Физическое лицо в декабре 2010 г. по договору купли-продажи реализовало квартиру, принадлежавшую ему в течение 2 лет. Расчеты по договору между участниками произведены полностью при подписании договора в 2010 г., однако государственная регистрация договора и перехода права собственности на недвижимость произведена в январе 2011 г. В целях декларирования доходов, полученных от продажи имущества, за какой налоговый период (2010 г. или 2011 г.) представляется декларация по форме 3-НДФЛ?

Ответ: По мнению Минфина России, сумма по договору купли-продажи недвижимости включается в налоговую базу в том налоговом периоде, в котором она фактически получена. То есть в рассматриваемой ситуации это 2010 г.

Однако ФНС России придерживается иной точки зрения, из которой следует, что в случае когда договор купли-продажи недвижимости подписан и расчеты по нему произведены в 2010 г., а регистрация перехода права собственности произведена в 2011 г., сумма, полученная от продажи отчуждаемого имущества, учитывается при декларировании доходов за 2011 г.

Обоснование: По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 26.10.2010 N 03-04-05/10-643, на основании п. 1 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ денежная сумма по договору купли-продажи недвижимого имущества включается в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в том налоговом периоде, в котором она получена налогоплательщиком.

Вместе с тем возможен иной подход к порядку определения периодов получения дохода.

В соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной - п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (то есть именно с этой даты сделка считается состоявшейся).

Важно помнить, что основная обязанность продавца по договору продажи жилья заключается в передаче квартиры в собственность другой стороне (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 551 ГК РФ), которая возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Учитывая изложенное, договор купли-продажи недвижимого имущества считается исполненным, когда соблюдены все его основные условия и совершена государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

При этом до момента возникновения права собственности на квартиру у покупателя передачу им продавцу денежных средств в оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества следует рассматривать как получение аванса.

Следовательно, в случае если денежные средства по договору получены в одном налоговом периоде, а государственная регистрация перехода права собственности осуществлена в следующем налоговом периоде, то дата получения дохода продавцом недвижимого имущества определяется на момент перехода (утраты) права собственности на продаваемое имущество.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, определяется за налоговый период, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемый жилой объект.

Соответственно, налоговая декларация о суммах, полученных от продажи имущества, принадлежавшего физическим лицам на праве собственности (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ), представляется в рассматриваемой ситуации за 2011 г. (аналогичной по сути точки зрения придерживается ФНС России в Письме от 22.04.2011 N КЕ-3-3/1425).

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

19.04.2011