Правовые последствия неисполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕМ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ <*>

М. Н. КОМАРДИНА

Комардина Марина Николаевна, соискатель кафедры частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета.

За счет приватизации государственного и муниципального жилищных фондов в Российской Федерации за последнее десятилетие существенно расширился частный жилищный фонд. Соответственно, увеличиваются возможности для совершения сделок с жилыми помещениями, среди которых одна из самых важных ролей отводится договорам купли-продажи жилых помещений. Однако при этом участники данных договорных правоотношений зачастую не полностью осознают свои полномочия и обязательства по договору, не в полной мере оценивают и готовы к исполнению своих обязательств в договоре, что приводит к негативным последствиям при исполнении этих обязательств. В настоящей статье рассматриваются последствия, к которым приводит неисполнение обязательств покупателем по договору купли-продажи жилых помещений.

Ключевые слова: жилищное законодательство, жилое помещение, недвижимость, гражданское право, договор купли-продажи жилого помещения, государственная регистрация перехода права собственности, нарушение обязательств, неисполнение обязательства, ненадлежащее исполнение обязательства, ответственность, собственник.

Private housing has extended substantially for the last decade in the Russian Federation at the expense of state and municipal housing funds. So opportunities to make deals with housing premises increase either. Among them the most important kind of transactions is a contract of purchase. However, participants in these contractual relationships are often not fully aware of their obligations and commitments under the contract, do not fully appreciate and are not ready to fulfill their obligations in the contract, that leads to negative consequences in the performance of the obligations. This article discusses the consequences of default of buyer commitments under the contract of purchase.

Key words: housing legislation, premises, real estate, civil law, contract of purchase and sale of premises, state registration of transition of the property right, violation of obligations, obligation non-execution, inadequate execution of the obligation, responsibility, owner.

В качестве объектов сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах или в квартирах. Сторонами по таким сделкам могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. Но поскольку назначение жилого помещения - проживание граждан, то основными участниками таких сделок являются граждане. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения подчиняется требованиям, определенным в законодательстве Российской Федерации и в самом договоре. Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи жилого помещения являются следующие обязанности: принять передаваемое по договору жилое помещение; оплатить стоимость передаваемого жилого помещения. Принятие покупателем жилого помещения чаще всего осуществляется в месте его нахождения в силу особенностей недвижимости (а жилое помещение, как известно, относится к недвижимости). Покупатель вправе отказаться на законных основаниях от исполнения договора купли-продажи жилого помещения только в случае, если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки) <1>. -------------------------------- <1> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 2: В 3 т. Т. 1 / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.

В случаях же, если покупатель отказывается от сделки по иным основаниям, например в связи с появлением более привлекательного объекта, то непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, без законных оснований считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК продавец может потребовать от покупателя: - принять товар; - отказаться от исполнения обязательства. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право помимо удержания задатка требовать от покупателя возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию недвижимости. Исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи недвижимости, включает в себя два различных, но связанных между собой действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от квартиры); подписание соответствующего документа (акта о передаче). Исполнение договора составляют только эти два действия вместе, так как они настолько связаны между собой, что осуществление только какого-либо одного из этих действий не приводит к надлежащему исполнению обязательства. Уклонение от подписания документа о передаче недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ). В случае, если объект фактически передан, а передаточный акт не был подписан покупателем вследствие его отказа, то возникает важный вопрос - какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Поскольку товар уже передан покупателю, то "требование о принятии товара" в данном случае может означать лишь требование продавца о "подписании документа о передаче жилого помещения". С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо, даже при наличии соответствующего судебного решения. Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. В такой ситуации не исключается заявление продавцом в суд требования о регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 ГК РФ), но в этом случае он обязан будет доказать обстоятельства, на которые ссылается (в том числе фактическую передачу вещи). При уклонении покупателя от подписания передаточного акта продавец заинтересован в расторжении договора, так как в этом случае - не обладая имуществом фактически - он юридически остается ее собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и, соответственно, обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога. Помимо принятия имущества важной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения является его своевременная оплата. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются в форме наличных и безналичных расчетов (п. 1 ст. 140 ГК РФ). При расчете в безналичной форме у покупателя существует дополнительная обязанность по совершению определенных действий, необходимых для производства платежа (например, открытие специального банковского счета). Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи недвижимости или в дополнительном соглашении. Среди безналичных форм расчета в гражданском обороте чаще всего применяется расчет платежными поручениями. Вообще же безналичные расчеты могут осуществляться и в иных формах, предусмотренных законами, банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. При безналичных расчетах денежные знаки не передаются, а происходит передача права требования одного лица к другому банку. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи, при безналичных расчетах является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены. По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму при наличном расчете, обязан выдать расписку в получении денежных средств (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему в случае возникновения спора доказывание факта исполнения своей обязанности по оплате имущества. При сделках с жилыми помещениями зачастую покупатель вносит предоплату. На случай отказа покупателя от совершения сделки и принятия жилого помещения для продавца важно, как именно будет оформлена предоплата в договоре - в виде задатка или аванса. Между этими понятиями существуют различия. Задаток - это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК РФ). В соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток возвращается в двойном размере в любом случае при отказе продавца от сделки. В случае же, если от сделки отказывается покупатель, задаток полностью остается у продавца. Термина "аванс" в Гражданском кодексе РФ нет, есть лишь "предварительная оплата", о которой говорится в ст. 487 ГК РФ, в которой не указаны последствия для покупателя в случае, если он внес предоплату, но отказался от совершения сделки. Соответственно, если покупатель передумает покупать жилое помещение, продавец будет обязан вернуть ему предоплату в полном размере. Поэтому для продавца, заинтересованного в продаже жилого помещения, с целью снизить риск отказа покупателя от исполнения договора, целесообразно указывать в договоре в качестве предоплаты именно задаток, а не аванс. Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему жилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1, 2 ст. 486 ГК). В случае неоплаты при наступлении срока платежа, указанного в договоре, покупатель считается нарушившим свою обязанность. Если покупатель отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе требовать от него оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Последствия такого нарушения определены в нормах п. 3 ст. 486, п. 3, 4 ст. 488 и п. 2, 3 ст. 489 ГК. За неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст. 395 ГК РФ устанавливается ответственность в виде уплаты процентов с суммы денежных средств, неправомерно удержанных, просроченных в оплате или неосновательно полученных (сбереженных) за счет другого лица. В случаях, когда сумма долга оплачена покупателем с просрочкой, при взыскании процентов судом применяется учетная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) на день фактического исполнения денежного обязательства, если договором не определено иное. Из общих начал гражданского права, а также из требований добросовестности, разумности и справедливости вытекает необходимость учета фактических последствий для продавца, вызванных нарушением денежного обязательства покупателем. Поскольку размер неустойки зачастую явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то при уменьшении процентов суды руководствуются нормой ст. 333 ГК РФ, закрепляющей право суда уменьшить размер неустойки. Такое положение нашло закрепление и в п. 7 Постановления N 13/14. Особое внимание необходимо обратить на следующую проблему. На практике продавец, передав имущество, но не получив при наступлении срока платежа цену по договору купли-продажи недвижимости, обращается в суд с требованием о расторжении договора. Суды при рассмотрении подобного рода дел признают, что неоплата товара покупателем, особенно в течение длительного срока, влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи (см. п. 2 ст. 450 ГК РФ), и расторгают договор купли-продажи недвижимости, даже если уже произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора <2>. -------------------------------- <2> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества. Поэтому должны применяться положения, определенные в п. 3 ст. 486 ГК РФ, согласно которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с условиями договора товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Глава 30 не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного товара. В этом случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на положения ст. 450 ГК РФ. Неуплата по договору купли-продажи недвижимости, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца об оплате, поэтому при наличии обязывающего судебного решения реально взыскать с покупателя не только "набежавшие проценты", но и основную сумму долга - цену договора - часто невозможно. Применение п. 2 ст. 450 ГК не всегда обоснованно и возможно, ведь ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Причем именно на продавце лежит бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем. В итоге существующее положение отнюдь не защищает интересы лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата продавцу и ввиду изложенного, предлагается в положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ ввести новую норму. "Если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата переданного имущества". С внесением в закон подобной нормы продавец получит право автоматически расторгать договор при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что дает значительные преимущества перед судебным порядком расторжения.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009). М.: ЭКСПО, 2010. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. М.: ЭКСМО, 2010. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ 3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. 4. Горемыкин В. А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М.: Филин, 2005. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ 5. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2005. 6. Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2004. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). ------------------------------------------------------------------ 7. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. 8. Хохлов В. Ответственность за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1996. П. 9 приложения к информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". 9. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 2: В 3 т. Т. 1 / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.

Название документа