Между организацией и физическим лицом подписан договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым физическому лицу перешло право собственности на недвижимое имущество
Переход права собственности зарегистрирован в порядке, установленном законом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Впоследствии организация и физическое лицо заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи нежилого помещения и обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества от физического лица к организации. Условиями соглашения о расторжении установлено, что физическое лицо обязалось передать в собственность организации нежилое помещение, ранее бывшее объектом договора купли-продажи, а организация обязалась передать в собственность физическому лицу иное жилое помещение.
Регистрирующий орган направил в адрес продавца письмо, содержащее информацию о приостановлении регистрационных действий в связи с переходом имущественных прав на спорное имущество.
Не получив от заявителя документов, позволяющих возобновить регистрационные действия, регистрирующий орган, на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказал организации в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
При этом отказ мотивирован тем, что по соглашению о расторжении договора не произошел возврат сторонами друг другу полученного по сделке (возврат здания бывшему собственнику и возврат уплаченных денежных средств), предметом является новое недвижимое имущество, соглашение свидетельствует об отсутствии между сторонами спора о судьбе заключенной сделки и переданного недвижимого имущества.
Правомерны ли действия регистрирующего органа?
Ответ: Если физическому лицу по договору купли-продажи от организации перешло право собственности на нежилое помещение, переход права собственности зарегистрирован, а впоследствии стороны заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, мотивированный тем, что по соглашению о расторжении договора не произошел возврат сторонами друг другу полученного по сделке (возврат здания бывшему собственнику и возврат уплаченных денежных средств), предметом является новое недвижимое имущество, соглашение свидетельствует об отсутствии между сторонами спора о судьбе заключенной сделки и переданного недвижимого имущества, является, по нашему мнению, неправомерным. Стороны сделки в качестве правоустанавливающего документа в регистрационную палату могут представить соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое может служить основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации перехода права собственности.
Обоснование: В п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В п. 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В п. 2 ст. 421 ГК РФ закреплено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Исходя из п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Исходя из п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В п. 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, в силу положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора и определения договора мены в ст. 567 ГК РФ справедливо сделать вывод, что соглашение о расторжении договора купли-продажи является смешанным договором, содержащим в себе нормы договора мены.
На основании п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 настоящей статьи, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.
В силу п. 1.2 ст. 20 Закона N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Пунктом 5 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ закреплено, что не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в п. 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если такой земельный участок, в соответствии с федеральным законом, не может быть предоставлен в частную собственность.
Исходя из п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Изучив вышеприведенные нормы, можно сделать вывод, что оснований в отказе регистрации прав на недвижимое имущество нет по следующим причинам:
между сторонами заключен новый договор, который представляет собой смешанный договор, содержащий в себе нормы договоры мены и соглашения о расторжении договора-купли продажи, что не противоречит законодательству;
переход права собственности при заключении договора купли-продажи зарегистрирован в установленной законом форме;
в соответствии с положениями нового договора произошел переход права собственности на имущество на основании ст. 567 ГК РФ.
Таким образом, доводы регистрационного органа являются необоснованными, так как сторонами не были нарушены нормы действующего законодательства, поскольку в качестве правоустанавливающего документа соглашение о расторжении договора купли-продажи может служить основанием для возникновения права собственности и государственной регистрации перехода права собственности.
Данная позиция поддерживается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2010 N КГ-А40/11402-10).
Е. В.Соснов
Минфин России
07.04.2011