Между организацией и физическим лицом подписан договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым физическому лицу перешло право собственности на недвижимое имущество

Переход права собственности зарегистрирован в порядке, установленном законом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Впоследствии организация и физическое лицо заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи нежилого помещения. Условиями соглашения о расторжении установлено, что физическое лицо обязалось передать в собственность организации нежилое помещение, ранее бывшее объектом договора купли-продажи, а организация обязалась передать в собственность физическому лицу иное нежилое помещение.

Является ли соглашение о расторжении договора купли-продажи договором мены?

Ответ: Если между организацией и физическим лицом подписан договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым физическому лицу перешло право собственности на недвижимое имущество и переход права собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, а впоследствии организация и физическое лицо заключили соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи нежилого помещения, условиями которого установлено, что физическое лицо обязалось передать в собственность организации нежилое помещение, ранее бывшее объектом договора купли-продажи, а организация обязалась передать в собственность физическому лицу иное нежилое помещение, то соглашение о расторжении договора купли-продажи является смешанным договором, содержащим в себе в том числе нормы договора мены.

Обоснование: В п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В п. 2 ст. 421 ГК РФ закреплено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Исходя из п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Исходя из п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В п. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, в силу положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора и определения договора мены в ст. 567 ГК РФ справедливо сделать вывод, что соглашение о расторжении договора купли-продажи является смешанным договором, содержащим в себе нормы договора мены.

Е. В.Соснов

Минфин России

07.04.2011