ГК РФ.
При названных обстоятельствах отсутствуют основания для признания спорного здания бесхозяйным и постановки его на учет в качестве такового.
С учетом данной позиции Президиума ВАС РФ действия Управления в части удовлетворения заявления о принятии на учет здания как бесхозяйной недвижимой вещи неправомерны, поскольку у организации есть в наличии не признанный недействительным или незаключенным договор купли-продажи в отношении данного здания. Кроме того, организацией подано в арбитражный суд исковое заявление о понуждении Управления к госрегистрации перехода права собственности на указанное здание, что свидетельствует о наличии правопритязаний организации на указанное здание. Отсутствие госрегистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным.
А. А.Филонов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
26.02.2014