Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации

ОСОБЕННОСТИ ОТЧУЖДЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

Л. Б. СИТДИКОВА, С. Н. ШИКИНА

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, доктор юридических наук, доцент.

Шикина Светлана Николаевна, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин МУ им. С. Ю. Витте.

В данной статье рассматриваются особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего. На основании анализа авторы приходят к выводу, что для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица.

Ключевые слова: жилое помещение, несовершеннолетний, опека и попечительство, защита граждан.

The present article considers the peculiarities of alienation of a living accommodation with participation of a minor. On the basis of analysis the author makes a conclusion that for complete protection of citizens and minor children thereof, parents or the persons substituting thereof must receive authorization of guardianship and trusteeship agencies to alienation of a living accommodation or reduction of rights to property of a minor.

Key words: living accommodation, minor, trusteeship and guardianship, protection of citizens.

Сделки, при которых происходит отчуждение жилого помещения с участием несовершеннолетних, имеют свои сложности и особенности. Законодательство Российской Федерации различает несовершеннолетних: как лиц, не достигших 14 лет, и лиц в возрасте от 14 до 18 лет. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) за лиц, не достигших 14 лет, по общему правилу сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки. Однако при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом. Законодательством РФ для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей установлено, что родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних. В соответствии с действующим законодательством получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения можно в управлении социальной защиты населения города (района) как по месту регистрации несовершеннолетнего, так и по месту нахождения имущества. Этот факт расширяет возможности для получения наиболее "подходящего" решения. На практике это выглядит так: если не получилось "договориться" с органом опеки и попечительства района, где зарегистрирован ребенок, то можно попробовать получить нужное решение по месту нахождения отчуждаемого имущества. Для чего надо собрать необходимые документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты соответственно: кадастровый паспорт и справку об инвентаризационной стоимости жилого помещения, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другие. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовится специалистом, на основании представленных документов. Если представители, выступающие в интересах несовершеннолетнего лица, приняли решение распорядиться имуществом ребенка, на них распространяются правила, установленные ст. 60 СК РФ <1> в отношении распоряжения имуществом. Правомочия родителей по управлению имуществом ребенка, как установлено п. 3 данной статьи, также определяются гражданским законодательством (ст. 37 ГК РФ). В соответствии с положениями ст. 37 ГК РФ родители малолетних (несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а родители несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка (включая обмен, дарение имущества, сдачу его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог), иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества. Например, предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо для совершения сделок (договоров купли-продажи, мены, дарения и др.) в отношении жилых помещений, собственниками которых являются несовершеннолетние. -------------------------------- <1> Семейный кодекс РФ. Ст. 60.

Проблемы и сложности начинаются при получении разрешения, когда органы опеки и попечительства усматривают возможное нарушение прав несовершеннолетнего при отчуждении жилого помещения, так как отсутствуют какие-либо критерии и правила, при которых органам опеки и попечительства возможно было бы наиболее грамотно обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. Очень часто сами органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос. Например, уменьшение площади в результате сделки. В отдельных случаях вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки и попечительства могут поставить условие о переводе определенной суммы денег на персональный счет ребенка. Или перемена места жительства: переезд из города в деревню, из 15 кв. м - в 100 кв. м, если не преднамеренно, а по медицинским показателям. Также непонятно, когда возможно отчуждение жилого помещения при условии последующего приобретения соответствующего жилого помещения и когда - при условии одновременного приобретения соответствующего жилого помещения. Главное, чтобы принцип, при котором принимается положительное решение органа опеки и попечительства, не нарушался, а именно жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, а доля собственности не должна уменьшаться. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях данный орган откажет, а в каких - даст разрешение и на каких условиях. Зависимость решения от конкретного случая, а иногда и от конкретного человека, его оценочный характер приводят к возникновению различных препятствий со стороны органов опеки и попечительства на выдачу разрешения, а иногда и являются предпосылками для возникновения различных злоупотреблений и правонарушений. Так как органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии решений, то в случае получения отказа разрешение на сделку обжаловать такое решение можно только в судебном порядке. Одной из особенностей при отчуждении жилого помещения является тот факт, что дети могут быть как собственниками, так и пользователями жилого помещения. В соответствии с действующим законодательством обращаться за разрешением нужно, только если ребенок является владельцем продаваемой квартиры или имеет в этой квартире долю собственности. Сделки купли и продажи недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Соблюдая определенные правила, их можно минимизировать. Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для несовершеннолетнего. Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. В-третьих, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности. После вступления в силу 1 марта 2005 г. обновленного Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в случае, если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения скажется на интересах ребенка, то, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства. Благодаря решению Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой", если ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья, также допускается его отчуждение только с согласия органа опеки и попечительства <2>. -------------------------------- <2> Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В. В. Чадаевой" // СПС "КонсультантПлюс".

Несколько сложнее решается вопрос об отчуждении жилых помещений при отдельном проживании детей от родителей или от одного из них. Наличие у собственника отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетних детей необходимо устанавливать на основании записей о детях в паспорте собственника, и при выявлении факта проживания несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей необходимо установить его место жительства и обеспеченность жильем. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), учитывая, что права несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения могут быть нарушены, на совершение сделки по отчуждению жилого помещения целесообразно потребовать согласие органов опеки и попечительства и в тех случаях, когда ребенок, являющийся членом семьи собственника жилого помещения, проживает не в отчуждаемом жилом помещении, а отдельно (например, у бабушки). В противном случае сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной. Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане. Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства. Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан - членов семьи собственника. С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях: на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности, и на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц. Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети (например, дедушка продает квартиру, в которой проживает его несовершеннолетний внук, одного из родителей этого ребенка), такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется. Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Также не следует забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер. Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК РФ указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших. Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения. Также следует отметить, что орган опеки и попечительства не проводит проверку чистоты сделки - это обязанность ее участников, ответственность за чистоту сделки ложится именно на них. В силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> любая сделка с недвижимостью и права на недвижимость подлежат государственной регистрации в соответствующих органах. В России государственную регистрацию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр. Регистрация прав собственности введена государством с целью защиты собственников недвижимости от мошенников и различных посягательств на их собственность. Поэтому очень важно, что при осуществлении государственной регистрации сделки и перехода права собственности в обязательном порядке проверяется соблюдение сторонами сделки условия, указанного в решении органа опеки и попечительства. -------------------------------- <3> Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 28.07.2012) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Если при проведении правовой экспертизы будет установлено, что возникло несоответствие требованиям действующего законодательства, государственная регистрация права собственности может быть приостановлена государственным регистратором или в государственной регистрации может быть отказано, в случае непредставления дополнительных доказательств подлинности документов или иных сведений, необходимых для продолжения государственной регистрации права собственности. Но самой главной сложностью при совершении сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних является то, как избежать возникновения споров по сделке в будущем. Ведь, достигнув совершеннолетия, они могут в судебном порядке обжаловать разрешение, выданное органом опеки и попечительства на совершение сделки, и возвратить свои права на проданный объект. По нашему мнению, необходимо разработать единую форму разрешения, включающего в себя определенные требования, которые должны содержать в себе четкое наименование и описание сделки, условия и сроки, при которых возможно осуществление сделки, четкие и поэтапные указания на то, как именно проводить сделку и на каких условиях разрешается заключить сделку. Также перед вынесением решения необходимо сделать независимую оценку отчуждаемого и приобретаемого помещения с выездом специалиста и предоставлением оценочного альбома. И самое главное - осуществить повсеместный, поэтапный контроль за выполнением этих требований с выездом сотрудника органа опеки и попечительства на отчуждаемый и приобретаемый объекты, чтобы убедиться собственнолично в том, что не происходит ущемления имущественных прав и жилищных интересов несовершеннолетнего. К сожалению, в данное время нет сроков осуществления реализации сделки. Получив разрешение органа опеки и попечительства, можно его не реализовывать сразу, если вдруг намерения изменились, но если будут намерения вступить в отношения купли-продажи в будущем, то это возможно только при условиях, прописанных в постановлении органа опеки и попечительства.

Название документа